🏷 151,680,000원 🧾 실질 인수 0원 🔻 2회 유찰 🏘 6세대

서울남부지방법원 2025타경12607. 강서구 화곡동 성호하이빌 제3층 제301호, 다세대주택입니다. 감정가 이용상태도 다세대주택으로 이용 중이라고 적혀 있고, 대상 면적은 40.03㎡입니다. 현 소유자는 박연숙으로 2019.11.29 매매를 원인으로 거래가액 192,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 192,000,000원입니다.

이 사건의 권리분석 핵심은 단순히 “임차권등기가 말소된다”는 데 있지 않습니다. 정승원의 실제 전입·점유는 말소기준일보다 앞서고 대항력이 인정된 상태이므로, 배당 부족분이 생기면 원칙적으로 매수인에게 이어질 수 있습니다. 현재 회차에서는 그 금액이 43,243,520원입니다. 다만 이번 매각에는 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소한다는 조건이 붙어 있어 이 부분이 실질적으로 해소됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.03.10 압류

말소기준은 2021.03.10 갑구 4번 압류입니다. 이후의 강서구 압류, 주택도시보증공사 가압류, 국 압류, 경매개시결정 등은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·남서울농업협동조합·우리은행 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소되어 이번 매각의 인수대상이 아닙니다.

② 임차인·점유 — 원칙상 인수와 실질 인수를 분리해야 한다

③ 가격 판단 — 64%만 보고 ‘싸다’고 말할 수 없다

현재 최저가는 감정가 237,000,000원의 64%인 151,680,000원입니다. 다만 이 사건에서는 현재 가격과 직접 비교할 수 있는 실거래 수치가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 2회 유찰 사실만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 부족합니다.

2019.11.29 소유권 이전 당시 거래가액 192,000,000원이 확인되지만 이는 현재 시세 비교값이 아니라 과거 거래 기록입니다. 현재 최저가 151,680,000원과 단순 비교해 가격 가점을 주는 방식은 피해야 합니다. 이 사건의 확실한 숫자는 권리 기준 실질취득액 151,680,000원이라는 점이고, 그 가격이 현재 시장에서 싼지 여부는 별도 검증 영역입니다.

④ 예상배당표 (매각가 151,680,000원 가정)

제공된 배당 산정에서는 정승원 보증금 미배당액이 43,243,520원으로 계산됩니다. 이는 포기·말소 조건을 반영하기 전 원칙상 매수인 인수액입니다. 매각물건명세서 비고의 조건을 반영하면 정승원 건의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 줄지 않는 구조가 될 수 있습니다. 이 사건도 제공된 원칙상 산정에서는 회차가 내려갈수록 43,243,520원 → 73,154,816원 → 97,072,154원으로 인수 산정액이 커집니다. 그러나 정승원 건은 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 이 원칙상 인수액을 실제 매수인 부담으로 더하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물 내 제3층 제301호입니다. 사용승인일은 2008.07.25입니다.
• 입지. 서울신정초등학교 남동측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 북측으로 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 160.3㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 4,193,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비를 갖추었고, 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성 점검. 성호하이빌(841-30)은 총 6세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건도 2회 유찰된 상태라 응찰 전 실제 매수 수요와 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 정승원 포기·말소 조건 원문 확인. 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 매수인 상대 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인하세요.
• 원칙상 43,243,520원과 실질 0원을 혼동하지 말 것. 전자는 현재 회차의 배당 부족분이고, 후자는 포기·말소 조건을 반영한 매수인 실질 부담입니다.
• 추가 전입자 3명 확인. GURUNG ARUNA, TAMANG BINITA, SIRMAL SIRJANA는 2025.03.05 전입으로 제공 자료상 대항력은 없지만 보증금·확정일자와 실제 점유 관계를 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당액이 있으면 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
• 가격 상한은 실거래 확인 후. 감정가 237,000,000원에서 2회 유찰되어 151,680,000원이 됐다는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정하지 마세요.
• 소규모 다세대 환금성 확인. 총 6세대이고 평균 유찰 횟수가 2.0회인 만큼 실제 매수 수요와 재매각 가능 가격을 확인하세요.
• 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 각 규제의 실제 적용 여부를 입찰 전 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.

맺으며 — “원칙상 인수”는 크지만, 매각조건이 그 위험을 끊는다

이 사건을 숫자 하나로만 보면 대항력 임차인 보증금 192,000,000원 중 현재 회차에서 43,243,520원이 미배당되어 매수인이 인수하는 위험물건처럼 보입니다. 그리고 유찰이 더 진행될수록 제공된 원칙상 인수 산정액은 73,154,816원, 97,072,154원으로 늘어납니다.

하지만 이번 매각에는 중요한 조건이 붙어 있습니다. 정승원의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액의 반환을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에 정승원 건의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 권리 기준 실질취득액은 151,680,000원입니다.

그렇다고 가격까지 합격이라고 결론낼 수는 없습니다. 현재 시세를 뒷받침하는 실거래 수치가 없고, 2회 유찰·감정가 64%라는 숫자는 그 자체로 시세 할인율이 아닙니다. 여기에 보증금·확정일자가 미상인 추가 전입자 3명과 국세·지방세 압류도 확인 대상입니다. 주된 인수 위험은 조건으로 해소됐지만, 가격과 현장 점유를 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 사건입니다.