서울남부지방법원 2025타경12757. 영등포역 북측 인근 ‘다솔메트로시티’ 4층 402호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 고완석이고, 2021.08.20. 공유자전원지분전부 이전으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 64%라는 데 있지 않습니다. 임차인 한다혜는 2021.08.19. 전입, 2021.07.21. 확정일자를 갖춰 2023.01.11. 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 즉 원칙적으로는 대항력 있는 임차인이고, 낙찰대금으로 보증금 전액이 배당되지 않으면 그 부족분을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
현재 회차의 최저매각가는 225,280,000원입니다. 배당 계산상 집행비용 3,953,920원을 먼저 공제하고 임차인에게 221,326,080원을 배당하면, 보증금 325,000,000원 중 103,673,920원이 남습니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 내려갈수록 이 미배당액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어 결과가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12757 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동3가 17 다솔메트로시티 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 지상 13층 건물 내 4층 402호 |
| 사용승인일 | 2020.10.19. |
| 소유자 | 고완석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 225,280,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 325,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 매각조건이 결론을 바꾼다
말소기준으로 제시된 권리는 2023.01.11. 주택도시보증공사의 가압류 788,000,000원입니다. 그 뒤 국의 압류, 한다혜의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 임차권등기가 말소된다는 사실과 임차인의 대항력은 별개입니다. 한다혜는 전입일이 2021.08.19.로 말소기준보다 앞서므로, 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 3.25억
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한다혜 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.19 / 2021.07.21 | 325,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 1명 |
③ 가격 — 감정가 64%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 225,280,000원으로 감정가 352,000,000원의 64%이고, 이미 2회 유찰되었습니다. 확약 조건을 반영한 실질취득액은 현재 회차에서 225,280,000원입니다. 다만 비교할 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,953,920원 |
| 1. 임차인 한다혜 보증금 | 325,000,000원 | 221,326,080원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 325,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체에서는 한다혜 보증금 부족분이 103,673,920원으로 계산됩니다. 다만 본건은 그 미배당 잔액의 매수인 상대 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로, 실질 매수인 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 영등포역 북측 인근이며, 주위는 오피스텔·다세대·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 영등포역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 13층 건물의 4층 402호이며 사용승인일은 2020.10.19.입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기, 기계식주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 14,410,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 사다리형이고 서측 약 8미터, 북측 약 4미터 도로에 접합니다.
- 공부상 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원문 대조. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 확인하세요.
- 대항력 자체는 존재. 한다혜의 전입일 2021.08.19.는 말소기준권리 2023.01.11.보다 빠릅니다. 확약이 없으면 인수 위험이 생기는 구조임을 전제로 검토해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가의 64%지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.20. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 최신 등기와 매각조건을 함께 대조하세요.
- 세금·배당 변동. 국의 압류가 있고 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 매각기일 관련 최신 문서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”과 “실질 인수 0원”이 동시에 성립하는 사건
이 사건을 단순히 보면 보증금 325,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 225,280,000원에서는 103,673,920원의 미배당액이 발생합니다. 그래서 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당액이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 그러나 매각물건명세서가 임차인 및 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두고 있어, 그 조건을 반영한 실질 인수는 0원입니다.
현재 회차는 감정가 352,000,000원에서 2회 유찰된 225,280,000원입니다. 다만 실거래 시세가 확인되지 않는 만큼 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 싸다고 평가할 수는 없습니다. 이 물건의 핵심은 ‘보증금 3.25억을 떠안느냐’가 아니라 확약 조건이 실제 매각에서 정확히 이행되는지를 원문으로 확인한 뒤, 225,280,000원이라는 가격 자체가 적정한지 별도로 판단하는 것입니다.
