210,560,000원
서울남부지방법원 2025타경12615. 서울 영등포구 양평동6가 엠케이유앤미 제3층 제306호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 김준한으로 2020.12.21. 공유자 전원 지분을 거래가액 298,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기에서 권리분석의 중심은 2024.07.04. 등기된 강진욱의 주택임차권과 2025.10.15. 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다.
이 사건은 겉으로 보면 보증금 304,000,000원의 선순위 임차권이 최저매각가보다 커서 인수형 경매처럼 보이는 구조입니다. 실제로 현재 회차 배당 계산에서는 강진욱에게 206,812,160원이 배당되고 97,187,840원이 남습니다. 그러나 명세서의 포기·말소 조건이 이 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사에 적용되므로, 해당 조건을 전제로 한 실제 매수인 인수는 0원으로 봐야 합니다. 따라서 실질취득도 최저매각가와 같은 210,560,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12615 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동6가 82-1 엠케이유앤미 제3층 제306호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 양평로30길 32 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제3층 제306호 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김준한 · 2020.12.21. 소유권 이전 · 거래가액 298,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 329,000,000원 / 210,560,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 304,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인 | 2020.04.17. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 매각
국민은행 근저당권은 2020.06.30. 설정됐지만 2020.10.29. 이미 말소됐습니다. 이후 김준한이 2020.12.21. 소유권을 취득했고, 2022.11.22. 민간임대주택등기가 추가됐습니다. 강진욱의 임차권은 2024.07.04. 등기됐으며 계약일 2022.05.06., 확정일자 2022.05.09., 주민등록·점유개시 2022.06.24.입니다. 데이터상 말소기준은 2025.10.15. 강제경매개시결정으로, 강진욱의 전입과 임차권은 그보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복합산 금지
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강진욱 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.24. | 2022.05.09. | 304,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계인 기재 |
강진욱은 배당요구를 했고, 전입·점유 및 확정일자를 갖추고 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 명세서에는 주택임차권승계인 주택도시보증공사도 함께 언급되지만, 이는 같은 임대차보증금 304,000,000원에 관한 승계 관계이므로 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 이 사건의 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,747,840원 |
| 1. 임차인 강진욱 보증금 | 304,000,000원 | 206,812,160원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 304,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 일반 배당 계산에서는 임차보증금 중 97,187,840원이 미배당으로 남습니다. 그러나 명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영한 실제 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 제3층 제306호로서 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지하1층/지상12층입니다.
- 주위환경. 성산대교남단교차로 남동측 인근으로 오피스텔·아파트·업무용 건물·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 9호선 신목동역·선유도역이 소재합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 12미터 내외, 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 727.3㎡, 평지의 대체로 사다리형 토지이며 준공업지역에 포함됩니다. 공시지가는 4,731,000원/㎡입니다.
- 등기·물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 민간임대주택 등록과 임차권 등기가 존재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원본 확인. 강진욱 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 명세서에 유지되는지 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실제 인수액 구분. 현재 회차의 일반 계산상 미배당은 97,187,840원이지만, 확약 조건을 반영한 실제 인수는 0원입니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 임차인 강진욱과 주택임차권승계인 주택도시보증공사를 별개의 304,000,000원 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.22. 민간임대주택등기가 존재하므로 최종 매각조건 및 말소 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가의 64%인 210,560,000원이지만, 권리상 인수 해소와 별개로 실제 응찰가 결정은 주변 오피스텔 거래가격과 별도로 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건에서 가장 중요한 숫자는 보증금 304,000,000원과 현재 최저가 210,560,000원입니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라 일반적인 경매라면 현재 회차에서 97,187,840원이 미배당으로 남아 매수인이 떠안게 됩니다. 유찰이 더 진행되면 룰상 인수액도 138,710,272원, 171,928,218원으로 커집니다.
하지만 이 사건은 그 일반론을 그대로 적용하면 안 됩니다. 매각물건명세서가 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 두고 있기 때문입니다. 따라서 확약 조건이 그대로 이행되는 매각에서는 실제 인수 0원, 현재 회차의 실질취득은 210,560,000원입니다. 결론은 “선순위 임차권은 존재하지만 확약으로 인수 위험이 해소되는 조건부 안전형”입니다. 이 물건의 권리분석 승부처는 낮아진 최저가 자체보다 포기·말소 조건의 최종 원본 확인입니다.
