서울남부지방법원 2025타경13146. 강서구 등촌동 평화아트빌 비동 302호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 196,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 156,800,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 20% 할인된 최저가가 아니라, 말소기준권리보다 앞선 홍수진의 170,000,000원 전세권과 대항력 있는 임차보증금입니다.
홍수진은 2020.05.23. 점유를 개시하고 2020.05.25. 전입했으며, 확정일자는 2020.05.11.입니다. 말소기준인 주택도시보증공사의 2021.02.23. 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 분석됩니다. 현재 회차에서 집행비용을 제외하고 임차인에게 153,804,800원이 배당되면, 보증금 부족분 16,195,200원은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13146 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 574-3 평화아트빌 제비동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 면적 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 29.52㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 이용상태 | 방 · 거실 겸 주방 · 화장실 · 발코니 |
| 소유자 | 김용현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 156,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍수진 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 사용승인 / 규모 | 2017.03.03 · 총 20세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 대항력 임차인
말소기준권리는 2021.02.23. 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후의 국세 압류, 임차권등기 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 하지만 홍수진의 전세권은 2020.06.04. 설정돼 말소기준권리보다 앞서며, 임차인의 전입·점유도 말소기준일 이전입니다. 따라서 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 부담합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍수진 건물 전부 · 주거 | 170,000,000원 | 2020.05.25 2020.05.11 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 16,195,200원 |
임차인 홍수진은 2020.05.23. 점유를 시작하고 2020.05.25. 주민등록을 마쳤으며, 2020.05.11. 확정일자를 받았습니다. 2023.08.01. 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기도 완료했고 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 현재 가정 매각가에서는 보증금 전액을 받지 못하므로 잔액이 매수인에게 승계됩니다.
③ 시세 비교 — 할인율은 최저가가 아닌 실질취득 기준
평화아트빌의 면적 유사 실거래 표본은 4건입니다. 전체 평균은 229,000,000원이지만, 2021년과 2022년의 247,000,000원 거래가 포함되어 있어 가격 메리트 판단에는 최신 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2023.06.의 175,000,000원이며, 이전 거래 대비 추세는 -29.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 29.97㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2022.05 | 29.97㎡ | 6 | 247,000,000원 |
| 2022.03 | 29.97㎡ | 6 | 247,000,000원 |
| 2021.11 | 29.97㎡ | 6 | 247,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 229,000,000원 |
최저매각가 156,800,000원만 비교하면 최신 거래 175,000,000원의 89.6%여서 할인 폭이 있어 보입니다. 하지만 인수액을 더한 실질취득은 172,995,200원으로 최신 거래의 약 98.9%입니다. 차이는 2,004,800원에 불과해 취득세·법무비·명도비용 등을 고려하기 전부터 가격 여유가 매우 작습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총비용은 비슷하다
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 156,800,000원 | 16,195,200원 | 172,995,200원 |
| 2회 유찰(64%) | 125,440,000원 | 47,116,160원 | 172,556,160원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 100,352,000원 | 71,852,928원 | 172,204,928원 |
유찰될수록 법원에 납부하는 낙찰대금은 줄지만, 임차인에게 승계되는 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 1회 유찰에서 3회 유찰까지 실질취득은 172,995,200원에서 172,204,928원으로 소폭만 내려갑니다. 이 물건은 유찰 횟수보다 보증금 170,000,000원이 가격의 하단을 사실상 고정하는 구조입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,995,200원 |
| 1. 임차인 홍수진 보증금 | 170,000,000원 | 153,804,800원 |
| 2. 선순위 전세권 · 홍수진 | 170,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,008,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권 · 홍수진 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,995,200원을 제외한 153,804,800원이 임차인 보증금에 배당되고, 부족분 16,195,200원이 매수인에게 인수되는 계산입니다. 전세권·임차권·신청채권은 같은 홍수진의 동일 170,000,000원 보증금과 관련되므로 중복 합산하지 않습니다. 당해세와 실제 집행비용 등에 따라 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대일고등학교 남측 인근에 위치하며 주변은 단독주택과 공동주택이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 도로. 가장형의 주거용 건부지로, 동측 세로(가) 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 3,818,000원/㎡이며 토지면적은 421㎡입니다.
- 환금성. 총 20세대의 소규모 다세대이고 면적 유사 실거래 표본은 4건입니다. 최신 거래가 2023.06.에 그쳐 입찰 전 현재 매매·전세 호가를 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 현재 회차 기준 최저가 156,800,000원이 아니라 인수액을 더한 172,995,200원을 기준으로 수익성과 안전마진을 계산해야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 홍수진의 임대차계약서, 보증금 지급 자료, 주민등록, 확정일자 및 배당요구 서류를 대조해 실제 보증금과 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 선순위 전세권 처리 확인. 2020.06.04. 설정된 전세권의 매각 후 존속·소멸 조건과 임차보증금 채권의 관계를 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.
- 몰수보전 확인. 2023.08.02. 국 명의 몰수보전등기가 존재하므로 매각에 따른 처리와 말소촉탁 가능 여부를 법원 및 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 공매 이력 대조. 2022.04.15. 공매공고가 있었고 2025.09.22. 공매취소공고에 따른 말소가 등기됐습니다. 한국자산관리공사 공매 절차의 종결 여부를 교차 확인해야 합니다.
- 입찰보증금. 현재 최저매각가의 10%는 15,680,000원입니다.
- 점유·명도 확인. 현재 실제 점유자와 열쇠 인도 가능 여부, 임차권등기 후 퇴거 여부를 현장과 현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
- 체납·세금 확인. 당해세와 공용부분 관리비 체납은 배당 및 추가 부담에 영향을 줄 수 있으므로 법원과 관리주체에 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”
이 물건은 감정가 196,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 156,800,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 최신 거래 175,000,000원보다 18,200,000원 낮아 보입니다. 하지만 홍수진의 대항력 있는 보증금 중 16,195,200원을 인수하면 실질취득은 172,995,200원으로 올라갑니다. 최신 거래와의 차이는 2,004,800원뿐입니다.
더 유찰되더라도 최저가 감소분 대부분이 인수액 증가로 바뀌어 실질취득은 계속 약 1.72억대에 머뭅니다. 여기에 선순위 전세권, 관계인 가능성, 몰수보전등기, 과거 공매 이력과 -29.1%의 거래 하락 추세가 겹쳐 있습니다. 결론은 최저가는 할인됐지만 실질취득은 시세에 근접하고, 권리 확인 부담은 큰 물건입니다. 가격 메리트보다 권리 원문 검증이 먼저입니다.
