서울남부지방법원 2025타경12670. 화곡동 파크아리온 101동 3층 302호, 공부상 오피스텔입니다. 감정가는 289,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 184,960,000원입니다. 소유자 김성진은 2021.11.06 매매를 원인으로 거래가액 319,000,000원에 취득했고, 2021.11.19 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리분석의 핵심은 임차권자 이민지입니다. 임대차계약일은 2021.11.07, 확정일자는 2021.11.10, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.11.19이며 보증금은 319,000,000원입니다. 등기상 임차권은 2023.10.27 설정됐지만 대항력의 기초가 되는 전입·점유가 경매개시결정 2025.10.17보다 빠르므로 대항력 있음으로 정리됩니다.
원칙적인 배당계산만 하면 현재 최저가 184,960,000원에서 집행비용 3,389,440원을 제외한 181,570,560원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 137,429,440원이 남습니다. 대항력 인수형이라면 이 잔액이 매수인 부담이 되어 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 구조입니다. 하지만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 임차인과 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 매수인 상대 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12670 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제101동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 28.62㎡ · 지하2층, 지상13층 중 3층 |
| 소유자 | 김성진 (2021.11.06 매매 · 거래가액 319,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 184,960,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 319,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인일 | 2021.07.29 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약 조건이 핵심
2021.08.11 국민은행 근저당권 2건은 2021.11.16 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.10.17 주택도시보증공사 강제경매개시결정입니다. 임차인 이민지의 전입·점유는 2021.11.19로 그보다 앞서고, 확정일자도 2021.11.10이므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이민지 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 319,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
임대차계약일 2021.11.07 · 확정일자 2021.11.10 · 주민등록 및 점유개시 2021.11.19 · 배당요구 2023.10.27. 배당 계산상 미배당액은 137,429,440원이지만, 해당 임차인의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 때문에 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 확약을 반영하면 최저가 1.8496억이 비교 기준
이 사건은 대항력 임차인이 있지만 포기·말소 조건으로 실질 인수가 0원이므로, 시세 비교 기준은 보증금 319,000,000원이 아니라 실질취득 184,960,000원입니다. 시세 표본은 전용 28.62㎡·28.71㎡ 거래 12건이며, 평균은 322,333,333원, 최저 289,000,000원, 최고 334,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 28.71㎡ | 5 | 321,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 6 | 324,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 7 | 319,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 5 | 329,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 3 | 289,000,000원 |
| 2021.12 | 28.62㎡ | 6 | 334,000,000원 |
| 2021.12 | 28.62㎡ | 4 | 324,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 6 | 324,000,000원 |
| 2021.12 | 28.62㎡ | 7 | 327,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 7 | 327,000,000원 |
| 2021.11 | 28.62㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 2021.11 | 28.62㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 322,333,333원 |
현재 최저가 184,960,000원은 이 평균의 57.4%입니다. 감정가 289,000,000원도 시세 표본 최저가와 동일한 수준이고, 2회 유찰로 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 다만 표에 확인되는 거래월은 2021.11~2021.12이므로, 현재 응찰가를 결정할 때는 이 표본의 시차 자체를 리스크로 봐야 합니다. 최신 거래로 제시된 2021.12 거래가는 321,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,389,440원 |
| 1. 임차인 이민지 보증금 | 319,000,000원 | 181,570,560원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 319,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금 부족분은 137,429,440원입니다. 일반적인 대항력 임차권이라면 매수인 인수액이 되지만, 이 사건은 해당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 때문에 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 이번 사건은 실질 인수 0원 조건
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 184,960,000원 | 137,429,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 147,968,000원 | 173,903,552원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (41%) | 118,374,400원 | 203,082,842원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 묶입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인에 대한 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있으므로, 각 회차에서 표에 계산되는 미배당액은 존재하더라도 매수인 실질 인수는 0원으로 반영됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔입니다. 전용면적은 28.62㎡이며 사용승인일은 2021.07.29입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철5호선 화곡역 남서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설·오피스텔·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 화곡역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 토지 북서측으로 왕복 6차선 도로, 남서측으로 약 9미터 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 5,544,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하2층·지상13층이며 급배수·위생·난방·승강기·옥내소화전·스프링클러·자동화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 파크아리온101동102동은 28세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이번 매각에 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원문을 반드시 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소가 매각조건대로 이행되는지 절차와 필요서류를 확인해야 합니다.
- 시세 시차 확인. 제시된 12건 거래는 2021.11~2021.12 거래입니다. 응찰 전 현재 오피스텔 실거래·호가·임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 2회 유찰 원인 확인. 최저가는 감정가의 64%까지 내려왔고 관련 경매 평균 유찰 횟수도 2.3회입니다. 단순 할인율만 보지 말고 실제 수요와 환금성을 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정요항표상 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있으므로 본 오피스텔 거래에 대한 적용 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 체납관리비와 실제 현황·점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이번 매각조건은 다르다”
이 물건을 등기와 배당표만 보면 위험해 보입니다. 보증금 319,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 최저가에서 배당받지 못하는 금액도 137,429,440원입니다. 일반적인 사건이라면 그 잔액을 낙찰자가 인수해 최저가가 아무리 내려가도 실질취득비용이 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
하지만 이번 사건은 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 판정을 바꿉니다. 해당 임차인과 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가인 184,960,000원 수준입니다. 시세 표본 평균 322,333,333원과 비교하면 57.4%로 가격 차이가 큽니다.
따라서 이 사건의 핵심은 단순히 “선순위 임차인이 있다”도, “64%까지 떨어져 싸다”도 아닙니다. 포기·임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건대로 확실하게 작동하는지가 첫 번째이고, 2021.11~2021.12에 집중된 시세 표본과 현재 시장 사이의 간극을 확인하는 것이 두 번째입니다. 확약 확인 후 가격 검증. 이 두 단계가 충족될 때 비로소 현재 유찰가격의 메리트를 인정할 수 있습니다.
