서울남부지방법원 2025타경13192. 구로구 개봉동 위하우스 비동 5층 501호, 전용 32.79㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가 281,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 179,840,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 대항력 임차권입니다. 임차인 김진렬은 2021.02.19 전입·점유했고 보증금은 260,000,000원이며, 2025.02.13 주택임차권등기가 마쳐져 있습니다. 말소기준인 2025.11.12 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 매각으로 사라지지 않습니다.
따라서 이번 회차에서 보이는 179,840,000원만을 시세 293,000,000원과 비교해 “약 61%라 싸다”고 판단하면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수부담이 커져 경제적 취득부담은 약 260,000,000원 수준을 중심으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13192 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 494 위하우스 제비동 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 32.79㎡ · 지상 6층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 안병제 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 179,840,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 267,900,390원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 사용승인 | 2018.11.22 · 42세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
광남새마을금고의 근저당권은 2019.02.13 말소됐고, 2020.11.04 국의 압류도 2021.01.04 해제·말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 그 뒤에 설정된 김진렬의 주택임차권입니다. 전입·점유일 2021.02.19는 2025.11.12 강제경매개시결정보다 빠르므로 대항력이 있고, 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리임을 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김진렬 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 260,000,000원 | 2021.02.19 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 중복 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니므로 보증금은 김진렬의 260,000,000원 한 건으로 봅니다.
② 시세 비교 — 1.80억이 아니라 2.60억과 비교
위하우스(494) 동일 전용 32.79㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 266,800,000원이지만, 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 가장 최근 거래는 2026.03의 293,000,000원이고 최근 12개월 평균도 293,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 12.6% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 32.79㎡ | 3 | 293,000,000원 |
| 2024.06 | 32.79㎡ | 3 | 274,000,000원 |
| 2023.08 | 32.79㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 2023.07 | 32.79㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2023.01 | 32.79㎡ | 5 | 279,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 266,800,000원 |
실질취득 기준 260,000,000원은 최신 거래·최근 12개월 평균 293,000,000원의 약 88.7%로, 금액 차이는 33,000,000원입니다. 전체 평균 266,800,000원과의 차이는 작지만, 최근 거래가 293,000,000원이고 최근 흐름도 12.6% 상승했으므로 현재 비교의 우선 기준은 293,000,000원입니다. 즉 가격 메리트는 존재하지만 최저가가 시세의 61.4%라는 겉보기 할인율만큼 크지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,317,760원 |
| 인수 · 임차인 김진렬 보증금 | 260,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 267,900,390원 | 176,522,240원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 한국주택금융공사는 176,522,240원을 배당받는 추정으로 91,378,150원의 미배당이 발생합니다. 임차권은 매각으로 소멸하는 권리가 아니므로, 매수인 관점에서는 별도의 인수위험으로 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개봉초등학교 남측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역이며, 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 1호선 개봉역이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 6층 중 5층이며 사용승인일은 2018.11.22입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측으로 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 정비구역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역·상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 42세대 규모이며 확인된 동일면적 거래는 5건입니다. 최근 거래 293,000,000원은 이전 거래 평균보다 높은 구간으로 최근 추세는 12.6% 상승했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 179,840,000원을 직접 시세와 비교하지 말고 실질취득 약 260,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 김진렬의 주택임차권등기, 전입·점유일 2021.02.19, 보증금 260,000,000원과 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 배당 후 잔액 확인. 대항력 임차인은 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 이어지는 구조이므로 실제 배당결과가 핵심입니다.
- 유찰 효과 과대평가 금지. 3회·4회 유찰로 최저가는 내려가도 인수부담이 증가해 실질취득액은 약 260,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 5건 평균 266,800,000원보다 2026.03 최신 거래·최근 12개월 평균 293,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 명도·자금계획. 대항력 임차권이 있는 만큼 단순한 소유자 점유 사건보다 명도와 보증금 반환 관련 자금부담이 큽니다.
맺으며 — “1.80억 낙찰”이 아니라 “2.60억 취득”으로 계산
이 사건의 숫자만 보면 감정가 281,000,000원에서 179,840,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 권리를 함께 읽으면 결론은 달라집니다. 김진렬의 보증금 260,000,000원짜리 대항력 임차권이 말소기준보다 앞서 있어, 낙찰가가 내려갈수록 인수부담이 커지는 구조입니다. 따라서 현재 회차든 추가 유찰이 되든 가격 판단의 중심은 실질취득 약 260,000,000원입니다.
그 기준으로 보면 최근 거래 293,000,000원보다 33,000,000원 낮아 최근 시세 대비 약 11.3%의 여유는 있습니다. 최근 거래 흐름도 12.6% 상승입니다. 다만 이 메리트는 “최저가가 1.80억이라서”가 아니라 임차권 인수까지 반영한 2.60억이 최근 시세 2.93억보다 낮기 때문입니다. 권리 난도가 높은 만큼 단순 할인율보다 임차보증금의 실제 배당·잔액과 인수범위를 확인하는 것이 이 입찰의 핵심입니다.
