부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경12731 · 서울남부지방법원 · 다세대
철근콘크리트조 61.63㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

219,999,999원 2억 1,999만 감정가 270,000,000원

감정가의 81% 2026-07-28 낙찰

최저매각가 216,000,000원 최저가 대비 +1%

낙찰일

07-28 낙찰 완료

서울남부지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,160만원

최저가의 10% · 21,600,000원

감정가 대비

▼ 18.5% 싸게 매수

감정가 2.70억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차보증금 2.2억 중 일부 인수 위험이 남는 다세대 경매입니다.

가격 최저가 216,000,000원은 최근 실거래 257,000,000원의 84% 수준
자금 임차보증금 부족분 7,824,000원 매수인 인수 가능성
리스크 최승필 대항력 있는 임차권등기 및 국세·지방세 압류 존재

한 줄 평 대항력 있는 임차권등기 임차인이 존재합니다. 최저가는 최근 실거래보다 낮지만, 배당 부족분 7,824,000원은 매수인이 부담할 가능성이 있습니다. 가격만 보고 접근하면 안 되는 권리형 물건입니다.

감정가 / 최저가

270,000,000원

최저 216,000,000원

최근 실거래

257,000,000원

2024.10 거래

실질취득 위험

223,824,000원

최저가+인수 가능액

핵심지표

임차 리스크

대항력·우선변제

서울남부지방법원 2025타경12731. 목동 남경베스트빌 402호 다세대주택입니다. 권리 분석의 핵심은 가격이 아니라 임차권등기입니다. 최승필 임차인은 보증금 220,000,000원, 전입 2020.02.10, 확정일자 2019.12.27로 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태입니다.

물건 개요

사건번호	서울남부지방법원 2025타경12731 (강제경매)
소재지	서울특별시 양천구 목동 318-176 제4층 제402호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 주거용 이용중
소유자	김석진
감정가 / 최저가	270,000,000원 / 216,000,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 220,000,000원
매각기일	2026.07.28

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 보증금 부족분 인수 가능성

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
최승필	220,000,000원	有	有	부족분 인수 가능

매각가 216,000,000원 기준 배당 후 임차보증금 부족분은 7,824,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하지는 않지만, 배당 부족분은 매수인에게 남을 수 있습니다.

⚠️ 확약 조건 확인 필요 매각물건명세서에는 임차권등기 말소 및 보증금 반환청구권 포기 조건이 기재되어 있으므로, 실제 입찰 전 해당 조건 적용 여부를 반드시 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 권리비용 포함 필요

남경베스트빌 동일 면적 최근 거래는 2024.10 257,000,000원입니다. 최저매각가 216,000,000원은 최근 거래 대비 84% 수준입니다. 다만 임차보증금 부족분 인수 가능성을 고려하면 실질취득 비용은 약 223,824,000원입니다.

매각대금 배분 (216,000,000원)

감정가 vs 실질취득 vs 실거래

최저가만이 아니라 임차보증금 인수 가능액을 포함해 판단해야 합니다.

④ 예상배당표

항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,824,000원
임차인 최승필 보증금	220,000,000원	212,176,000원
주택도시보증공사 가압류	4,510,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 최승필 임차인은 대항력 및 우선변제권이 있어 부족 보증금 인수 가능성을 반영해야 합니다.
세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
가격 판단. 최저가는 실거래 대비 낮지만 임차 리스크 포함 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 권리가 먼저”

목동 남경베스트빌 402호는 최저가격만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금 220,000,000원이 존재하고, 현재 회차 기준 부족분 7,824,000원이 남을 수 있습니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 단순 낙찰가가 아니라 임차 리스크를 반영한 실질취득 비용입니다.

부동산강제경매

시세보다 낮은 최저가, 하지만 2.2억 임차보증금 인수 위험 — 목동 남경베스트빌 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 보증금 부족분 인수 가능성

③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 권리비용 포함 필요

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 권리가 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (15장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-10	유찰	2억 7,000만원
2	2026-07-28	대기	2억 1,600만원