서울남부지방법원 2025타경12621. 영등포동2가 해강플러스 제2층 제204호, 공부상 용도는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 문지우이고 2022.01.15 매매를 원인으로 2022.02.11 소유권을 취득했으며 등기부 거래가액은 249,000,000원입니다. 현재 말소기준은 2023.10.16 영등포세무서장이 처분청인 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 김민석 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 등기 순서보다 김민석의 임차권입니다. 김민석은 2022.02.10 주민등록, 2022.02.11 점유개시, 2022.01.19 확정일자를 갖고 있어 2023.10.16 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 249,000,000원이고 배당요구도 했으므로 대항력과 우선변제권을 함께 갖습니다. 현재 최저매각가 161,280,000원으로 계산한 배당표에서는 집행비용 후 임차인에게 158,222,080원이 배당되고 90,777,920원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12621 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동2가 232-1 해강플러스 제2층 제204호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 국회대로54길 50-1 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 지하 1층, 지상 9층 건물 내 제2층 제204호 · 사용승인일 2021.03.30 |
| 소유자 | 문지우 · 2022.01.15 매매 · 거래가액 249,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 161,280,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 처리조건이 핵심
2021.04.22 동작신용협동조합 근저당권 2건과 2021.06.21 강동농업협동조합 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 효력이 남아 있는 권리 중 말소기준은 2023.10.16 국의 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정, 2023.12.18 등기된 김민석의 임차권 자체는 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있습니다.
다만 김민석의 임차권등기일이 말소기준보다 늦다는 사실만 보고 대항력이 없다고 판단하면 안 됩니다. 임차권등기에 적힌 주민등록일자는 2022.02.10, 점유개시일자는 2022.02.11, 확정일자는 2022.01.19로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 김민석은 대항력 있는 임차인으로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 김민석은 대항력, 별도 점유자는 대항력 없음
| 임차인·점유자 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민석 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.10 | 249,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 인수 0원* |
| YOU BYUNG JIN | 미상 | 2025.04.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 배당과 인수 — 계산상 90,777,920원, 실질은 0원*
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,057,920원 |
| 1. 임차인 김민석 보증금 | 249,000,000원 | 158,222,080원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 161,280,000원 가정. 배당계산상 김민석 보증금 부족분은 90,777,920원입니다. *다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 전제에서 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
| 회차 | 매각가 | 계산상 임차보증금 인수 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 161,280,000원 | 90,777,920원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 129,024,000원 | 122,582,336원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 103,219,200원 | 148,025,869원 | 0원* |
확약이 없다면 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 하지만 이 사건은 HUG가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어 그 일반적인 인수 고정 구조가 실질적으로 제거되는 사건입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층·지상 9층 건물의 제2층 제204호입니다.
- 입지. 영등포동 주민센터 남동측 인근으로 다세대주택·도시형생활주택·단독주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 있습니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 화재탐지, 스프링클러 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 평지 · 사다리형 · 업무용 토지이며 공시지가는 6,852,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- HUG 포기·말소 조건 원문 확인. 이번 사건의 안전성을 좌우하는 핵심입니다. 입찰 전 최신 매각물건명세서에서 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 그대로 재확인해야 합니다.
- 김민석 임차권 처리 확인. 계산상 미배당액 90,777,920원이 발생하지만, 조건 이행 시 실질 인수는 0원입니다. 조건의 적용 대상과 말소 절차를 반드시 확인해야 합니다.
- YOU BYUNG JIN 점유 확인. 전입은 2025.04.10으로 말소기준 뒤라 대항력은 없지만 보증금·점유 부분이 미상입니다. 실제 점유 상태와 명도 대상 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 회차는 감정가 64%지만 비교 가능한 최신 실거래 자료가 없어 할인율만으로 응찰 상한을 정하기 어렵습니다.
- 세금·비용 확인. 말소기준 자체가 국의 압류인 사건이므로 체납세액 및 배당관계는 최신 문서와 배당요구 현황을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”만 보고 끝내면 놓치는 사건
표면적으로는 보증금 249,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차 배당계산상 90,777,920원이 남기 때문에 매수인이 큰 금액을 떠안을 것처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 김민석의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 매각물건명세서에 명시돼 있습니다. 그 조건이 이행된다면 주된 임차보증금 인수는 실질 0원*입니다.
반대로 이 조건을 보지 않고 단순히 “대항력 임차인이라 위험하다”고 판단하는 것도, 감정가 252,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 161,280,000원이 됐다는 이유만으로 “싸다”고 판단하는 것도 모두 부정확합니다. 권리는 HUG 포기조건 확인이 핵심이고, 가격은 별도 시세 검증이 필요합니다. 또한 보증금이 확인되지 않은 별도 점유자 YOU BYUNG JIN의 실제 점유상태까지 확인해야 최종 입찰 판단이 완성됩니다.
* 배당표 원칙 계산에서는 김민석 보증금 미배당액 90,777,920원이 매수인 인수액으로 산출됩니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 판단은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 이행되는 것을 전제로 합니다.
