* 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 임차인·주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되는 경우의 판단입니다. 일반적인 권리·배당계산에 따른 미배당 보증금 127,756,288원과 구분해야 합니다.

서울남부지방법원 2025타경12611. 서울 강서구 화곡동 까사지오 6층 601호, 전용 23.77㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사케이젤이며, 2020년 5월 12일 거래가액 230,000,000원으로 소유권을 취득한 이력이 있습니다. 현재 강제경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 236,000,000원입니다.

등기부에서 가장 먼저 주목할 권리는 근저당이 아니라 최지웅의 주택임차권입니다. 임차계약은 2022년 4월 23일, 확정일자는 2022년 4월 26일, 주민등록과 점유 개시는 2022년 6월 2일입니다. 임차권등기는 2024년 6월 11일 완료됐고, 말소기준으로 제시된 강서구 압류일인 2024년 12월 10일보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 임차권으로 분석해야 합니다.

그런데 이 사건에는 일반적인 선순위 임차보증금 인수형 경매와 다른 명세서상 매각 조건이 존재합니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 내용입니다. 이 조건이 핵심적인 권리 위험을 해소하지만, 입찰 전 원본 문구와 이행 절차를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

이 사건의 말소기준은 2024년 12월 10일 강서구 압류입니다. 이후 설정된 국세 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 을구 1번 주택임차권은 말소기준보다 먼저 등기됐고, 주민등록·점유 및 확정일자도 그보다 앞서 있어 원칙적으로 매수인 인수 위험이 있는 선순위 권리입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.36억

실제 임차인은 최지웅 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 명시되어 있고, 별도의 임차인으로 보증금 236,000,000원을 다시 더해서는 안 됩니다. 신청채권자의 청구액 역시 236,000,000원으로 기재되어 있지만, 이것을 독립된 추가 임차보증금으로 합산하는 것은 중복 계산입니다.

③ 가격 분석 — 4회 유찰, 그렇지만 '반값 매물'인가?

감정가 270,000,000원이 4회 유찰을 거치며 최저가 110,592,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 40.96%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 상당하지만, 선순위 보증금과 매각 조건을 먼저 분리해야 합니다.

통상 인수 원칙의 실질취득 238,348,288원은 제공된 예상배당에 따른 매각대금과 인수액의 합계입니다. 보증금 236,000,000원 수준에서 집행비용 때문에 다소 증가한 계산이며, 실제 배당 및 별도 취득비용에 따라 달라질 수 있습니다. 명세서 조건 이행 시의 금액은 매각대금 기준으로, 취득세·명도비·관리비 등은 별도입니다.

중요한 것은 대항력 임차보증금이 매각대금보다 큰 상황에서는 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수가 증가한다는 점입니다. 청구권 포기가 없다면 실질취득비용은 보증금 약 236,000,000원 수준에서 쉽게 낮아지지 않습니다.

④ 회차별 시나리오 — 유찰이 곧 취득비용 하락은 아니다

청구권 포기가 적용되지 않는다고 가정하면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액은 증가해 전체 취득비용이 보증금 규모에 묶입니다. 반대로 명세서의 포기·말소 조건이 그대로 이행된다면 각 회차의 인수액은 실질 0원이므로 매각대금의 하락이 실질취득비용의 하락으로 이어집니다.

⑤ 실거래 비교 — 비교 표본이 다르다

까사지오 관련 확인되는 실거래는 2023년 1월, 전용 29.98㎡, 2층, 221,000,000원의 거래입니다. 본건 전용은 23.77㎡이고 6층이므로 면적과 층이 서로 다릅니다. 또한 거래 시점이 2023년으로, 2026년 매각 대상의 현재 시세를 직접 설명하기에는 오래된 자료입니다.

최저가를 해당 거래금액과 단순 비교하면 약 50% 수준이지만, 이 비율은 동일 면적·동일 시점의 시세 할인율이 아닙니다. 확인되는 거래가 한 건뿐이고 면적도 다르므로, 이를 최근 12개월의 신뢰할 만한 평균시세나 현재 적정가격으로 간주할 수 없습니다. 최근 가격 상승·하락 추세 또한 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.

