최저가 51.2%보다 더 큰 변수, 선순위 점유 2명과 ‘미상 보증금’ — 강남역롯데골드로즈 104호

서울중앙지방법원 2025타경100709. 강남역 인근 강남역롯데골드로즈 1층 104호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 말소기준은 2022년 9월 29일 광명새마을금고 근저당권 2,934,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024년 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 엠씨아이대부가 2025년 임의경매를 신청했습니다.

등기부에는 2004년부터 은행·개인·대부업체의 근저당권과 전세권이 반복해서 설정됐지만, 해당 과거 권리들은 후속 말소등기가 확인됩니다. 따라서 등기상 핵심은 2022년 말소기준권리보다 앞선 물권 자체보다, 그보다 먼저 점유를 시작한 임차인 2명입니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있어, 최저가만으로 총취득비용을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 들어온 점유가 핵심

2004년 이후 설정됐던 조흥은행·우리은행·한국씨티은행·개인채권자·대부업체 근저당권과 이수분 전세권은 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 2021년 낙원새마을금고 근저당권도 2022년 말소됐고, 같은 날 광명새마을금고 근저당권이 새로 설정돼 말소기준이 됐습니다. 말소기준권리와 그 이후의 근저당권 이전·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 확인된 7천만원보다 ‘미상 보증금’이 더 위험하다

보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명이 확인됩니다. 두 사람 모두 2022.09.29 말소기준권리보다 이른 시점에 전입 또는 점유를 시작했습니다.

정진용은 말소기준보다 약 7년 먼저 전입했고, 보증금 70,000,000원에 월 차임 6,000,000원으로 조사됐습니다. 예상배당에서는 우선변제권이 없는 대항력 임차인으로 처리돼 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.

주식회사 쏘올은 2009.09.18 점유 신고가 확인돼 말소기준보다 훨씬 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 실제 보증금이 존재하고 대항요건이 유지된다면, 정진용의 70,000,000원과 별개로 추가 승계 부담이 생길 수 있습니다.

③ 가격·유찰 구조 — 감정가 51.2%는 시세 할인율이 아니다

이 물건은 세 차례 유찰돼 감정가 3,458,000,000원의 51.2%인 1,770,496,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정가는 시장의 현재 거래가격과 동일하지 않고, 유찰률 역시 곧바로 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 특히 근린시설은 층·가시성·임대수익·공실·업종 제한에 따라 가치 편차가 크므로, 감정가 대비 절반이라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

유찰이 이어지면 매각가는 내려가지만 정진용의 보증금 70,000,000원은 그대로 남습니다. 주식회사 쏘올의 보증금이 확인될 경우에는 모든 회차의 실질취득액에 같은 방식으로 추가됩니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가 단독이 아니라 낙찰가+인수 보증금+점유 해소비용입니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,770,496,000원 가정)

총 채권액 9,645,000,000원 중 배당 산정액은 1,750,391,040원, 미배당액은 7,894,608,960원입니다. 정진용 보증금 70,000,000원과 주식회사 쏘올의 미상 보증금은 배당액과 별도로 매수인 승계 가능성을 검토해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 21층 건물 내 1층 104호입니다. 외벽은 외장석, 내벽은 인테리어, 창호는 강화유리 및 시스템창호 마감입니다.
• 입지. 서울서이초등학교 북동측 인근으로, 상업시설·업무시설·오피스텔이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 강남역이 있어 대중교통 여건이 양호합니다.
• 도로·토지. 남서측 약 10m 포장도로에 접하고, 토지는 2필 일단의 가로장방형 평지로 건부지에 이용 중입니다. 토지면적은 769.6㎡, 공시지가는 31,170,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·도시지역·과밀억제권역에 포함되고, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 제한이 표시됩니다.
• 건물 상태. 위생·급배수·소방·승강기 설비가 갖춰져 있으며, 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 강남역 인근 1층 근린시설이라는 입지는 장점이지만, 실제 환금성은 임대차 승계금액·월 차임·점유 업종·공실 가능성과 점포별 가시성에 크게 좌우됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 주식회사 쏘올 보증금 확정. 임대차계약서, 사업자등록 신청일, 실제 점유 시작일, 보증금·차임과 점유 부분을 확인해 대항력 및 승계액을 확정해야 합니다.
• 정진용 점유 유지 여부. 전입일 2015.03.31, 보증금 70,000,000원, 차임 6,000,000원의 계약이 현재도 유지되는지 확인해야 합니다.
• 실질취득액으로 상한 설정. 현재 회차 기준 최소 1,840,496,000원에 미상 보증금, 명도·점유 해소비용을 더한 금액으로 응찰 상한을 계산해야 합니다.
• 배당표와 말소등기 대조. 과거 권리의 말소 여부, 현존 채권액, 신청채권자 배당 가능성을 등기부·매각물건명세서·채권계산서로 다시 확인해야 합니다.
• 당해세 확인. 과거 압류는 해제됐지만 당해세가 존재하면 최우선으로 차감될 수 있으므로 세목과 법정기일을 확인해야 합니다.
• 근린시설 운영성 확인. 현재 영업 상태, 업종, 관리비, 공용부분 체납, 인테리어 원상복구, 부가가치세와 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 유찰률만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 1층 근린시설의 실제 거래·임대수익·공실률을 기준으로 가격을 검증해야 합니다.
• 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 임대차 원본을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “반값처럼 보이지만, 인수액의 상한이 없다”

이 물건은 감정가 34.58억에서 17.70496억까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 법원경매의 진짜 취득가는 낙찰가가 아니라 낙찰가와 승계 부담의 합계입니다. 정진용 보증금 70,000,000원을 반영한 현재 최소 실질취득액은 1,840,496,000원이고, 주식회사 쏘올의 보증금은 아직 금액을 확정할 수 없습니다.

등기상 과거 권리들은 말소 이력이 확인되지만, 예상배당에는 다수의 선순위 채권이 반영돼 있고 신청채권자의 배당은 0원으로 산정됩니다. 여기에 실제 임차인 2명의 선순위 점유가 겹쳐 있으므로, 이 사건은 최저가가 낮다는 이유만으로 접근할 물건이 아닙니다. 보증금이 확정되기 전에는 가격도 확정되지 않습니다. 권리분석의 결론은 입찰 보류, 임대차 원본 확인 우선입니다.