서울남부지방법원 2025타경12587. 금천구 시흥동 리브가 제403호, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 손재현이고, 2022년 3월 14일 공유자 전원 지분을 이전받았습니다. 등기 흐름에서 먼저 확인되는 서울우유협동조합 근저당권 2건은 2022년 3월 2일 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준점은 2023년 9월 19일 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다.

문제는 그 기준점보다 앞선 임차관계입니다. 이정빈은 임대차계약일이 2021년 12월 11일, 확정일자 2022년 2월 15일, 주민등록 및 점유개시일 2022년 3월 7일이고, 2023년 8월 1일 보증금 279,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준인 2023년 9월 19일보다 선순위이므로, 조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 인수 해소

등기상 가장 중요한 순서는 명확합니다. 이정빈의 전입·점유는 2022.03.07, 임차권등기는 2023.08.01, 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2023.09.19입니다. 따라서 이정빈은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인으로, 아무 조건이 없다면 배당 부족분을 매수인이 인수할 수 있습니다.

현재 회차 배당표는 매각대금 181,760,000원에서 집행비용 3,344,640원을 먼저 공제한 뒤 이정빈 보증금에 178,415,360원을 배당하는 구조입니다. 이에 따라 기계적으로 계산되는 미배당 보증금은 100,584,640원입니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있으므로, 조건 이행 시 실질 인수는 0원*입니다.

② 임차인·점유자 — 실제 임차관계는 2명 확인

이정빈은 확정일자 2022.02.15와 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 매각물건명세서상 주택도시보증공사가 이 임차권의 승계인으로 명시돼 있으므로 보증금을 별도로 중복 합산하면 안 됩니다. 즉 이정빈 보증금 279,000,000원과 HUG를 서로 다른 임차보증금으로 더하는 구조가 아닙니다.

③ 가격 판단 — 64%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다

현재 최저매각가는 181,760,000원으로 감정가 284,000,000원의 64%입니다. 2회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭은 커 보입니다. 하지만 이 사건에는 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

특히 선순위 임차권의 포기 조건을 반영하지 않는다면 현재 회차의 룰상 인수액 100,584,640원이 더해져 대항력 인수형의 실질 부담이 커집니다. 반대로 매각조건대로 주택도시보증공사의 잔액포기와 임차권등기 말소가 이행되면 실질 인수는 0원*이므로 현재 회차의 실질취득 기준은 최저매각가 181,760,000원입니다. 다만 이 금액이 시장가격 대비 싼지는 별도의 시세 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 181,760,000원 가정)

현재 회차 배당표상 이정빈 보증금의 부족분은 100,584,640원입니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있으므로, 그 조건 충족 시 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 원칙상 인수액은 늘어난다

이 표는 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건의 구조를 잘 보여줍니다. 낙찰가가 181,760,000원에서 145,408,000원, 116,326,400원으로 내려갈수록 룰상 인수액은 100,584,640원, 136,427,712원, 165,102,170원으로 증가합니다. 따라서 HUG의 잔액포기 조건이 없다면 최저가만 낮아지는 것을 가격 메리트로 볼 수 없습니다.

⑥ 등기상 추가 체크 — 이미 말소된 근저당과 민간임대주택등기

• 서울우유협동조합 근저당. 2021.10.12 설정된 채권최고액 1,404,000,000원 및 1,254,000,000원의 근저당권은 2022.03.02 일부포기를 원인으로 이미 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다.
• 민간임대주택등기. 손재현의 소유권이전과 같은 날인 2022.03.14 민간임대주택등기가 접수돼 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서의 매수인 부담 기재와 함께 최종 대조할 항목입니다.
• 말소기준. 현재 분석의 기준은 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류 1,020,000,000원입니다.
• 경매개시. 2025.10.14 서울남부지방법원 강제경매개시결정이 접수됐고 채권자는 주택도시보증공사입니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 한울중학교 동측 인근이며, 주위는 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상8층 건 내 제4층 제403호이며, 외벽은 외장석재 마감, 창호는 시스템 창호입니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비가 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 평지인 사다리형 토지로 공동주택·업무시설 건부지로 이용 중이며 북측으로 외곽공도와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• HUG 포기 조건 문구 재확인. 이 사건의 권리 안전성을 좌우하는 핵심입니다. 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 최종본에서 그대로 확인해야 합니다.
• 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분. 현재 회차의 기계적 미배당액은 100,584,640원이지만, 위 조건 충족 시 실질 인수는 0원*입니다.
• 조영재 점유 확인. 전입일 2025.03.21은 말소기준 뒤라 현재 자료상 대항력은 없으나 보증금은 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 최종본을 대조해야 합니다.
• 가격은 별도 검증. 2회 유찰로 감정가 64%까지 낮아졌지만 최근 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가 할인율만으로 시세 대비 저가라고 판단하면 안 됩니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.03.14 접수된 민간임대주택등기와 매각조건의 관계를 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각기일 당시의 변경사항을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “2회 유찰”보다 중요한 것은 포기 조건의 실제 이행

이 물건을 단순히 감정가 284,000,000원에서 181,760,000원까지 내려온 64% 물건으로 보면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다. 이정빈의 보증금은 279,000,000원이고 전입·점유가 말소기준보다 빠르기 때문에, 원칙대로라면 현재 회차에서 100,584,640원의 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 대항력 인수형입니다.

그러나 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서가 이정빈의 임차권승계인 주택도시보증공사에 대해 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시하고 있습니다. 이 조건이 그대로 이행된다면 매수인의 실질 인수는 0원*, 현재 회차의 실질취득 기준은 최저매각가 181,760,000원이 됩니다.

따라서 결론은 권리상 조건부 확인형입니다. HUG 포기·말소 조건은 반드시 원본에서 최종 확인해야 하고, 별도 점유자 조영재의 보증금도 확인해야 합니다. 동시에 최근 실거래 시세가 없으므로 2회 유찰만으로 가격 매력을 높게 평가해서도 안 됩니다. 권리의 승부처는 HUG 조건 이행, 가격의 승부처는 별도 시세 검증입니다.