의정부지방법원 2025타경73461. 의정부시 민락동 탑석드림캐슬아파트 407동 5층 502호입니다. 소유자 윤용현은 2008.05.29 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 등기 당시 거래가액은 80,932,000원이었습니다. 현재 권리분석의 출발점은 과거에 이미 말소된 다수의 담보권이 아니라 2022.07.28 설정된 계양신용협동조합 근저당권 240,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후의 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 340,000,000원에서 2회 유찰된 238,000,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 353,000,000원, 최신 거래는 2026.07의 345,000,000원입니다. 제공된 비교지표상 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 67.4%로, 이번 사건은 권리 인수보다 현재 가격과 실제 점유상태 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73461 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 757-4 탑석드림캐슬아파트 407동 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트벽식구조 철골경사지붕 20층 건물 내 5층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 윤용현 · 2008.05.29 소유권이전 · 거래가액 80,932,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 238,000,000원 (2회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2022.07.28 계양신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 청구금액 | 183,760,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각으로 소멸
현재 권리의 기준은 2022.07.28 을구 24번 근저당권입니다. 같은 날 설정됐던 주식회사엠캐피탈대부 근저당권 60,000,000원은 2024.08.30 해지로 이미 말소됐고, 2024.08.30 새로 설정된 주식회사한마음에이엠씨대부 근저당권 71,000,000원과 전세권 5,000,000원은 말소기준보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 2025.11.10과 2025.12.30의 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 67.4%
탑석드림캐슬의 비교면적 59.42㎡ 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 353,000,000원, 최저 거래는 340,000,000원, 최고 거래는 369,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.07의 345,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.42㎡ | 7 | 345,000,000원 |
| 2026.07 | 59.42㎡ | 16 | 340,000,000원 |
| 2026.07 | 59.42㎡ | 3 | 369,000,000원 |
| 2026.07 | 59.42㎡ | 3 | 358,000,000원 |
| 2026.06 | 59.42㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2026.05 | 59.42㎡ | 7 | 350,000,000원 |
| 2026.04 | 59.42㎡ | 7 | 364,000,000원 |
| 2026.04 | 59.42㎡ | 16 | 350,000,000원 |
| 2026.03 | 59.42㎡ | 14 | 365,000,000원 |
| 2026.03 | 59.42㎡ | 17 | 347,000,000원 |
| 2026.03 | 59.42㎡ | 9 | 355,000,000원 |
| 2026.03 | 59.42㎡ | 9 | 348,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.42㎡ | 12건 | 353,000,000원 |
현재 최저가 238,000,000원은 제공된 지표상 최근 12개월 평균의 67.4%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현 단계의 실질취득 기준금액 역시 238,000,000원으로 볼 수 있습니다. 감정가 340,000,000원도 최근 실거래 최저 340,000,000원과 같은 금액이며, 현재 최저가는 감정가보다 낮아진 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 2. 근저당권 · 계양신용협동조합 | 240,000,000원 | 233,868,000원 |
| 3. 근저당권 · 주식회사한마음에이엠씨대부 | 71,000,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 주식회사한마음에이엠씨대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 316,000,000원 중 예상 배당액은 233,868,000원, 미배당액은 82,132,000원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 70% | 238,000,000원 | 233,868,000원 | 82,132,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 56% | 190,400,000원 | 186,934,400원 | 129,065,600원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 44.8% | 152,320,000원 | 149,387,520원 | 166,612,480원 | 0원 |
유찰이 더 진행될 경우 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제공된 각 회차 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 따라서 낙찰가 하락이 곧 미배당 채권의 매수인 승계로 이어지는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 부용중학교 남서측 인근이며 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 의정부경전철 탑석역과 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 철골경사지붕 20층 건물 내 5층이며, 위생·급배수·승강기·난방·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접도로 대비 등고평탄한 대체로 사다리형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,651,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(송산지구)이며 교육환경보호구역과 과밀억제권역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 탑석드림캐슬은 735세대, 2002.06.18 준공 단지이며 비교면적 59.42㎡의 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2022.07.28 계양신용협동조합 근저당권이 기준이며 이후 현존 근저당권·전세권·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 실질취득은 238,000,000원이고 최근 12개월 평균은 353,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 67.4%입니다.
- 유찰 이력. 현재 2회 유찰 상태이며 동일 단지 경매의 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다. 가격 할인과 실제 응찰 수요를 함께 보세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 190,400,000원, 4회 유찰 시 152,320,000원 시나리오가 제시돼 있으며 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인과 현재 가격’이 핵심
이 사건의 권리구조는 2022.07.28 근저당권을 기준으로 정리됩니다. 후순위의 한마음에이엠씨대부 근저당권 71,000,000원과 전세권 5,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 340,000,000원에서 2회 유찰돼 238,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 353,000,000원의 67.4%입니다. 최신 거래도 2026.07의 345,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 현재 데이터만 놓고 보면 ‘낮은 최저가 때문에 숨은 인수금이 생기는 사건’은 아닙니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼, 실제 점유관계 확인을 끝낸 뒤 가격 차이를 해석하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
