서울남부지방법원 2025타경12702. 방화동 마곡킹덤퀸터플 12층 1204호, 전용 23.98㎡의 다세대주택입니다. 집합건축물대장상 방2·거실 겸 주방·화장실·발코니 등으로 이용 중이며, 2020.11.11 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물의 12층 물건입니다. 소유자 오은정은 2020.12.10 매매를 원인으로 290,000,000원에 취득했고 2021.05.10 소유권이전등기를 마쳤습니다.
이 사건의 핵심은 등기부상 선순위 주택임차권입니다. 김민찬은 2022.01.17 확정일자를 받고 2022.02.18 주민등록·점유를 시작했으며, 2024.02.27 임차보증금 280,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 2025.10.21이므로 임차인의 대항요건이 앞섭니다. 따라서 특별한 매각조건이 없다면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 전형적인 선순위 대항력 임차권 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12702 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 612-61 마곡킹덤퀸터플 제12층 제1204호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 23.98㎡ · 방2·거실 겸 주방·화장실·발코니 등 · 13층 중 12층 |
| 소유자 | 오은정 (2020.12.10 매매 · 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 168,960,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 매각조건으로 실질 해소
말소기준권리는 데이터상 2025.10.21 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 김민찬의 주민등록·점유와 임차권등기가 있어 임차인은 대항력 있음으로 판단됩니다. 배당요구도 했고 확정일자도 있어 우선변제권 역시 행사 가능한 상태입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김민찬 | 전유부분 전부 | 280,000,000원 | 2022.02.18 / 2022.01.17 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
실제 임차인은 1명, 김민찬입니다. 매각조건에는 주택도시보증공사가 “주택임차권승계인”으로 함께 기재되어 있으나 이를 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 168,960,000원으로 봐야 한다
이 사건은 매각조건 때문에 김민찬 관련 인수가 실질 0원이므로 가격 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득 168,960,000원입니다. 제공된 실거래 평균값은 243,750,000원, 최신 거래는 2021.12의 230,000,000원이며, 데이터상 최저가의 최근12m 평균 대비 비율은 69.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 25.17㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2021.12 | 25.17㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2021.12 | 25.17㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2021.11 | 25.17㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 2021.09 | 25.17㎡ | 7 | 235,000,000원 |
| 2021.09 | 23.98㎡ | 12 | 290,000,000원 |
| 2021.09 | 23.98㎡ | 11 | 290,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 243,750,000원 |
다만 제공된 개별 거래표본은 2021.08~2021.12 거래입니다. 따라서 2026.08.27 매각기일과 시간차가 크고, 11세대 규모의 소규모 건물이라는 점까지 감안하면 69.3%라는 숫자만으로 현재 시세 대비 확정적인 할인이라고 단정하기는 어렵습니다. 특히 본건과 같은 23.98㎡ 거래는 2021.09에 290,000,000원이지만, 최신 거래 230,000,000원은 25.17㎡ 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,165,440원 |
| 1. 임차인 김민찬 보증금(우선변제) | 280,000,000원 | 165,794,560원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
권리순위 계산상 김민찬 보증금의 미배당액은 114,205,440원입니다. 그러나 이 사건의 매각조건상 김민찬 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 해당 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 일반 룰상 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 168,960,000원 | 114,205,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 135,168,000원 | 147,524,352원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 108,134,400원 | 174,179,482원 | 0원 |
선순위 대항력 임차권의 일반 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 그러나 이번 사건은 김민찬 관련 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소가 매각조건이므로, 그 조건이 유지·이행되는 한 표의 룰상 미배당액이 곧 매수인 부담으로 이어지지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 집합건축물대장상 다세대주택으로 방2·거실 겸 주방·화장실·발코니 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 방화중학교 남동측 인근으로 아파트단지·학교·근린생활시설·다세대주택·오피스텔·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 9호선 공항시장역 및 노선버스 정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물, 사용승인일 2020.11.11. 위생·급배수·도시가스·난방·소화·승강기·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단지의 평탄한 사다리형 토지이며 북측·동측 약 8m, 남측 약 4m 내외 포장도로와 3면 접합니다.
- 규제. 준주거지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 참고. 방화동 612-344번지는 육안상 현황 도로로 판단되나 정확한 현황은 측량이 필요하다고 감정요항표에 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 11세대의 소규모 건물이고 제공된 실거래 12건은 2021년에 집중돼 있어 현재 매도 유동성을 과거 거래량만으로 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 최종 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최신 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 원문으로 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 해당 매각조건이 유지되면 현재 회차의 실질취득 기준은 168,960,000원이며 김민찬 관련 실질 인수는 0원입니다.
- 대항력 자체는 존재. 김민찬은 2022.02.18 전입·점유, 2022.01.17 확정일자, 2024.02.27 임차권등기를 갖춘 선순위 임차인입니다. 포기 조건이 없다면 미배당액 승계형입니다.
- 실제 임차인 수. 실제 임차인은 김민찬 1명으로 보고, 주택도시보증공사의 주택임차권승계 표시는 보증금 중복 합산 대상으로 보지 않습니다.
- 시세 최신성. 제공된 실거래는 2021년 거래이므로 2026년 입찰 시점의 실거래·매물가격과 다시 대조해야 합니다.
- 소규모 건물 환금성. 11세대 규모라 거래표본과 매수층이 제한될 수 있으므로 재매각 기간을 보수적으로 잡는 편이 적절합니다.
- 토지 현황. 612-344번지 현황 도로 여부는 감정요항표에서도 정확한 측량 확인을 권고하고 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·최신 실거래를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이번 매각조건이 승부처”
표면만 보면 보증금 280,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 매각가 기준 114,205,440원의 미배당 잔액이 생기는 고위험 인수형 물건입니다. 그러나 이 사건은 바로 그 잔액에 대해 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 그 조건이 최종적으로 유지·이행된다면 실질 인수는 0원, 실질취득은 168,960,000원입니다.
가격만 보면 실질취득은 데이터상 최근12m 평균값 243,750,000원의 69.3%이고 최신 거래 230,000,000원보다 낮습니다. 다만 실제 거래표본이 2021년에 머물러 있어 2026년 현재 시세를 확정하는 근거로는 약합니다. 결국 이 물건은 권리에서는 매각조건 확인, 가격에서는 최신 시세 재검증이 핵심입니다. 선순위 임차권 때문에 무조건 배제할 물건도 아니고, 2회 유찰됐다는 이유만으로 곧바로 싸다고 단정할 물건도 아닙니다.