⑥ 예상배당표 (매각가 110,592,000원 가정)

예상배당표상 집행비용 2,348,288원을 공제한 108,243,712원이 임차보증금 우선변제에 배정됩니다. 경매신청채권에 대한 별도 배당은 0원으로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 청구액을 동일 보증금에 추가해 중복 계산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정 배당이며 실제 배당순위·금액은 달라질 수 있습니다.

예상배당만 놓고 보면 임차보증금 중 127,756,288원이 배당되지 않습니다. 그러나 명세서의 청구권 포기·말소 조건이 이행되는 경우에는 이 미배당액을 매수인이 최종 부담하지 않는 것으로 판단합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 등서초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 및 학교 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 남동측으로 약 9m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 6층 건물로, 본건은 최상층인 6층에 위치합니다. 방 1개와 거실·주방·욕실·발코니 등이 있으며 도시가스 개별난방, 승강기 및 기본 위생설비가 설치되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 기재는 도로 지목에 한정된 지정 내용을 포함하고 있어 본건 적용 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 토지. 화곡동 1115-34 및 1115-38 일단의 토지로, 근린생활시설 및 다세대주택 부지로 이용됩니다. 공시지가 자료는 ㎡당 4,504,000원이며, 공부상 건물 위반사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 총 15세대 규모의 소형 다세대주택입니다. 확인되는 실거래 표본이 1건이고 이 사건은 4회 유찰됐으므로 매도 시점의 매수 수요와 적정가격을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 명세서의 청구권 포기 조건. 최지웅과 주택도시보증공사 모두의 미배당 보증금 반환청구권 포기 문구가 원본 명세서에 정확히 기재되어 있는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소. 을구 1번 최지웅의 임차권등기가 어떤 절차와 시점에 말소되는지, 매수인의 추가 금전 지급 없이 처리되는지 확인해야 합니다.
• 보증기관 승계 중복 방지. 실제 임차인 1명의 보증금 236,000,000원과 주택도시보증공사의 동일 보증금 관련 채권을 합산하지 마세요.
• 배당표 변동. 예상 우선변제액 108,243,712원과 미배당 127,756,288원은 추정치입니다. 실제 배당이 달라져도 청구권 포기 조건이 미배당 잔액 전부에 적용되는지 점검해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022년 11월 24일 기재된 민간임대주택등기와 임대의무기간·임대료 증액기준 등 관련 사항을 확인하고 매각 후 지위와 의무를 검토해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자와 인도 상태를 확인하세요. 보증금 청구권 포기와 현실적인 명도 완료는 별개의 문제입니다.
• 실거래 재검증. 2023년 1월 전용 29.98㎡ 거래를 본건 23.77㎡의 현재 시세로 바로 사용하지 마세요. 동일·유사 면적의 최신 거래, 층·상태·환금성을 재확인해야 합니다.
• 관리비 및 세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 취득세 및 기타 매수인 부담 비용을 별도로 점검하세요.
• 매각기일과 원본. 2026년 11월 5일 매각기일의 변경 여부, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 집행법원의 최신 공고를 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “포기 조건이 가격을 바꾸는 경매”

이 물건의 핵심은 감정가 270,000,000원에서 최저가 110,592,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 아닙니다. 선순위 임차보증금 236,000,000원이 있고, 통상적인 배당계산을 적용하면 매수인이 인수할 수 있는 미배당액이 127,756,288원으로 추정된다는 점이 중요합니다.

하지만 매각물건명세서의 임차인 및 주택도시보증공사 청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행된다면 실질 인수액은 0원*으로 판단할 수 있습니다. 그 경우 현재 회차의 매각대금 기준 실질취득은 110,592,000원으로 계산됩니다.

다만 확인되는 실거래가 2023년의 다른 면적 거래 한 건에 불과하고, 이미 4회 유찰된 소규모 다세대주택이라는 점에서 현재 최저가를 적정 시세보다 낮은 가격이라고 단정할 수 없습니다. 민간임대주택등기와 실제 점유·명도 문제도 남아 있습니다.

결론은 조건부 검토, 종합 C등급입니다. 선순위 임차권의 미배당 반환청구권 포기와 말소 이행을 원본으로 확정하고, 본건과 비교 가능한 최신 실거래를 확보한 뒤 입찰가를 판단해야 합니다. 권리 위험이 조건부로 해소된다는 사실만으로 가격 매력까지 인정해서는 안 됩니다.