서울남부지방법원 2025타경13470. 강서구 화곡동 아덴하임 제12층 제1210호로, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 표면적으로는 감정가 222,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 142,080,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 등기부에는 한윤지의 주택임차권이 있고, 임대차보증금은 245,000,000원, 전입·점유개시는 2021.05.28, 확정일자는 2021.04.20입니다. 이 임차권은 말소기준인 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 회차 예상배당에서는 매각대금 142,080,000원 가운데 집행비용 2,789,120원을 먼저 제외하고 한윤지에게 139,290,880원이 배당됩니다. 남는 보증금 105,709,120원은 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 최저가 142,080,000원만 보고 “감정가의 64%이니 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커지는 대항력 인수형이기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13470 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-92 아덴하임 제12층 제1210호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 지하2층 지상17층 건물 내 제12층 제1210호 |
| 소유자 | 김세진 · 2021.04.20 매매 · 2021.05.28 소유권이전 접수 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 142,080,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한윤지 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준권리는 2023.09.08 접수된 주택도시보증공사 가압류 260,000,000원입니다. 그보다 앞서 한윤지는 2021.04.20 확정일자를 받고 2021.05.28 전입·점유를 시작했으며, 2023.07.25에는 보증금 245,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 이후의 서울특별시 압류, 강제경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하지만, 한윤지의 선순위 임차권은 배당으로 보증금이 전액 충족되지 않는 한 부족분이 매수인에게 남습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한윤지 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 245,000,000원 | 2021.05.28 | 2021.04.20 | 대항력 有 | 우선변제 | 보증기관 승계 없음 |
한윤지는 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 다만 우선변제권이 있다는 것과 보증금이 전액 회수된다는 것은 별개입니다. 매각대금 자체가 보증금보다 작아 현재 회차에서는 배당 후에도 상당액이 남으며, 그 잔액이 대항력에 따라 매수인에게 이어집니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득비용이 크게 낮아지지 않는다
현재 회차는 감정가의 64%인 142,080,000원입니다. 그러나 현재 회차 예상 매수인 인수액이 105,709,120원이므로, 단순 최저매각가만으로 투자성을 평가할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못한 보증금이 커져 매수인이 떠안는 금액이 늘어납니다. 즉 이 사건의 실질취득은 보증금 245,000,000원 수준에 사실상 묶이는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 142,080,000원 | 139,290,880원 | 105,709,120원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 113,664,000원 | 111,272,704원 | 133,727,296원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 90,931,200원 | 88,894,438원 | 156,105,562원 |
③ 예상배당표 (매각가 142,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,789,120원 |
| 1. 임차인 한윤지 보증금 | 245,000,000원 | 139,290,880원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한윤지 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차인 배당에 투입되고, 임차보증금 부족분 105,709,120원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지하2층·지상17층 건물 내 제12층 제1210호이며 사용승인일은 2020.11.05입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근으로, 주위에 오피스텔·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 30미터, 남동측 약 6미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 건물·설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·주차장시설을 갖추고 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 142,080,000원만을 입찰원가로 보면 안 됩니다. 현재 회차 기준 임차보증금 미배당 105,709,120원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 추가 유찰의 의미. 3회 유찰 시 인수액 133,727,296원, 4회 유찰 시 156,105,562원으로 증가합니다. 유찰 자체가 실질취득가격을 크게 낮춰주지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 전입 2021.05.28, 확정일자 2021.04.20, 임차권등기 2023.07.25, 보증금 245,000,000원의 기재와 배당요구 관계를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 신청채권자 관계 확인. 임차권자 한윤지가 강제경매 신청채권자이므로 임대차계약·임차권등기명령·강제경매 청구의 관계를 함께 대조해야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
- 오피스텔 환금성 검토. 실제 이용은 오피스텔이므로 입찰가 판단 때 주거용 아파트로 가정하지 말고 해당 용도의 수요와 금융조건을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 싸지는 물건이 아니다”
이 사건은 유찰 횟수나 최저가보다 선순위 대항력 임차권을 먼저 봐야 합니다. 감정가 222,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 142,080,000원까지 내려왔지만, 한윤지의 임차보증금은 245,000,000원이고 현재 회차 예상 미배당액만 105,709,120원입니다. 더 유찰되면 낙찰가는 낮아져도 인수액이 증가해 실질취득비용은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
말소기준 이후 압류와 경매개시결정이 소멸한다는 사실만으로 안전형 물건이 되는 것도 아닙니다. 이 사건에서 매수인에게 경제적으로 가장 중요한 권리는 이미 말소기준보다 앞서 있습니다. 최저가는 낮지만 인수는 크고, 유찰에 따른 할인 효과도 제한적입니다. 권리와 가격을 함께 보면 보수적인 접근이 필요한 사건입니다.
