서울남부지방법원 2025타경13192. 서울 구로구 개봉동 ‘위하우스’ 비동 501호, 전용 32.79㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가는 281,000,000원이지만 네 차례 유찰되면서 최저매각가가 115,098,000원까지 떨어졌습니다. 감정가의 40.96%입니다. 그런데 등기부를 살펴보면 이야기가 완전히 달라집니다. 임차인 김진렬이 2021년 2월 19일 전입·점유를 시작했고, 2025년 2월 13일에는 보증금 260,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

문제는 이 임차권이 2025년 11월 12일 강제경매개시결정보다 앞선다는 점입니다. 기존 근저당권은 이미 말소되어 있고, 이 사건의 말소기준권리는 강제경매개시결정입니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 미회수 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 실제로 매각물건명세서는 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

2018년 광남새마을금고의 근저당권이 설정됐지만 2019년 2월 13일 이미 말소됐습니다. 2020년 부천세무서장의 압류 역시 2021년 1월 4일 말소됐습니다. 따라서 이들 권리는 현재 매수인 인수 위험으로 남아 있지 않습니다.

반면 김진렬은 2021년 2월 19일부터 점유·전입했고, 2025년 2월 13일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 그 후 2025년 11월 12일 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 매각으로 소멸하는 경매개시결정과 달리, 임차인의 대항력에 기초한 보증금 반환 문제는 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 인수 위험

등기부에는 확정일자가 기록되어 있으므로 실제 우선변제권의 성립·순위와 배당 가능성은 원본 서류를 대조해 확인해야 합니다. 확정일자 기록이 있다는 사실과 경매절차에서 실제로 배당받는다는 것은 별개의 문제입니다. 최종 배당액에 따라 매수인 인수잔액이 달라지므로, 입찰 전 임차인의 배당순위와 매각물건명세서의 인수조건을 반드시 확인해야 합니다.

③ 실질취득 분석 — 115,098,000원이 실제 취득비용은 아니다

대항력 있는 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못하면 매수인이 그 잔액을 부담합니다. 임차인이 매각대금에서 배당받는 구조에서는 낙찰대금이 낮아질수록 인수잔액이 늘어 낙찰대금과 인수잔액의 합계가 보증금 260,000,000원 수준에 수렴할 수 있습니다.

그러나 이 사건의 현재 예상배당은 임차인 배당 0원, 보증금 전액 인수로 계산되어 있습니다. 이 전제가 그대로 적용되면 낙찰대금 115,098,000원에 보증금 260,000,000원을 별도로 부담하므로, 실질취득비용은 375,098,000원입니다. 보증금 260,000,000원만을 실질취득비용으로 확정하거나, 낙찰대금이 보증금에 포함되어 있다고 계산하면 안 됩니다.

④ 시세 비교 — 최근 거래는 상승했지만 인수 부담이 더 크다

위하우스(494)는 2018년 11월 22일 사용승인을 받은 42세대 규모의 주거용 건물입니다. 전용 32.79㎡ 동일 면적 실거래는 총 6건이며, 전체 평균은 269,833,333원입니다. 다만 과거 거래가 섞인 전체 평균보다는 최근 12개월 평균 289,000,000원과 2026년 9월 최신 거래 285,000,000원을 우선 기준으로 삼는 것이 적절합니다.

최근 거래 추세는 과거 대비 +11.0%로 상승 방향입니다. 최근 12개월 평균 289,000,000원은 전체 평균 269,833,333원보다 높습니다. 다만 최신 거래는 285,000,000원으로 2026년 3월 거래 293,000,000원보다 낮습니다. 표본이 최근 2건뿐이므로 지속적인 상승을 단정하기는 어렵습니다.

