서울남부지방법원 2025타경12747. 강서구 화곡동 남성아트빌 102동 2층 201호, 전용 37.05㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 314,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 200,960,000원입니다. 권리구조의 핵심은 현존 근저당이 아니라 2023.12.15. 등기된 엄재영의 주택임차권입니다. 보증금 315,000,000원, 전입 2021.12.03., 확정일자 2021.10.25.로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.

등기부상 과거 강서농업협동조합 근저당과 우리은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.10.21. 강제경매개시결정이고, 엄재영의 임차권은 그보다 앞서므로 원칙적인 권리관계만 보면 매수인 인수 대상입니다. 다만 이번 매각에는 중요한 예외가 붙습니다. 매각물건명세서 비고에 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 단 매각조건이 반전

과거 근저당 2건은 모두 경매 전에 말소됐습니다. 이후 엄재영이 2023.12.15. 주택임차권등기를 마쳤고, 2025.10.21. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 따라서 등기 순서만 보면 엄재영 임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 매각조건에서 주택도시보증공사가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 그 조건이 이행되는 전제에서는 엄재영 관련 미배당액을 매수인이 실질적으로 떠안지 않는 구조입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명

주택도시보증공사는 엄재영의 주택임차권승계인으로 매각조건에 등장하지만 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 엄재영·고덕신 2명입니다. 고덕신은 전입일이 말소기준인 2025.10.21. 이후인 2025.10.23.이므로 자료상 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 포기·말소 조건 반영 시 가격 간격은 크다

남성아트빌의 실거래 표본은 5건이며 전체 평균은 295,000,000원입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선하면, 최근 12개월 평균은 297,500,000원, 최신 거래는 2025.03. 300,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 1.4% 높은 흐름입니다.

현재 최저매각가 200,960,000원은 최근 12개월 평균의 67.5%입니다. 엄재영 관련 미배당 보증금을 그대로 인수하는 일반적인 대항력 임차 구조라면 낮은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없지만, 이번 건은 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권 말소 조건을 반영하므로 엄재영 관련 실질취득은 현재 낙찰가 200,960,000원 수준으로 판단합니다. 따라서 조건이 확실히 이행된다는 전제에서 최근 실거래와의 가격 간격이 존재합니다.

④ 예상배당표 (매각가 200,960,000원 가정 · 원 배당모형)

원 배당모형상 엄재영 보증금 부족분은 117,653,440원입니다. 그러나 매각물건명세서의 주택도시보증공사 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당모형에 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 전용면적은 37.05㎡입니다.
• 입지. 신월초등학교 남서측 인근으로 다세대·다가구주택, 소규모아파트, 학교와 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 화곡역이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상6층 건물의 2층 201호이며 사용승인일은 2016.10.20.입니다. 승강기·CCTV·난방·위생 및 급배수설비가 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 11m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 4,894,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 거래 표본. 남성아트빌은 29세대이며 실거래 표본은 5건, 최근 12개월 거래는 2건입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 엄재영 임차권 처리 확인. 원 배당모형상 현재 회차의 미배당액은 117,653,440원입니다. 이 금액이 조건부 포기 대상임을 매각물건명세서와 관련 문건에서 대조해야 합니다.
• 고덕신 보증금 확인. 전입일은 2025.10.23.으로 말소기준 이후여서 자료상 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 미상입니다.
• 배당요구 확인. 고덕신은 2025.12.05. 배당요구를 했고, 엄재영은 2023.12.15. 배당요구 사실이 확인됩니다.
• 가격 기준. 최근 12개월 실거래 평균 297,500,000원과 최신 거래 300,000,000원을 우선 비교하고, 전체 평균 295,000,000원만으로 판단하지 않습니다.
• 원 배당표 한계. 배당모형에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 원문 확인이 필요합니다.

맺으며 — 가격보다 먼저 ‘조건’을 확인할 물건

숫자만 보면 매력은 분명합니다. 감정가 314,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 200,960,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균 297,500,000원의 67.5%입니다. 최근 거래 흐름도 이전 거래군 대비 1.4% 상승해 하락 추세 자료는 아닙니다.

하지만 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 엄재영은 보증금 315,000,000원의 대항력 임차인이고, 원 배당모형에서는 현재 회차 기준 117,653,440원의 미배당액이 발생합니다. 이를 매수인에게 넘기지 않는 근거가 바로 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 이 조건이 확실히 적용되면 엄재영 관련 실질 인수는 0원*이고 가격 메리트가 살아납니다. 반면 포기 조건 밖의 고덕신은 보증금이 미상이라 별도 확인이 남습니다. 따라서 결론은 “가격은 유리하지만, 조건부 권리해소와 별도 임차인 확인이 선행돼야 하는 다세대”입니다.