서울남부지방법원 2025타경12691. 오류동 금반석씨티빌41차 4층 401호, 전용 56.39㎡의 다세대주택·도시형생활주택입니다. 이 사건의 권리분석은 등기부상 가압류·압류의 소멸 여부보다 말소기준권리 이전에 성립한 임차권을 먼저 봐야 합니다. 문장섭은 2020.08.27 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020.06.15, 보증금은 268,000,000원입니다. 반면 말소기준권리는 2023.09.12 우리금융캐피탈주식회사의 가압류입니다. 따라서 문장섭은 말소기준보다 선순위인 대항력 있는 임차인이고, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 그 부족분이 매수인에게 남습니다.

현재 최저매각가 233,600,000원을 그대로 낙찰가로 가정하면 집행비용 4,070,400원을 먼저 공제한 뒤 문장섭에게 229,529,600원이 배당됩니다. 보증금 268,000,000원 중 38,470,400원이 미배당되어 매수인이 인수하게 되므로, 실제 자금 부담은 낙찰가와 인수액을 합친 272,070,400원입니다. 이처럼 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 증가해 실질취득액은 보증금 수준 부근에 머뭅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심

등기부상 2023.09.12 우리금융캐피탈 가압류가 말소기준입니다. 그 이후 주택도시보증공사의 가압류, 국의 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.04.29 등기된 문장섭의 주택임차권 자체도 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있지만, 임차권등기보다 앞선 2020.08.27 전입·점유와 확정일자를 통해 확보한 선순위 임차보증금의 미배당액까지 없어지는 것은 아닙니다. 현재 배당 가정상 부족분 38,470,400원이 매수인 인수액입니다.

② 임차인 분석 — 문장섭은 선순위, 나머지 전입자는 후순위

한승희·김민지는 모두 2024.09.20 전입으로 말소기준일 2023.09.12보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 시점 자체가 말소기준 이후이므로 이 두 사람의 보증금을 매수인 인수액으로 계산할 근거는 없습니다. 반면 문장섭은 선순위이고 배당요구도 확인되어 우선변제를 받으나, 전액 배당되지 않는 부분은 인수 위험으로 남습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 272,070,400원으로 비교

금반석씨티빌41차는 10세대 규모이고 2019.01.16 준공됐습니다. 확인된 최근 실거래는 2025.04 전용 56.39㎡ 5층 280,000,000원, 2025.06 전용 57.79㎡ 2층 292,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 286,000,000원, 최신 거래는 292,000,000원입니다.

표면 최저가는 233,600,000원으로 최근 12개월 평균의 81.7%이지만, 이 비율을 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다. 실제로는 문장섭 보증금 미배당분 38,470,400원을 더한 272,070,400원이 현재 회차의 실질취득 기준입니다. 이 금액은 최근 실거래 280,000,000원·292,000,000원 및 최근 12개월 평균 286,000,000원 아래이지만, 233,600,000원만 보고 판단할 때보다 할인 폭이 크게 줄어듭니다.

④ 예상배당표 (매각가 233,600,000원 가정)

매각대금 233,600,000원 중 집행비용 4,070,400원을 제외한 229,529,600원이 문장섭 보증금에 배당되는 가정입니다. 이에 따라 문장섭 보증금 미배당액 38,470,400원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택으로 방3·화장실2·거실1·주방1 등의 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 입지. 오류초등학교 서측 인근이며, 주위에 다세대주택·단독주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 오류동역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 401호이며, 위생·급배수·주차장·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 363.0㎡, 공시지가 2,522,000원/㎡이며 북서측 약 5m 포장도로에 접합니다.
• 환금성. 금반석씨티빌41차는 10세대 규모로 확인된 최근 12개월 실거래가 2건입니다. 거래 표본이 많지 않아 개별 호수 가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 233,600,000원만 입찰가격으로 보지 말고 현재 회차 인수액 38,470,400원을 합친 실질취득 272,070,400원으로 판단해야 합니다.
• 문장섭 보증금 확인. 보증금 268,000,000원, 전입 2020.08.27, 확정일자 2020.06.15 및 증액분 확정일자 2022.07.12의 원본을 다시 대조해야 합니다.
• 주택도시보증공사 승계 확인. 주택도시보증공사는 문장섭 주택임차권의 승계인으로 표시되어 있으므로 별도 보증금으로 중복 계산하지 말고, 매수인에게 청구되는 미배당 잔액 범위를 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
• 후순위 전입자 현황. 한승희·김민지는 2024.09.20 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유 상태와 실제 인도 대상 여부를 확인해야 합니다.
• 유찰 시 총부담 재계산. 2회 유찰 시 인수 84,536,320원, 3회 유찰 시 인수 121,389,056원으로 증가하므로 낙찰가 하락분만 보고 할인 폭을 계산하면 안 됩니다.
• 거래 표본 확인. 최근 12개월 거래는 2건이므로 280,000,000원·292,000,000원 각각의 층·전용면적 차이를 함께 고려해야 합니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 감정자료에 표시된 제한사항이 실제 경매 취득과 이후 이용·처분에 미치는 영향을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 직접 확인하고, 당해세와 실제 집행비용 등 배당 변동 요소도 최종 점검해야 합니다.

맺으며 — “233,600,000원짜리 물건”으로 보면 틀린다

이 사건의 핵심은 단순합니다. 문장섭의 보증금 268,000,000원이 말소기준권리보다 앞서고, 현재 예상배당으로 전액 변제되지 않습니다. 그래서 최저매각가 233,600,000원에 낙찰받아도 38,470,400원을 추가로 인수해 실질취득액은 272,070,400원이 됩니다. 최근 12개월 평균 286,000,000원과 최신 거래 292,000,000원보다 아래라는 점은 긍정적이지만, 표면상 20% 유찰 가격만큼 싸게 사는 구조는 아닙니다.

더 중요한 것은 다음 유찰입니다. 2회 유찰 시 낙찰가는 186,880,000원까지 내려가지만 인수액이 84,536,320원으로 커지고, 3회 유찰 시 낙찰가 149,504,000원에 인수액 121,389,056원이 붙습니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총부담이 쉽게 내려가지 않는 대항력 임차보증금 인수형입니다. 권리분석 난도와 명도·승계 확인 부담까지 감안하면, 이 물건은 “유찰돼서 싸다”보다 “실질취득액과 임차보증금 반환 구조를 정확히 계산해야 한다”가 결론입니다.