서울남부지방법원 2025타경12762. 서울 금천구 시흥동 리브가 제3층 제304호 오피스텔입니다. 이 사건의 권리분석은 “선순위 임차권이 있으나, 승계인의 반환청구권 포기·임차권 말소 조건이 붙은 매각”이라는 한 가지 문장을 정확히 이해하는 것이 핵심입니다. 천승재의 임차권등기는 2023.08.31.이고, 말소기준은 그 뒤인 2023.09.19. 주택도시보증공사 가압류입니다. 따라서 확약이 없다면 천승재의 미배당 보증금은 매수인에게 승계될 구조입니다.
현재 최저매각가 275,200,000원을 기준으로 집행비용 4,652,800원을 먼저 빼면 천승재에게 270,547,200원이 배당되고, 보증금 367,000,000원 중 96,452,800원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서 비고에 따라 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 이 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12762 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 789-6 리브가 제304호 · 도로명 서울특별시 금천구 독산로50길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상8층 건 내 제3층 제304호 |
| 소유자 | 손재현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 344,000,000원 / 275,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 367,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부상 2021.10.12. 서울우유협동조합 근저당권 2건은 2022.01.13. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.09.19. 주택도시보증공사 가압류 1,020,000,000원입니다. 따라서 그보다 앞선 2023.08.31. 천승재의 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 대상이 될 수 있고, 이후 동대문구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상과 그 밖의 점유자를 분리
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 천승재 | 건물 전부 | 2022.01.14 | 2022.01.14 | 367,000,000원 | 대항력 有 우선변제 실질승계 0원 |
| 염기원 | 미상 | 2024.04.01 | — | 미상 | 대항력 없음 |
| 김민영 | 미상 | 2024.06.27 | — | 미상 | 대항력 없음 |
천승재는 전입·점유개시·확정일자가 모두 2022.01.14.로 말소기준보다 빠르고 배당요구도 해 대항력과 우선변제권이 확인되는 임차권입니다. 반면 염기원과 김민영은 각각 2024.04.01., 2024.06.27. 전입으로 말소기준일 2023.09.19. 이후이므로 대항력은 없습니다. 두 사람은 보증금이 확인되지 않았으므로 입찰 전 점유관계와 계약관계는 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 275,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,652,800원 |
| 1. 임차인 천승재 보증금 | 367,000,000원 | 270,547,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 367,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표만 보면 천승재 보증금 중 96,452,800원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되므로 실질 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 계산상 미배당은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 275,200,000원 | 96,452,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 220,160,000원 | 150,722,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 176,128,000원 | 194,137,792원 | 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 구조에서는 일반적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 매수인의 총 부담이 크게 줄지 않습니다. 이 사건 역시 확약을 제외한 계산표만 보면 유찰될수록 96,452,800원 → 150,722,240원 → 194,137,792원으로 미배당액이 증가합니다. 다만 본건은 주택도시보증공사의 포기·말소 조건 때문에 이 미배당액을 매수인이 실질적으로 부담하지 않는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 한울중학교 동측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상8층 건물의 제3층 제304호이며, 외벽은 외장석재 마감, 창호는 시스템 창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 평지인 사다리형 토지로 공동주택·업무시설 건부지로 이용 중이며 북측 외곽공도와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역에 해당하며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영됐는지 확인하세요.
- 천승재 임차권. 전입·점유개시·확정일자 2022.01.14, 임차권등기 2023.08.31, 보증금 367,000,000원의 선순위 임차권입니다. 확약이 없으면 핵심 인수위험이 됩니다.
- 염기원·김민영 점유. 두 사람은 말소기준일 이후 전입으로 대항력은 없지만 점유부분·보증금이 확인되지 않았으므로 현황과 명도 대상을 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 80%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 권역 오피스텔 실거래와 비교해 응찰가를 정하세요.
- 배당과 실질인수 구분. 배당표상 96,452,800원 미배당과 확약 적용 후 실질 인수 0원을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 매각조건을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 확약이 승부를 바꾼다”
이 물건을 숫자만 보고 보면 보증금 367,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 최저가에서 96,452,800원의 인수위험이 있는 사건입니다. 그러나 매각조건에는 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 보증금 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소한다는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 주된 임차권의 실질 인수는 0원이고, 현재 기준 실질취득은 최저매각가 275,200,000원입니다.
다만 권리위험이 줄었다고 해서 가격까지 자동으로 매력적인 것은 아닙니다. 이 사건에는 시세 비교를 위한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 80%라는 할인율만으로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 권리는 확약 원본을 확인하면 정리 가능한 구조, 가격은 별도 검증이 필요한 구조로 보는 것이 가장 일관된 결론입니다.