중요한 것은 이러한 거래 수준과 실제 부담액의 차이입니다. 임차인 보증금 전액 인수를 가정한 실질취득비용 375,098,000원은 최근 12개월 평균보다 86,098,000원 높고, 최신 거래가 285,000,000원보다도 90,098,000원 높습니다. 최근 시세가 상승했더라도 현재의 실질취득비용을 정당화하기는 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 115,098,000원 가정)

현재 최저매각가 기준 예상배당입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.1%를 적용한 추정치이며, 한국주택금융공사의 예상 미배당액은 155,213,762원입니다. 임차보증금은 배당대금에 포함되지 않고 매수인 인수액으로 별도 표시했습니다. 실제 배당은 우선변제권, 당해세, 최우선변제 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 추가 유찰 시나리오 — 낮은 낙찰가만으로는 부족하다

추가 유찰에 따라 최저매각가는 낮아질 수 있지만, 임차인의 미회수 보증금 인수조건도 함께 계산해야 합니다. 아래는 각 회차의 매각가와 예상배당상 보증금 전액 인수액을 단순 합산한 비교입니다.

위 합계는 각 회차에서 임차인에게 배당되는 금액이 0원이고 보증금 260,000,000원을 전액 인수한다는 전제입니다. 실제 배당이 이루어지면 그 금액만큼 인수잔액이 줄어듭니다. 낙찰가가 하락해도 인수액이 그대로 유지되는지, 반대로 미배당 인수액이 늘어나는지는 임차인의 배당순위에 따라 결정되므로 회차별 확정 취득비용으로 보아서는 안 됩니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 개봉동 소재 개봉초등학교 남측 인근입니다. 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 1호선 개봉역도 근거리에 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2018.11.22 사용승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북서측으로 약 6m 폭의 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 가로장방형입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 정비구역(주거환경개선사업), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역의 적용 대상과 기간은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 42세대 규모의 다세대주택이며 동일 면적 실거래는 6건입니다. 최근 12개월 거래가 2건으로 표본이 적고, 경매 이력상 평균 유찰 횟수가 4.0회여서 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 확인. 을구 3번 김진렬의 주택임차권등기와 매각물건명세서를 대조하여 260,000,000원 중 실제 매수인 인수액을 확인하세요.
• 배당순위 재검토. 2021.02.19 전입·점유, 확정일자 기록, 2025.02.13 임차권등기, 배당요구 내역을 종합해 임차인의 실제 배당 가능성을 확인하세요.
• 실질취득 기준 입찰가 산정. 낙찰대금뿐 아니라 미배당 보증금 인수액을 합산하고, 최근 12개월 평균 289,000,000원과 최신 거래 285,000,000원을 비교하세요.
• 추가 유찰 신중 접근. 현재 4회 유찰됐고 단지 경매물건 평균도 4.0회 유찰입니다. 추가 유찰만으로 수익성이 확보되는 것은 아닙니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 현황과 보증금 반환 및 주택 인도 가능성을 확인하세요. 권리 인수 여부와 명도 가능성은 구분해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 우선변제채권과 취득 관련 비용을 별도로 조사하세요.
• 규제 적용 여부. 도시형생활주택(단지형다세대주택)에 대한 토지거래허가구역의 실제 적용 여부를 관할 기관에 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류와 배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “41% 낙찰가가 41% 취득비용은 아니다”

이 사건에서 가장 위험한 판단은 감정가 281,000,000원과 최저가 115,098,000원만 비교해 큰 폭으로 할인된 물건이라고 생각하는 것입니다. 실제로는 보증금 260,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 매각물건명세서에도 미배당 보증금의 매수인 인수가 명시되어 있습니다.

현재 예상배당대로 임차인 보증금을 전액 인수하면 실질취득비용은 375,098,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 289,000,000원의 약 129.8%에 해당합니다. 추가 유찰로 낙찰대금이 내려가더라도, 인수액이 동일하게 남는다면 여전히 시세보다 높은 취득비용이 발생합니다.

최근 거래 추세가 +11.0%라는 점은 긍정적이지만, 그 상승폭만으로 선순위 임차보증금 인수 부담을 상쇄하기는 어렵습니다. 42세대 규모의 다세대주택이라는 특성과 4회 유찰 이력도 함께 고려해야 합니다. 결론은 입찰 보류입니다. 임차인의 실제 배당 가능성과 최종 인수액을 먼저 확인하고, 그 결과로 계산한 실질취득비용이 최근 시세보다 충분히 낮아지는 경우에만 재검토할 수 있습니다.