서울남부지방법원 2025타경12660. 양천구 신월동 인성파크빌 3층 304호, 다세대주택입니다. 감정가 294,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 188,160,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기부만 보면 단순한 ‘인수 0원’ 사건이 아니라는 점입니다. 현정애 씨는 2021.08.11 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.06.25, 보증금은 279,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2023.03.24 압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다.
현재 최저가 188,160,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 3,434,240원을 제외한 184,725,760원이 임차인 보증금에 배당되고, 룰상 미배당액은 94,274,240원입니다. 보통의 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있어 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 그러나 이 사건은 매각조건에 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어, 그 조건이 이행되는 전제에서는 현정애 씨 관련 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12660 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 88-28 인성파크빌 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 27.75㎡ · 지상 6층 중 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 사용승인일 2021.05.04 |
| 소유자 | 김연희 · 2021.08.04 매매 · 거래가액 279,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 188,160,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 매각조건이 인수를 끊는다
말소기준으로 제시된 권리는 2023.03.24 국의 압류입니다. 다만 현정애 씨의 전입·점유는 2021.08.11로 그보다 앞섭니다. 주택임차권등기는 2023.08.28 접수됐지만, 대항력 판단의 핵심 시점은 그보다 앞선 전입·점유입니다. 따라서 단순히 “임차권등기가 말소기준 뒤니까 소멸” 이라고 끝낼 사건이 아닙니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 현정애 | 건물전부 · 주거 | 279,000,000원 | 2021.08.11 | 2021.06.25 | 2023.08.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계인 HUG | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인으로 보증금을 다시 합산하는 대상이 아니라, 매각조건에 주택임차권승계인으로 함께 기재된 보증기관입니다. 따라서 보증금은 279,000,000원 한 번만 계산합니다.
② 시세 비교 — 68.4%지만 ‘거래 1건’이라는 한계
인성파크빌은 23세대, 2021.05.04 사용승인된 다세대입니다. 확인되는 실거래는 전용 27.27㎡, 4층의 2023.11 거래 275,000,000원 한 건이며, 시세 집계의 평균·최신·최저·최고도 모두 275,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 27.27㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 275,000,000원 |
매각조건을 반영한 현재 최저가 기준 실질취득액 188,160,000원은 이 비교값의 68.4%입니다. 숫자만 보면 86,840,000원 낮습니다. 다만 최근 거래 표본이 1건뿐이고 확인되는 거래월도 2023.11이므로, 이를 현재의 확정 시세처럼 취급해 “31.6% 싸다”고 단정하기는 어렵습니다. 특히 23세대 다세대라는 규모와 경매 평균 유찰 1.7회를 함께 보면 가격 메리트보다 실제 환금성 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 188,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,434,240원 |
| 1. 임차인 현정애 보증금 | 279,000,000원 | 184,725,760원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 279,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 임차인 보증금의 룰상 미배당액은 94,274,240원이지만, 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 | 매각조건 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 188,160,000원 | 94,274,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 150,528,000원 | 131,379,392원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 40.96% | 120,422,400원 | 161,063,514원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물의 3층 304호입니다. 사용승인일은 2021.05.04입니다.
- 입지. 신월초등학교 남서측 인근으로 다세대·아파트·근린생활시설·도시형생활주택 등이 혼재하며 주위여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 건물·설비. 위생·급배수·난방설비, 승강기 및 피로티주차장을 갖추고 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 3,593,000원/㎡입니다. 동측으로 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 지정사항이 기재돼 있어 실제 적용범위를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 인성파크빌은 23세대이며 확인되는 실거래가 1건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수도 1.7회로, 매수 후 재매각 속도는 보수적으로 가정하는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이번 사건의 인수 0원 판단은 임차인과 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다.
- 대항력 임차인 존재를 잊지 말 것. 현정애 씨는 2021.08.11 전입·점유로 말소기준 2023.03.24보다 앞섭니다. 조건이 없다면 인수형이 될 수 있는 구조입니다.
- 보증금 중복계산 금지. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 보아 279,000,000원을 다시 더하면 안 됩니다.
- 실거래 표본 검증. 비교거래는 2023.11 275,000,000원 1건입니다. 188,160,000원이 낮아 보여도 현재 시세를 단일 거래로 확정하지 마세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.07.12 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 최종 등기상태를 확인하세요.
- 현장 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태는 별개일 수 있으므로 현황조사와 현장을 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 이 사건의 승부처는 매각조건과 환금성”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 279,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 188,160,000원보다 커 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 일반 계산상 현재 회차 미배당액도 94,274,240원입니다. 그러나 매각조건이 임차인과 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있어, 그 조건을 반영한 매수인의 실질 인수는 0원, 최저가 기준 실질취득은 188,160,000원입니다.
가격만 보면 275,000,000원 비교 실거래의 68.4% 수준이지만, 거래 표본이 1건뿐인 23세대 다세대입니다. 따라서 이 사건을 “권리도 깨끗하고 시세보다 31.6% 싸다”로 단순화하기보다는, 매각조건 이행을 최종 확인한 뒤 현재 환금가격을 얼마나 보수적으로 잡느냐가 핵심입니다. 권리위험은 조건부로 크게 낮아졌지만, 유찰 2회와 거래량 부족까지 감안하면 종합 평가는 B가 적절합니다.
