서울남부지방법원 2025타경12738. 화곡초등학교 북서측 인근의 다세대주택, 제이와이팰리스 5층 502호입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리보다 선순위 대항력 임차인입니다. 임차인 김호진은 2022.06.27. 전입·점유를 시작했고, 2022.05.13. 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준으로 제시된 2023.09.05. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금은 346,000,000원으로 현재 최저매각가 195,200,000원을 크게 웃돕니다.

일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 부담이 보증금 수준에 묶입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 현재 회차에서 임차인이 191,667,200원을 배당받고 154,332,800원이 미배당되는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고상 김호진 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 따라서 그 조건이 이행되는 경우 김호진 관련 보증금의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이 확약은 김호진 관련 보증금 채권에 한정해 적용됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 확약이 있다

등기부상 과거 수산업협동조합중앙회·우리은행·삼성생명보험의 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준권리는 2023.09.05. 주택도시보증공사 가압류이고, 그 뒤 강서구 압류·강제경매개시결정·국 압류 및 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 김호진의 실제 주거 점유와 전입은 기준권리보다 앞선 2022.06.27.이므로 등기된 임차권 자체의 소멸과 별개로 대항력 보증금의 미배당 문제가 핵심입니다.

② 임차인 — 룰상 인수 154,332,800원, 확약 적용 후 실질 0원

확인되는 실제 임차인은 김호진 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고에서 주택임차권승계인으로 기재된 주체이므로 김호진의 보증금 346,000,000원과 별개의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 확약 반영 시 현재 가격은 최근 지표 아래

시세 지표상 제이와이팰리스의 최근 거래는 아래와 같습니다. 다만 본건 시세 대상면적은 59.17㎡이고 거래 표본은 49.75㎡·49.0㎡·29.67㎡·29.88㎡·22.08㎡ 등으로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 가격비율은 참고지표로 보고 개별 물건의 위반건축물 상태까지 별도로 반영해야 합니다.

시세 지표상 최근 12개월 평균은 250,000,000원, 최신 거래는 240,000,000원입니다. 현재 최저가 195,200,000원은 최근 12개월 평균의 78.1%이고, 최근 구간은 이전 거래구간보다 27.2% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다. 따라서 확약을 인정해 실질취득을 195,200,000원으로 보면 가격 자체는 최근 시세 지표보다 낮습니다. 다만 비교면적 불일치와 위반건축물 때문에 이 차이를 그대로 안전마진으로 간주해선 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 195,200,000원 가정)

배당표 자체로는 김호진 보증금 중 154,332,800원이 미배당되어 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 다만 명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화곡초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·각급 학교가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 5층 502호이며, 도시가스 개별난방·승강기·기본 위생설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·수평표면구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
• 공시지가. 3,457,000원/㎡, 토지면적 165.0㎡의 공동주택 건부지입니다.
• 시세 표본. 제이와이팰리스는 14세대, 2015.02.13. 사용승인된 물건으로 집계되며, 실거래 표본의 면적은 본건 시세 대상면적 59.17㎡와 일치하지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 조건 원문 확인. 김호진 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 룰상 인수와 실질 인수를 혼동하지 말 것. 현재 배당 계산상 미배당 보증금은 154,332,800원이지만, 확약 적용 후 실질 인수는 0원입니다.
• 위반건축물 확인. 502호 14.96㎡ 주거 무단증축의 현황과 공부상 표기 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
• 비교 시세의 면적 차이. 최근 거래는 49.75㎡·49.0㎡ 등의 표본이어서 본건 시세 대상면적 59.17㎡와 직접 동일 비교할 수 없습니다.
• 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 156,160,000원, 4회 유찰 시 124,928,000원이나, 확약이 없다면 룰상 인수액은 각각 192,826,240원·223,620,992원으로 늘어납니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 이 사건은 확약이 승부처”

표면적으로 보면 보증금 346,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 낙찰가 기준 154,332,800원의 미배당액이 발생하므로 전형적인 대항력 인수형입니다. 그 상태라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 커져 단순히 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 임차인 김호진과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 확약 이행 시 실질 인수는 0원입니다.

그 기준으로는 실질취득 195,200,000원이 최근 12개월 시세 평균 250,000,000원의 78.1%로 가격 측면의 여지가 있습니다. 최근 거래 추세도 +27.2%로 하락장이 아닙니다. 반면 비교 거래의 면적이 본건과 맞지 않고, 502호에 14.96㎡ 무단증축 위반건축물이 존재합니다. 따라서 결론은 확약 조건 확인 시 가격은 매력적, 위반건축물은 반드시 별도 검증입니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 확약의 실제 효력·이행과 위반건축물 리스크 확인입니다.