서울남부지방법원 2025타경13271. 강서구 화곡동 삼성다빈치 7층 703호로, 집합건축물대장상 이용상태는 도시형생활주택-원룸형입니다. 전용면적은 14.35㎡이고 삼성다빈치는 104세대, 사용승인일은 2015.04.15입니다. 현재 소유자는 주식회사한울컨설팅으로, 2021.03.19 소유권이전 당시 거래가액은 103,000,000원입니다.
등기상 과거 우리은행 근저당권 72,000,000원은 2020.01.31 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2024.10.30 강서구 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2024.04.12 한국토지주택공사 명의의 주택임차권 119,000,000원입니다. 원칙적으로는 말소기준보다 앞선 임차권이라 인수 검토 대상이지만, 매각물건명세서의 특별매각조건이 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두고 있어 이 승계분은 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 917-14 삼성다빈치 제7층 제703호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 도시형생활주택-원룸형 · 전용 14.35㎡ · 지하1층 지상12층 중 7층 |
| 소유자 | 주식회사한울컨설팅 (2021.03.19 소유권이전 · 거래가액 103,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 68,480,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 122,481,972원 |
| 말소기준 | 2024.10.30 강서구(서울특별시) 압류 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 실제 임차인은 별도 확인
2015.04.30 설정된 우리은행 근저당권 72,000,000원은 2020.01.31 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 한국토지주택공사의 주택임차권등기가 2024.04.12 접수됐고, 말소기준인 2024.10.30 압류보다 빠릅니다. 등기만 보면 인수 검토가 필요한 위치지만, 특별매각조건 때문에 LH 승계분의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
반면 백다은은 2024.04.25 전입으로 조사됐습니다. 이 역시 말소기준보다 앞선 날짜이나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 전입일 하나만으로 대항력과 우선변제 범위를 확정해서는 안 됩니다. 대항력 가능·미상 상태에서 보증금 규모와 확정일자, 특별매각조건의 정확한 적용 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백다은 실제 임차인 · 점유부분 미상 | 2024.04.25 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 · 실제 임차인 아님 | 전입 해당 없음 / 2023.03.29 | 119,000,000원 | 전입일 미상 | 미상 | 확약상 0원 |
* 한국토지주택공사의 119,000,000원은 백다은 보증금에 대한 대위·승계 신고로 별도 보증금을 의미하지 않습니다. 룰상 선순위 임차권의 미배당분은 인수 검토 대상이지만, 이 사건은 특별매각조건에 따라 해당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 그 승계분의 실질 인수액은 0원입니다. 다만 확약 밖 백다은의 미확인 권리는 별도입니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 ‘인수 미상’을 먼저 풀어야 한다
가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해서 봐야 합니다. 삼성다빈치 전용 14.35㎡의 최근 12개월 거래는 7건, 평균은 113,142,857원입니다. 최신 거래는 2025.11의 104,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 3.4%입니다. 현재 최저가 68,480,000원은 최근 12개월 평균의 60.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 14.35㎡ | 11 | 104,000,000원 |
| 2025.11 | 14.35㎡ | 11 | 104,000,000원 |
| 2025.09 | 14.35㎡ | 8 | 115,500,000원 |
| 2025.09 | 14.35㎡ | 8 | 155,000,000원 |
| 2025.09 | 14.35㎡ | 11 | 104,000,000원 |
| 2025.08 | 14.35㎡ | 12 | 105,000,000원 |
| 2025.05 | 14.35㎡ | 12 | 104,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.35㎡ | 7건 | 113,142,857원 |
전체 12건 평균은 111,583,333원이지만, 이 사건의 가격 메리트 판단에는 최근 12개월 평균 113,142,857원과 최신 거래 104,000,000원을 우선했습니다. 최저가는 최근 평균의 60.5%이고 전체 평균 대비로는 61.4%입니다. 가격 자체에는 충분한 할인폭이 보이지만, 실제 임차인 백다은의 미확인 보증금이 존재할 수 있어 그 금액이 확인되기 전에는 최저가만 보고 “실질적으로 싸다”고 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,632,640원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 122,481,972원 | 66,847,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 청구액 122,481,972원 중 66,847,360원이 배당되고 55,634,612원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다. 특별매각조건이 적용되는 LH 승계 임차권의 실질 인수는 0원이지만, 백다은의 별도 미확인 권리는 이 배당표만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 68,480,000원 | 66,847,360원 | 55,634,612원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 54,784,000원 | 53,397,888원 | 69,084,084원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 43,827,200원 | 42,638,310원 | 79,843,662원 |
유찰이 더 진행될수록 신청채권자의 미배당액은 커집니다. 다만 특별매각조건 때문에 LH 승계 임차권의 미배당 잔액이 매수인에게 넘어가는 구조로 보지는 않습니다. 반대로 백다은의 보증금이 별도 범위에서 인정되는지 여부는 아직 숫자로 확정할 수 없으므로, 회차가 내려간다는 이유만으로 매수인의 최종 부담이 반드시 같은 폭으로 줄어든다고 단정해서도 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 도시형생활주택-원룸형이며, 전용 14.35㎡입니다. 토지는 도시형생활주택(원룸형아파트) 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 지하철 2·5호선 환승역인 까치산역 남서측 인근으로, 주변은 아파트·오피스텔·다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 까치산역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상12층 건물이며, 승강기·주차타워·도시가스보일러 난방·화재탐지·옥내소화전·CCTV 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 5,838,000원/㎡입니다.
- 거래성. 동일 14.35㎡ 실거래는 12건, 최근 12개월 집계는 7건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 현재 물건도 2회 유찰된 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 백다은 보증금 원본 확인. 현재 가장 중요한 항목입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제·인수 범위를 확정할 수 없습니다.
- 특별매각조건 문구 대조. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 한국토지주택공사 승계분에 어떻게 적용되는지 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다.
- 중복 합산 금지. 한국토지주택공사의 119,000,000원은 백다은 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 별도의 두 번째 임차보증금처럼 더하면 안 됩니다.
- 가격 판단 기준. 전체 실거래 평균 111,583,333원보다 최근 12개월 평균 113,142,857원과 최신 거래 104,000,000원을 우선 비교하세요. 현재 최저가는 최근 평균의 60.5%입니다.
- 명도·점유 확인. 백다은이 실제 임차인으로 조사돼 있으므로 현 점유 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “알려진 119,000,000원은 해결됐지만, 미상 임차인이 남았다”
이 사건의 첫인상은 최저가 68,480,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 평균 113,142,857원의 60.5%이니 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 더구나 가장 크게 보이는 한국토지주택공사 임차권 119,000,000원도 실제 임차인이 아니라 백다은 보증금의 대위·승계 중복신고이며, 특별매각조건 때문에 그 승계분의 실질 인수는 0원입니다.
하지만 결론을 “인수 0원짜리 저가 물건”으로 단순화하면 안 됩니다. 실제 임차인 백다은은 2024.04.25 전입으로 말소기준일보다 앞서고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 부분은 대항력 가능·미상이며, 확약 밖 권리 위험이 별도로 남습니다. 권리 공백을 해소한 뒤에도 인수액이 0원으로 확인된다면 68,480,000원의 가격 할인폭이 의미를 갖지만, 그 전까지는 가격보다 임차인 원본 확인이 먼저입니다.
