176,640,000원
서울남부지방법원 2025타경12651. 강서구 화곡동 더숨153 제102동 제5층 제502호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 2021.11.05 전입·점유를 시작한 임차권자 오민선입니다. 보증금은 275,000,000원이고 말소기준인 2023.08.23 압류보다 앞서 전입했기 때문에 대항력이 있는 선순위 임차인입니다.
통상 구조라면 현재 최저가가 176,640,000원까지 내려가도 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가 실질취득액이 보증금 275,000,000원 수준으로 고정되는 전형적인 인수형입니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 조건이 있습니다. 매각물건명세서에는 오민선의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 해당 임차인에 관한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12651 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제102동 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 15.31㎡ · 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 김연희 (2021.11.26 매매, 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 176,640,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 사용승인일 | 2021.07.15 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 HUG 조건으로 실질 해소
말소기준은 2023.08.23 부천세무서장의 압류입니다. 오민선은 2021.11.05 주민등록과 점유를 시작해 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 2023.11.17 등기된 주택임차권의 보증금도 275,000,000원입니다. 그러나 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 매수인 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 이 임차권 때문에 매수인이 실제로 275,000,000원을 추가 부담하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 확인되는 점유·임차관계 2명
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오민선 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 275,000,000원 | 2021.11.05 | 있음 | 없음 | HUG 승계 | 실질 0원 |
| 손이주 | 미상 | 미상 | 2024.04.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 0원 |
오민선의 임차보증금은 원칙상 275,000,000원 인수 계산 대상이지만, 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 이 조건은 오민선의 임차권 승계분에 적용됩니다. 손이주는 2024.04.30 전입으로 말소기준 2023.08.23보다 늦어 대항력이 없습니다.
③ 시세 비교 — 176,640,000원이 싸 보이지만 하락 추세를 먼저 봐야 한다
더숨153의 유사 면적 실거래는 12건이 확인되지만, 대부분은 2021년과 2022년 거래입니다. 전체 평균은 250,833,333원이지만 현재 가격 판단에는 과거 고가 거래가 크게 섞여 있습니다. 최근 12개월 거래는 2026.02의 180,000,000원 1건이며, 최근 거래 수준은 이전 거래 흐름보다 30.0% 낮아진 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 15.81㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 14.66㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 14.60㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2022.03 | 14.71㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2022.03 | 15.81㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2022.02 | 16.51㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 15.65㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.12 | 15.16㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 15.93㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 14.92㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.12 | 15.31㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 14.94㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 250,833,333원 |
현재 최저가 176,640,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 180,000,000원의 98.1%입니다. 숫자만 보면 최근 거래보다 낮지만 차이는 크지 않습니다. 더 중요한 것은 최근 거래 흐름이 과거 대비 -30.0%라는 점입니다. 따라서 과거 거래가가 포함된 전체 평균 250,833,333원과 비교해 “크게 싸다”고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,272,960원 |
| 인수. 임차인 오민선 보증금 | 275,000,000원 | 0원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 173,367,040원 |
| 미배당 | - | 101,632,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 주택도시보증공사 청구액 275,000,000원 중 173,367,040원이 배당되고 101,632,960원이 미배당됩니다. 그러나 매각물건명세서의 포기·말소 조건에 따라 이 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 조건이 유지되면 실질취득도 함께 내려간다
| 회차 | 매각가 | HUG 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 176,640,000원 | 173,367,040원 | 101,632,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 141,312,000원 | 138,533,632원 | 136,466,368원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 41% | 113,049,600원 | 110,666,906원 | 164,333,094원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 머뭅니다. 이 사건은 반대로 HUG의 미배당 잔액청구 포기 조건이 적용되므로, 조건이 유지·충족되는 범위에서는 유찰에 따라 매수인의 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 북동측 인근이며 단독·다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 5층이며 사용승인일은 2021.07.15입니다. 승강기·도시가스 난방·소화전·화재탐지·스프링쿨러·주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지이며 동측·서측 도로와 남측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 3,497,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래·환금성. 더숨153은 134세대이고 유사 면적 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회이며 매각률은 4.29입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 포기·말소 조건 원문 확인. 오민선의 보증금 275,000,000원은 원칙상 선순위 인수형이므로, 주택도시보증공사의 미배당 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 손이주 점유 확인. 2024.04.30 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 점유 부분이 미상입니다. 실제 점유·명도 상황을 확인할 필요가 있습니다.
- 과거 평균에 현혹되지 않기. 전체 평균 250,833,333원은 2021~2022 거래가 다수 포함됩니다. 현재 가격 판단은 최근 12개월 180,000,000원과 -30.0% 추세를 우선해야 합니다.
- 2회 유찰 할인율만 보지 않기. 현재 가격은 감정가의 64%지만 최근 시세의 98.1%입니다. 감정가 대비 할인과 실제 시장가 대비 할인은 다릅니다.
- 다음 회차 가격 시나리오. 3회 유찰 시 141,312,000원, 4회 유찰 시 113,049,600원입니다. HUG 조건이 유지되는 경우 실질 인수는 0원으로 계산됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 HUG 포기·말소 조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 275,000,000원”만 보고 포기할 물건도, “64%”만 보고 싸다고 할 물건도 아니다
이 사건은 첫인상과 실제 구조가 크게 다릅니다. 오민선의 전입은 말소기준보다 빠르고 보증금도 275,000,000원이어서 원칙만 보면 강한 인수 위험입니다. 현재 최저가 176,640,000원보다 보증금이 크기 때문에 일반적인 사건이었다면 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 보증금 수준에서 내려가지 않았을 것입니다.
하지만 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어 핵심 인수 위험은 실질 0원으로 해소됩니다. 따라서 현재 실질취득액은 최저가 176,640,000원으로 봅니다.
문제는 다시 가격입니다. 최근 12개월 실거래는 180,000,000원 1건이고 현재 최저가는 그 가격의 98.1%입니다. 동시에 최근 거래 흐름은 과거 대비 -30.0%입니다. 2회 유찰로 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔지만 최근 시장가격 대비 안전마진은 크지 않습니다. 권리 위험은 조건부로 해소, 가격은 아직 보수적으로 접근. 이 사건의 판단 기준은 감정가가 아니라 HUG 포기 조건의 확실한 이행과 최신 실거래입니다.
