서울남부지방법원 2025타경13428. 영등포구 당산동 훼미리하우스138 제5층 제504호, 전용 14.28㎡의 다세대 물건입니다. 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이고, 철근콘크리트구조 13층 건물 중 5층입니다. 현재 소유자 안효황은 2021년 11월 거래가 125,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 표면상 감정가 127,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 81,280,000원까지 내려온 모습이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
김도윤은 임대차계약일 2021.04.15., 확정일자 2021.04.26., 점유개시 2021.05.15., 전입일 2021.05.17.로 확인되고, 보증금은 130,000,000원입니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류는 2024.06.03.이므로 김도윤의 전입이 더 빠릅니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조로, 실질취득 총액은 보증금 1.3억원 부근에서 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13428 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동 121-108 훼미리하우스138 제5층 제504호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 14.28㎡ · 13층 중 5층 |
| 소유자 | 안효황 (2021.11.08. 매매 · 거래가 125,000,000원, 2021.11.16. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 81,280,000원 (2회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 김도윤 / 141,853,608원 |
| 말소기준 | 2024.06.03. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 · 939,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
과거 하나은행 근저당권 90,720,000원은 2021.05.18. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.06.03. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그런데 김도윤은 그보다 앞선 2021.05.17. 전입과 2021.04.26. 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 2025.03.12. 임차권등기가 경매로 소멸하더라도, 선순위 대항력에 기초한 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수 문제는 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도윤 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.17 | 2021.04.26 | 130,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 | 50,583,040원 인수 |
| DUISHONBEKOVA SAIRA | 미상 | 2025.08.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 대항력 인수 없음 |
DUISHONBEKOVA SAIRA의 전입일은 2025.08.22.로 말소기준 2024.06.03.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 점유관계·보증금 내역은 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 재확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 72.1%가 아니라 실질취득 116.9%
훼미리하우스138은 총 138세대, 사용승인일은 2013.02.08.입니다. 전용 14.28㎡를 중심으로 확인된 실거래는 12건이며 전체 평균은 114,400,000원입니다. 그러나 가격 판단에는 과거 거래를 모두 섞은 평균보다 최근 12개월 평균 112,777,777원, 최신 거래 114,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -5.4%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 14.28㎡ | 5 | 114,000,000원 |
| 2026.05 | 14.28㎡ | 6 | 125,000,000원 |
| 2025.12 | 14.28㎡ | 11 | 105,000,000원 |
| 2025.11 | 14.28㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2025.10 | 13.34㎡ | 9 | 110,000,000원 |
| 2025.09 | 14.28㎡ | 4 | 109,000,000원 |
| 2025.09 | 14.28㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2025.08 | 14.28㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 2025.08 | 13.34㎡ | 11 | 117,000,000원 |
| 2025.05 | 14.28㎡ | 9 | 136,000,000원 |
| 2025.03 | 14.28㎡ | 10 | 121,800,000원 |
| 2024.09 | 14.28㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 112,777,777원 |
표면 최저가 81,280,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 72.1%라 상당히 싸 보입니다. 하지만 김도윤의 예상 인수액 50,583,040원을 더하면 실질취득은 131,863,040원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 116.9%, 최신 거래 114,000,000원의 115.7%입니다. 게다가 최근 거래 흐름은 과거 대비 -5.4%로 하락 추세입니다. 따라서 이 사건에서 “감정가의 64%까지 떨어졌다”는 할인율은 투자 메리트의 근거가 될 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수가 늘어난다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 81,280,000원 | 50,583,040원 | 131,863,040원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 65,024,000원 | 66,546,432원 | 131,570,432원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 52,019,200원 | 79,317,146원 | 131,336,346원 |
현재 회차에서 한 번, 두 번 더 유찰되더라도 실질취득은 각각 131,570,432원, 131,336,346원 수준입니다. 최저매각가격은 81,280,000원 → 65,024,000원 → 52,019,200원으로 크게 내려가지만, 인수액은 50,583,040원 → 66,546,432원 → 79,317,146원으로 증가합니다. 총 부담은 계속 1.3억원대라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 81,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,863,040원 |
| 1. 임차인 김도윤 보증금 | 130,000,000원 | 79,416,960원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 939,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김도윤 | 141,853,608원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 예상배당에서는 집행비용 1,863,040원을 제외한 79,416,960원이 김도윤 보증금에 배당되고, 보증금 부족분 50,583,040원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울영동초등학교 북동측 인근. 오피스텔·업무시설·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에는 당산역과 영등포시장역이 소재합니다.
- 이용상태. 전용 14.28㎡ 도시형생활주택(원룸형)이며, 철근콘크리트구조 13층 건물 중 5층입니다.
- 도로. 동측 약 20미터 내외, 남측 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·준주거지역 등의 토지이용계획이 확인되며, 공시지가는 8,824,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 시세 흐름. 최근 12개월 평균 112,777,777원, 최신 거래 114,000,000원이며 최근 거래 추세는 과거 대비 -5.4%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 최저가 81,280,000원만 보고 72.1% 할인으로 해석하면 안 됩니다. 예상 인수까지 포함한 실질취득은 131,863,040원입니다.
- 김도윤 미배당액 확인. 배당에서 보증금 130,000,000원이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조를 최종 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득은 계속 1.31억원대입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 112,777,777원, 최신 거래 114,000,000원, 추세 -5.4%를 기준으로 상한가격을 판단해야 합니다.
- 추가 점유자 확인. DUISHONBEKOVA SAIRA는 전입이 말소기준보다 늦어 대항력은 없으나 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 김도윤 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일인으로 기재된 점을 임대차계약서·배당요구·경매신청 서류와 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰가”가 싸다는 뜻은 아니다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 127,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 81,280,000원까지 내려왔습니다. 그러나 김도윤의 보증금 130,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있고, 현 회차 예상배당 후 50,583,040원이 남습니다. 이를 최저가와 합친 실질취득은 131,863,040원입니다.
최근 12개월 평균은 112,777,777원, 최신 거래는 114,000,000원이며 최근 거래 추세는 -5.4%입니다. 실질취득이 최근 평균의 116.9%인 데다 추가 유찰이 발생해도 인수액이 늘어 총 부담이 1.31억원대에 머무릅니다. 따라서 이 사건은 “2회 유찰이라 싸다”가 아니라 “대항력 보증금 때문에 가격 하락 효과가 거의 사라지는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리구조와 현재 시세를 함께 놓으면, 가격 메리트보다 인수 부담이 먼저 보이는 사건입니다.
