서울남부지방법원 2025타경12711. 강서구 화곡동 ‘클래시936’ 5층 501호 오피스텔입니다. 감정가는 316,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 202,240,000원으로 감정가의 64%입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰폭이 아니라 임차권과 확약의 범위입니다. 등기부에는 박종환 명의의 주택임차권이 보증금 349,000,000원으로 등기돼 있고, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.10.24, 확정일자는 2022.09.26입니다. 데이터상 말소기준은 2025.10.21 강제경매개시결정이므로 박종환 임차권은 그보다 앞섭니다.
다만 매각물건명세서 비고가 결과를 바꿉니다. 박종환의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 박종환에게 계산되는 룰상 미배당액 150,391,360원은 존재하지만, 그 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12711 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 936-16 클래시936 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건 내 5층 501호 |
| 사용승인 | 2022.04.08 |
| 소유자 | 김완중 · 2022.10.24 소유권 취득 · 거래가액 354,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 202,240,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 349,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 도시지역 · 지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 같이 봐야 한다
등기 흐름을 보면 2022년 신탁관계가 정리된 뒤 김완중이 2022.10.24 거래가액 354,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기도 기재됐습니다. 박종환 임차권등기는 2024.05.23 접수됐으며 보증금은 349,000,000원입니다. 이후 2025.10.21 주택도시보증공사를 채권자로 하는 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차·점유자 2명, 확약 적용범위는 1명
| 성명 | 점유 / 이용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오은제 | 미상 | 2025.06.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상위험 |
| 박종환 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.24 | 349,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
박종환은 임대차계약일 2022.08.10, 확정일자 2022.09.26, 주민등록·점유개시 2022.10.24이고 배당요구도 확인됩니다. 보증금은 349,000,000원입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 박종환 주택임차권의 승계인으로 기재된 것이므로 별개의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 이 사건의 실제 임차·점유자는 오은제와 박종환 2명으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,631,360원 |
| 1. 임차인 박종환 보증금 | 349,000,000원 | 198,608,640원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 349,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 박종환 보증금의 미배당액은 150,391,360원입니다. 이는 확약을 반영하기 전 룰상 인수액이며, 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 박종환 관련 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 인수 구조 — 최저가가 내려가도 박종환 문제는 가격문제가 아니었다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 202,240,000원 | 150,391,360원 | 박종환 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 161,792,000원 | 190,273,088원 | 박종환 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 129,433,600원 | 222,178,470원 | 박종환 0원* |
확약이 없다는 전제로 보면 매각가가 낮아질수록 박종환 보증금의 미배당 인수액이 커지는 전형적인 대항력 임차인 구조입니다. 현재 회차 150,391,360원, 3회 유찰 시 190,273,088원, 4회 유찰 시 222,178,470원으로 늘어납니다. 그러나 이 사건은 박종환 임차권에 대해 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 붙어 있어 해당 위험은 실질 0원*으로 바뀝니다. 다시 말해 유찰로 박종환 관련 실질취득비가 보증금 부근에 고정되는 사건이 아니라, 확약 밖 오은제의 불확정성이 남는 사건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 오피스텔로 이용 중인 업무시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물이며 대상은 5층 501호입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2·5호선 까치산역 남서측 인근으로, 주위에는 오피스텔·다세대주택·숙박시설·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 소재해 감정평가상 제반 교통여건은 양호합니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 화재탐지, 옥내소화전, 기계식주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 2필지 일단의 장방형 평지이며 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이고, 북측 약 6m 도로에 접합니다.
- 토지계획. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 박종환 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 오은제 관계 확인. 전입일 2025.06.30 외에 보증금·확정일자·점유범위가 확정되지 않았으므로, 이 부분을 확인하기 전에는 전체 인수액을 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 임차인 수 중복 금지. 주택도시보증공사는 박종환 임차권의 승계인으로 기재된 것이므로 박종환 보증금 349,000,000원과 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.10.24 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 등기사항과 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 배당 전제 확인. 현재 배당계산은 매각가 202,240,000원을 기준으로 하며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 그러나 전체 인수 0원은 아니다”
이 사건은 숫자만 보면 보증금 349,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 202,240,000원을 크게 웃돌아 경계해야 하는 대항력 인수형입니다. 현재 배당표만 보면 미배당 150,391,360원이 남습니다. 그러나 주택도시보증공사가 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다는 확약 때문에 박종환 관련 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.
그렇다고 이 물건이 곧바로 ‘깨끗한 인수 0원 물건’이 되는 것은 아닙니다. 확약 밖에 오은제 점유가 남아 있고 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 핵심 결론은 명확합니다. 박종환의 3.49억 임차권 위험은 매각조건으로 해소되지만, 오은제의 권리관계가 확인될 때까지 전체 승계위험은 미확정. 감정가 대비 64%라는 숫자보다 이 미상임차 확인이 먼저입니다.
