서울남부지방법원 2025타경12742. 서울 강서구 화곡동 엠제이타운 7층 703호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 김연희가 2021.04.01 매매를 원인으로 273,000,000원에 취득했고 2021.05.12 소유권이전등기가 접수됐습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 설정돼 있습니다.
이 사건은 등기 순서만 보면 까다롭습니다. 김범준은 2021.03.15 주민등록과 점유를 시작했고 확정일자는 2021.02.24입니다. 이후 2023.04.07 보증금 273,000,000원의 주택임차권등기가 접수됐으며, 말소기준인 2023.08.14 압류보다 앞섭니다. 따라서 매각조건의 별도 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어나는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 매각조건이 붙었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12742 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제7층 제703호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 지하2층 / 지상18층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 김연희 (2021.04.01 매매 · 거래가액 273,000,000원 · 2021.05.12 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 176,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 273,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.08.14 갑구 5번 압류 · 국(처분청 부천세무서장) |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저지만 ‘포기·말소 조건’이 핵심
※ 배당표 자체의 룰상 계산에서는 현재 회차 미배당 100,264,000원, 3회 유찰 시 134,971,200원, 4회 유찰 시 162,736,960원이 잡히지만, 김범준 임차권 승계분은 매각조건상 잔액청구 포기·임차권등기 말소 대상이므로 실질 인수는 0원으로 평가합니다.
② 임차인·점유 관계 — 확약 적용 범위를 구분해야 한다
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김범준 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.15 | 273,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계·포기확약 실질 0원 |
| 송새연 | 미상 | 2025.01.24 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 |
| YASHIRO YUI | 미상 | 2025.01.13 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 해당 없음 |
송새연과 YASHIRO YUI의 전입은 각각 2025.01.24, 2025.01.13으로 말소기준 2023.08.14보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 두 사람은 보증금과 확정일자가 미상이고 점유 부분도 미상이므로, 김범준 승계분에 대한 확약과는 별개로 점유·명도 관계를 따로 확인해야 합니다. 김범준에 관한 포기 확약이 다른 점유자에게까지 확장되는 것으로 보아서는 안 됩니다.
③ 회차별 구조 — 유찰돼도 김범준 승계분 실질 인수는 0원
현재 회차는 감정가 275,000,000원의 64%인 176,000,000원입니다. 배당계산만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 김범준 보증금의 미배당분은 100,264,000원에서 134,971,200원, 162,736,960원으로 커집니다. 그러나 이 금액은 포기 확약을 적용하기 전의 룰상 미배당액입니다. 매각조건을 반영한 김범준 관련 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 봅니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 미배당 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 176,000,000원 | 100,264,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 140,800,000원 | 134,971,200원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 40.96% | 112,640,000원 | 162,736,960원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 1. 임차인 김범준 보증금 · 우선변제 | 273,000,000원 | 172,736,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 273,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 매각대금 176,000,000원이 집행비용 3,264,000원과 김범준 우선변제 172,736,000원으로 전부 소진됩니다. 배당계산상 김범준 보증금 부족분은 100,264,000원이지만, 매각조건의 잔액청구 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 그 부족분은 매수인의 실질 인수액으로 보지 않습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 사용승인일은 2020.08.24이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층 / 지상18층 건물 내 7층 703호입니다.
- 주위환경. 강서구청 남서측 인근에 위치하며 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 원거리에 지하철 5호선 화곡역이 있으며 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 약 30M 내외 포장도로, 남서측으로 약 4M 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지, 승강기, 기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 8,507,000원/㎡입니다. 토지면적은 280.3㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 지형은 평지·세로장방으로 기재돼 있습니다.
- 제한사항. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 토지이용계획에 표시돼 있습니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 문구 재확인. 김범준 임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액청구 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 확약 범위 구분. 주택도시보증공사의 포기는 김범준 승계분에 관한 것입니다. 송새연·YASHIRO YUI의 점유관계와 혼동하지 않아야 합니다.
- 점유자 확인. 송새연은 2025.01.24, YASHIRO YUI는 2025.01.13 전입으로 말소기준보다 늦지만, 보증금·확정일자·점유 부분이 미상이므로 실제 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 2회 유찰·감정가 64%만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 오피스텔의 실제 거래 가능 가격을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.12 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 시점의 등기 상태와 관련 조건을 원문에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 핵심 인수는 확약으로 제거됐다”
이 물건의 첫인상은 매우 위험한 선순위 임차권입니다. 김범준은 말소기준보다 먼저 전입·점유했고 보증금도 273,000,000원으로 현재 최저가 176,000,000원보다 큽니다. 배당표만 보면 100,264,000원의 미배당이 발생합니다. 보통이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건은 매각조건이 결론을 바꿉니다. 김범준 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 김범준 관련 실질 인수는 0원입니다. 현재 최저가 기준 실질취득은 176,000,000원으로 봅니다.
다만 여기서 곧바로 “안전하고 싸다”로 넘어가면 안 됩니다. 송새연·YASHIRO YUI의 점유 세부관계는 김범준 확약과 별개이고, 물건은 이미 2회 유찰된 오피스텔입니다. 권리의 가장 큰 폭탄은 확약으로 제거됐지만, 점유 확인과 가격 판단은 아직 남아 있습니다. 이 사건은 확약 문구의 유지 여부를 가장 먼저 확인하고, 그다음 현재 점유상태와 실제 거래 가능한 가격을 확인하는 순서가 맞습니다.
