서울남부지방법원 2025타경12711. 강서구 화곡동 클래시936 5층 501호 오피스텔입니다. 감정가 316,000,000원에서 네 차례 유찰되며 최저매각가가 129,434,000원까지 내려온 물건입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가가 아니라 임차보증금 349,000,000원입니다.
박종환은 2022.10.24 전입·점유를 시작했고, 2022.09.26 확정일자를 갖춘 뒤 2024.05.23 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이 권리는 2025.10.21 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 권리관계만 본다면 배당으로 돌려받지 못한 보증금에 대해 매수인이 인수할 위험이 있습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 매각 조건이 붙어 있습니다. 박종환의 주택임차권을 승계한 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각된다는 점입니다. 이 조건이 충족되면 박종환 관련 미배당 보증금은 실질적인 매수인 인수액에서 제외됩니다. 반면 오은제의 별도 임차관계는 여전히 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12711 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 936-16 클래시936 제5층 제501호 도로명주소: 서울특별시 강서구 월정로18길 6 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 13층 건물 중 5층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 평슬라브지붕 · 사용승인 2022.04.08 |
| 소유자 | 김완중 (2022.10.24 소유권이전 · 거래가액 354,000,000원) |
| 감정가 | 316,000,000원 |
| 최저매각가 | 129,434,000원 (4회 유찰 · 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 349,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 임차관계 | 실제 임차인 2명 · 박종환 및 오은제 |
| 입찰보증금 | 매각공고에서 별도 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2025.10.21 강제경매개시결정입니다. 박종환의 임차권등기는 그보다 앞선 2024.05.23에 설정되어 있고, 전입·점유 개시일도 2022.10.24이므로 선순위 임차권에 해당합니다.
예상배당상 박종환의 배당액은 126,821,924원, 미배당 잔액은 222,178,076원입니다.
포기·말소 조건이 없다면 최저가가 내려가도 그만큼 미배당 인수액이 커져, 실질취득 부담은 보증금 규모인 약 349,000,000원 수준에 머무는 구조입니다. 현재 회차의 단순 합산액은 351,612,076원으로, 추정 집행비용에 따른 차이가 포함됩니다.
따라서 조건이 충족되면 박종환 관련 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 예상배당표상 222,178,076원은 조건 반영 전의 법률상 인수 추정액이지, 매수인이 반드시 추가 지급해야 하는 확정액이 아닙니다.
단, 이 포기·말소 조건은 박종환의 임차권에 관한 것이며 오은제의 별도 권리까지 자동으로 소멸시키는 것은 아닙니다.
실제 임차인 2명 — 서로 다른 인수위험
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박종환 건물 전부 |
2022.10.24 | 2022.09.26 | 349,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 조건부 인수 0원 |
| 오은제 점유 범위 미상 |
2025.06.30 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수위험 확인 필요 |
박종환. 2022.08.10 임대차계약을 체결하고 2022.10.24 전입·점유를 시작했습니다. 확정일자는 2022.09.26이며, 2024.05.23 주택임차권등기를 마쳤습니다. 배당요구도 확인됩니다. 선순위 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이지만, 매각 조건에 따른 주택도시보증공사의 잔액청구 포기 및 임차권등기 말소가 이행되면 실질 인수액은 0원입니다.
오은제. 전입신고일은 2025.06.30으로 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금, 확정일자 및 점유 범위가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 확정적으로 존재한다고 단정할 수 없고, '대항력 가능·미상'으로 판단해야 합니다. 실제 임대차관계 및 점유 상태에 따라 별도 인수위험이 남을 수 있습니다.
실제 임차인은 박종환·오은제 2명이며, 박종환의 보증금 349,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 349,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
② 가격 분석 — 41%라는 숫자의 함정
감정가 316,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 129,434,000원입니다. 감정가 대비 40.96%에 해당합니다. 그러나 이것은 감정가 대비 할인율일 뿐, 현재 실거래 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
특히 이 사건은 선순위 임차보증금이 최저매각가보다 크므로, 인수액을 반영하지 않은 최저가만으로 투자성을 판단하면 안 됩니다. 박종환의 포기·말소 조건이 실제로 충족되는지, 오은제의 별도 임차권리가 무엇인지에 따라 실질취득 부담이 달라집니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 박종환 장부상 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 129,434,000원 | 40.96% | 222,178,076원 |
| 5회 유찰 가정 | 103,547,200원 | 32.77% | 247,702,461원 |
| 6회 유찰 가정 | 82,837,760원 | 26.21% | 268,053,320원 |
장부상 인수 추정액은 주택도시보증공사의 포기·말소 조건을 반영하기 전 금액입니다. 해당 조건이 충족되면 박종환 관련 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 오은제 관련 잠재 인수액과 기타 취득비용은 별도입니다.
반면 포기·말소 조건이 이행된다면 박종환 보증금 인수 부담은 해소되어 낙찰가 하락의 효과가 생깁니다. 다만 오은제의 권리는 별도 확인이 필요하므로, 전체 실질취득 부담이 낙찰가로 확정된다고 볼 수는 없습니다.
