서울남부지방법원 2025타경12664. 화곡동 엠제이타운 18층 1805호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가에서는 건물을 오피스텔로 표현하면서 본건을 주거용으로 이용 중이라고 조사했습니다. 현재 최저매각가는 감정가 309,000,000원의 64%인 197,760,000원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 두 번 유찰된 가격이 아니라, 말소기준권리보다 앞선 정태근의 288,000,000원 주택임차권을 어떻게 처리하느냐입니다.
정태근은 2021년 4월 28일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021년 3월 16일입니다. 임차권등기는 2023년 7월 28일 접수됐으며, 말소기준인 국의 압류는 그보다 늦은 2023년 8월 11일입니다. 따라서 원칙만 놓고 보면 선순위 대항력 임차권입니다. 현재 최저가 197,760,000원에서 배당표상 정태근에게 돌아가는 금액은 194,191,360원이고 부족분은 93,808,640원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12664 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제18층 제1805호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정상 오피스텔 · 주거용 이용 |
| 소유자 | 김연희 (2021.04.28. 거래가액 288,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 197,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 288,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 말소기준권리 | 2023.08.11. 갑구 5번 압류 · 국 (처분청 부천세무서장) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
권리 순서를 보면 2023년 7월 28일 정태근의 주택임차권등기가 2023년 8월 11일 말소기준 압류보다 앞섭니다. 등기부 원칙상 이 임차권은 매각으로 자동 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 다만 이번 매각에서는 HUG의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 붙어 있어 정태근 관련 승계 부담을 제거하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 확인 3명
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정태근 | 2021.04.28 / 2021.03.16 | 288,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 승계 · 실질 0원* |
| 조용석 | 2025.04.22 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| MIRZOITOVA MADINA MIRSHUKHRAT KIZI | 2025.04.21 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
정태근은 확정일자와 배당요구가 모두 확인되고, 전입 역시 말소기준권리보다 앞섭니다. 반면 조용석과 MIRZOITOVA MADINA MIRSHUKHRAT KIZI는 2025년 4월 전입으로 말소기준인 2023년 8월 11일 압류보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 두 사람의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 입찰 전 실제 임대차관계와 점유 상태를 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 구조 — 64% 최저가만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 197,760,000원으로 감정가 309,000,000원의 64%입니다. 하지만 HUG의 포기·말소 조건을 제외하고 선순위 임차권만 계산하면, 현재 회차에서는 정태근의 미배당 보증금 93,808,640원을 추가 부담해야 해 낙찰대금과의 합계가 291,568,640원이 됩니다.
3회 유찰 시에는 최저가 158,208,000원에 룰상 인수액 132,806,912원, 4회 유찰 시에는 최저가 126,566,400원에 룰상 인수액 164,005,530원이 붙습니다. 즉 선순위 임차보증금이 남는 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총부담이 크게 내려가지 않습니다. 이번 사건은 HUG의 포기·말소 조건 때문에 이 원칙적 인수위험이 정태근에 한해 실질적으로 제거되는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 197,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,568,640원 |
| 1. 임차인 정태근 보증금 | 288,000,000원 | 194,191,360원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 288,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 정태근의 부족분은 93,808,640원입니다. 다만 매각물건명세서의 HUG 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 정태근 관련 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 배당표의 신청채권자 미배당과 정태근 보증금을 별도 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서울강서경찰서 남측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 버스정류장이 인접해 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 18층 업무시설이고, 해당 호는 주거용으로 이용 중입니다.
- 도로. 서측 약 30m, 남측 약 4m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 8,507,000원/㎡, 토지면적 280.3㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 포기·말소 조건 원문 확인. 정태근의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이번 사건의 핵심입니다. 매각물건명세서 원문과 매각조건을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 후순위 점유자 2명 확인. 조용석과 MIRZOITOVA MADINA MIRSHUKHRAT KIZI의 실제 점유 여부, 임대차계약 존재 여부, 보증금과 퇴거 의사를 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 별도로 실제 거래·매물 가격을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 다세대이고 감정평가상 건물은 오피스텔·업무시설로 표현됩니다. 실제 이용·공부·대출 취급 조건을 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.12. 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 최신 권리변동을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 2.88억”만 보고 포기할 물건도, “64%”만 보고 들어갈 물건도 아니다
이 사건은 숫자 하나만 보면 판단이 엇갈리기 쉽습니다. 정태근의 보증금은 288,000,000원이고 말소기준권리보다 앞서 원칙적으로는 매수인 인수형입니다. 현재 회차만 계산하면 부족분도 93,808,640원에 달합니다. 하지만 매각물건명세서의 HUG 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 정태근 관련 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
반대로 이 조건만 보고 안전하다고 끝낼 수도 없습니다. 후순위 점유자 2명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 실제 명도는 별개입니다. 또 현재 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로 시세 메리트를 입증할 수 없습니다. 따라서 결론은 주된 선순위 보증금 위험은 조건부로 해소됐지만, 점유·명도와 가격 검증이 남아 있는 물건입니다.
* 배당계산만 적용하면 정태근의 현재 회차 미배당 보증금은 93,808,640원이나, 매각물건명세서에 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있어 정태근 관련 실질 인수를 0원으로 반영했습니다.
