서울남부지방법원 2025타경12766. 금천구 독산동 샤인빌 6층 602호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정된 물건입니다. 현재 소유자는 손재현이고 2022.05.02. 매매를 원인으로 2022.05.30. 소유권을 이전받았으며, 등기부 거래가액은 455,000,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰된 감정가 64%, 최저매각가 291,840,000원입니다.
이 사건은 겉으로 보면 대항력 임차인의 보증금이 최저가보다 커서 인수형으로 보입니다. 임차인 김경숙은 2022.05.30. 전입·점유, 2022.05.03. 확정일자를 갖추었고, 말소기준으로 제시된 2023.09.19. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 인정된 임차인입니다. 그러나 매각물건명세서의 조건이 결론을 바꿉니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 보증금 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되므로, 그 조건이 이행되면 실질 인수는 0원입니다.
* 포기·말소 조건을 반영하지 않은 현재 회차의 룰상 미배당 보증금 인수액은 168,045,760원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12766 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 331-56 샤인빌 제6층 제602호 · 도로명 서울특별시 금천구 범안로15길 22 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정 · 6층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 손재현 (2022.05.02. 매매 · 2022.05.30. 소유권이전 · 거래가액 455,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 456,000,000원 / 291,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 455,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 인수 결론은 ‘조건부 0원’
등기부에 한때 존재했던 화곡신용협동조합 근저당권은 2022.05.30. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2023.09.19. 주택도시보증공사 가압류이고, 이후 동대문구 압류·강제경매개시결정·금천구 압류 및 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경숙 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.30 | 2022.05.03 | 455,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권승계인으로 함께 기재돼 있으므로 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 현재 회차 배당계산상 김경숙에게 286,954,240원이 배당되고 168,045,760원이 남지만, 매각 조건에 따라 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다면 매수인이 부담할 실질 인수액은 0원*입니다.
② 가격 구간 — 감정가 64%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 456,000,000원, 현재 최저매각가는 291,840,000원으로 2회 유찰된 감정가 64% 구간입니다. 다만 이 사건에서 권리인수 기준 실질취득액은 포기·말소 조건 반영 시 최저가와 같은 291,840,000원입니다. 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 룰상 인수액* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 291,840,000원 | 64% | 168,045,760원 |
| 3회 유찰 시 | 233,472,000원 | 51% | 225,596,608원 |
| 4회 유찰 시 | 186,777,600원 | 41% | 271,637,286원 |
* 위 룰상 인수액은 포기·말소 조건을 반영하지 않은 시나리오 값입니다. 조건이 이행되면 김경숙 관련 실질 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 291,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,885,760원 |
| 1. 임차인 김경숙 보증금 (우선변제) | 455,000,000원 | 286,954,240원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 455,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용과 임차인 우선변제만으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 김경숙 보증금의 미배당액은 168,045,760원이지만, 포기·말소 조건 이행 시 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 6층 602호입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 두산초등학교 동측 인근으로, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 10미터 내외, 북측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대 관련. 등기부에는 2022.06.09. 민간임대주택등기가 있고, 주택임차권도 등기돼 있으므로 입찰 전 말소 및 낙찰 후 효력 범위를 원본 서류에서 최종 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 문구 확인. 이 사건의 인수 0원 결론은 매각물건명세서상 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 전제로 합니다.
- 김경숙 임차권 처리 확인. 보증금 455,000,000원, 전입·점유 2022.05.30., 확정일자 2022.05.03.의 대항력 임차인입니다. 조건 이행 여부를 매각절차에서 반드시 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 중복계산 금지. 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 적혀 있으므로 실제 임차인 수와 보증금을 이중 합산하지 않아야 합니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 감정가 64%만 보고 응찰 금지. 현재 최저가 291,840,000원이 감정가보다 낮다는 사실과 실제 시장가격 메리트는 별개입니다. 인근 거래와 호실 상태를 대조해 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.09. 민간임대주택등기가 존재하므로 낙찰 후 관련 효력과 말소 범위를 원본 등기 및 매각조건에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 조건이 결론을 뒤집는다”
이 사건의 핵심은 보증금 455,000,000원의 대항력 임차인 김경숙입니다. 현재 최저가 291,840,000원에서 일반적인 대항력 인수 구조만 적용하면 미배당 보증금 168,045,760원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 조건 이행 전제의 실질 인수는 0원*, 권리인수 기준 실질취득액은 현재 회차 291,840,000원입니다.
다만 이 결론은 어디까지나 해당 포기·말소 조건의 이행 범위에 한정됩니다. 그리고 2회 유찰되어 감정가 64%가 됐다는 이유만으로 가격이 싸다고 평가해서도 안 됩니다. 이 물건은 “대항력 임차인 존재 → 원칙상 인수 위험 → 매각조건으로 해당 위험 해소”라는 순서로 읽어야 정확합니다. 권리분석의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 포기·말소 조건이 실제 매각절차에서 확실하게 작동하는지 확인하는 것입니다.