따라서 감정가의 40.96%라는 이유만으로 저렴하다고 표현하거나 가격 가점을 부여하기 어렵습니다. 실제 시장가격과 조건 충족 후 실질취득 부담을 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,434,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,612,076원 |
| 1. 임차인 박종환 보증금 | 349,000,000원 | 126,821,924원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 349,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 배당 합계 | - | 129,434,000원 |
현재 최저매각가로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,612,076원을 제외한 126,821,924원이 박종환 보증금에 배당되는 계산입니다. 주택도시보증공사에 대한 별도 배당과 소유자 잔여금은 0원으로 산정되어 있습니다.
박종환 보증금 미배당 잔액은 222,178,076원입니다. 다만 주택도시보증공사의 포기·말소 조건이 이행되면 이 금액을 매수인이 추가 인수하는 것으로 보지 않습니다. 아래 배당표는 주어진 배당 추정에 따른 것이며, 동일 보증금에 대한 권리 승계 및 배당 처리의 실제 결과는 법원 배당절차에서 확인해야 합니다.
예상배당에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 미배당액은 별도 임차보증금을 추가 합산한 금액이 아닙니다.
오은제의 실제 대항력 및 인수보증금이 확인되기 전까지는 전체 인수액 0원으로 결론 낼 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2·5호선 까치산역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재한 주상지대이며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 까치산역이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 2022.04.08 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 13층 건물로, 해당 호실은 5층에 위치합니다. 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기, 화재탐지, 옥내소화전 및 기계식주차장 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 화곡동 936-16 및 936-17의 2필지 일단 장방형 평지이며 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용되고 있습니다. 북측 약 6m 도로에 접합니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가 관련 지정사항은 실제 입찰 시점의 적용 대상과 유효기간을 확인해야 합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 오피스텔은 주거용 아파트와 매매·임대 수요 특성이 다를 수 있습니다. 특히 4회 유찰된 물건인 만큼 실제 거래가격, 임대 수요 및 향후 매각 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 주택도시보증공사 포기 조건 원본 확인. 매각물건명세서에 기재된 보증금 잔액청구 포기 및 임차권등기 말소 조건을 확인하고, 매수인에게 적용되는 범위와 이행절차를 명확히 해야 합니다.
- 오은제의 임대차관계 조사. 2025.06.30 전입신고 사실 외에 계약서, 보증금, 점유 개시 및 범위, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 이 부분이 전체 인수액을 확정하는 핵심입니다.
- 보증금 중복 계산 방지. 박종환 보증금과 주택도시보증공사의 승계 청구액을 별개의 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.10.24 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 관련 임대의무 및 낙찰 후 지위에 관한 사항을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 시세와 실질취득 비교. 감정가 대비 40.96%라는 수치만 보지 말고, 최근 유사 오피스텔 거래가격과 조건 충족 후 실질취득 부담을 비교해야 합니다.
- 점유 및 명도. 실제 점유자와 점유권원을 확인해야 합니다. 임차권등기 말소 조건과 현장 점유자의 인도 문제는 서로 구분하여 검토해야 합니다.
- 관리비 및 시설. 미납 관리비, 기계식주차장 이용조건, 공용부분 유지관리 상태와 시설 관련 추가 부담을 확인해야 합니다.
- 입찰보증금 및 절차. 매각기일 2026.11.05의 매각공고를 확인하고 보증금 비율과 입찰조건, 사건 진행상태 및 매각조건 변경 여부를 점검해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 임차권 승계 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “41% 할인”보다 중요한 것은 인수 조건이다
이 사건을 단순히 감정가 316,000,000원짜리 오피스텔을 129,434,000원에 취득할 기회로 해석해서는 안 됩니다. 박종환의 선순위 임차보증금 349,000,000원이 존재하기 때문입니다. 일반적인 인수형 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금을 인수하게 되어 실질취득 부담이 보증금 규모에 근접합니다.
다만 이 사건은 주택도시보증공사가 미배당 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 매각 조건이 있다는 점에서 일반적인 선순위 임차권 인수형과 다릅니다. 그 조건이 충족된다면 박종환 관련 인수액은 실질 0원입니다.
문제는 오은제의 임차관계가 확정되지 않았다는 점입니다. 선순위 전입신고가 있지만 보증금과 확정일자, 점유 범위가 미상이어서 별도의 인수위험이 남아 있습니다. 따라서 박종환의 위험이 해소되더라도 매수인의 전체 부담을 확정할 수 없습니다.
또한 최근 실거래 시세를 확인하지 못한 상태에서 4회 유찰이라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 판단하기는 어렵습니다. 오피스텔의 환금성과 반복 유찰 이력까지 고려하면 보수적인 접근이 필요합니다.
결론은 '주된 보증금 인수는 조건부 해소, 별도 임차권은 미상, 가격 판단은 보류'입니다. 현재로서는 오은제의 권리와 주택도시보증공사의 포기·말소 조건을 확인하는 것이 최우선입니다. 두 문제가 해결되고 실제 시장가격까지 검증된 이후에 입찰가를 판단하는 것이 타당합니다.
