서울남부지방법원 2025타경12611. 강서구 화곡동 까사지오 6층 601호로, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 감정가는 270,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 172,800,000원입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 2024.06.11. 등기된 최지웅의 주택임차권을 어떻게 보느냐입니다.
최지웅의 임대차는 계약일 2022.04.23., 확정일자 2022.04.26., 전입·점유개시 2022.06.02.이며 보증금은 236,000,000원입니다. 말소기준으로 선언된 2024.12.10. 강서구 압류보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있는 임차권이라, 통상 구조라면 현재 최저가에서 배당 후 남는 66,419,200원을 매수인이 부담할 수 있습니다.
그러나 이 사건은 그 일반론에서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차권에 한해 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12611 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1115-34 까사지오 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방1, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등) · 6층 중 6층 |
| 소유자 | 주식회사케이젤 · 2020.01.31. 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 172,800,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 236,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024.12.10. 강서구 압류입니다. 그보다 앞선 2024.06.11. 최지웅의 주택임차권은 보증금 236,000,000원으로 등기돼 있어 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 반면 2025.01.22. 국가 압류와 2025.10.15. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최지웅 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 236,000,000원 | 2022.06.02 / 2022.04.26 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약상 실질 0원 |
최지웅은 전입신고가 말소기준권리보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 갖춘 임차인입니다. 보증금 236,000,000원 전체를 별도의 임차인과 중복 합산할 사정은 없습니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이자 명세서에서 주택임차권승계인으로 언급되지만, 별도의 실제 임차인으로 보아 보증금을 다시 더하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 78.2%지만 표본 한계를 함께 봐야 한다
제공된 실거래는 까사지오 1건으로, 2023.01. 전용 29.98㎡·2층 221,000,000원 거래입니다. 현재 물건의 비교 대상 면적은 23.77㎡이고, 해당 실거래는 면적 일치 표본이 아닙니다. 따라서 172,800,000원이 221,000,000원의 78.2%라는 수치 자체는 확인되지만, 이를 그대로 ‘정확한 동일조건 시세보다 21.8% 싸다’고 단정하기에는 비교 표본이 제한적입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 29.98㎡ | 2 | 221,000,000원 |
| 비교값 | 23.77㎡ | 6 | 172,800,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 172,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,219,200원 |
| 1. 임차인 최지웅 보증금 | 236,000,000원 | 169,580,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 236,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금 부족분은 66,419,200원입니다. 그러나 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 해당 임차인에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 룰상 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 172,800,000원 | 66,419,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 138,240,000원 | 100,495,360원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 110,592,000원 | 127,756,288원 | 0원 |
확약이 없다면 선순위 임차보증금이 최저가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 현재 회차의 룰상 인수액 66,419,200원은 3회 유찰 시 100,495,360원, 4회 유찰 시 127,756,288원으로 증가합니다. 이 사건은 그 잔액에 대해 반환청구권 포기와 임차권 말소를 조건으로 매각하므로 확약이 정상적으로 적용되는 해당 임차권의 실질 부담은 각 회차 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 등서초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물의 6층 601호이며, 급·배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 9미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 2필지 일단의 세장형·평탄한 토지로 근린생활시설 및 공동주택(다세대) 건부지로 이용 중이며 토지면적은 152.0㎡입니다.
- 규모. 까사지오는 15세대이며 사용승인 기준은 2019.12.31.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 이 사건의 핵심은 매각물건명세서상 보증금 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다. 응찰 전 해당 문구가 유지되는지 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 부담 구분. 현재 배당계산상 부족분은 66,419,200원이지만 확약 반영 실질 인수액은 0원입니다.
- 실거래 표본 한계. 제공 실거래는 2023.01. 1건이며 면적도 일치하지 않습니다. 78.2% 수치만으로 적정가를 단정하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.24. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기 및 매각조건 원문을 함께 대조하는 것이 필요합니다.
- 세금·비용 확인. 강서구 압류와 국가 압류가 존재하고 예상배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않았으므로 세금 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 현장 확인. 다세대주택은 개별 호수의 내부 상태와 실제 점유관계가 가치와 명도에 직접 영향을 주므로 현장을 확인해야 합니다.
맺으며 — 선순위 보증금보다 ‘확약의 효력’이 승부처
이 물건을 숫자만 보면 보증금 236,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 172,800,000원보다 커 위험해 보입니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 기준 66,419,200원의 미배당 잔액이 발생합니다. 하지만 매각물건명세서가 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시하고 있어, 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 172,800,000원입니다. 제공 실거래 221,000,000원과 비교하면 78.2% 수준이지만, 거래가 단 1건이고 면적도 일치하지 않아 가격 메리트를 과도하게 평가하기는 어렵습니다. 결론은 “권리상 핵심 위험은 확약으로 해소, 가격은 추가 시세 검증이 필요한 물건”입니다.
