서울남부지방법원 2025타경13566. 가산동 대륭테크노타운19차 제13층 제1316호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항표에는 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)로 이용중이라고 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 손병호이며, 2018.01.04. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 516,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당권, 경매개시결정, 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 등기 순서만 보고 “전부 소멸하니 안전하다”고 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서가 을구 13번 지상권등기를 인수권리로 명시하고 있기 때문입니다. 예상배당표상 금전 인수액은 0원이지만, 지상권은 금액으로만 환산할 수 없는 이용·처분 제약이 될 수 있으므로 입찰 판단의 최우선 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13566 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 345-29 대륭테크노타운19차 제13층 제1316호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 20층 건물 내 제13층 제1316호 |
| 소유자 | 손병호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 661,000,000원 / 423,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구액 | 542,216,666원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 그러나 인수 지상권 별도 확인
임차인 없음. 대항력·우선변제권을 따질 임차인은 확인되지 않습니다. 등기상 말소기준은 2018.01.04. 주식회사국민은행 근저당권 516,000,000원입니다. 2024.01.29. 추가 근저당권 108,000,000원, 2025.11.27. 임의경매개시결정, 2025.12.04. 금천구 압류, 2025.12.17. 주식회사 국민은행 가압류 109,384,102원은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 64%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 661,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 423,040,000원입니다. 다만 이 사건은 동일 유형의 최근 실거래 수치에 근거한 시세 비교 없이 감정가 대비 64%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 특히 인수 지상권이 실제 이용가치와 환금성에 영향을 준다면 단순한 감정가 할인율보다 권리 내용 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 423,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,630,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 516,000,000원 | 416,409,600원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 108,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 109,384,102원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 733,384,102원 중 예상배당 416,409,600원, 미배당 316,974,502원입니다. 예상배당 기준 매수인 인수금액은 0원입니다. 다만 매각물건명세서상 을구 13번 지상권등기 인수 표시는 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서울가산디지털우체국 남측 인근이며, 지식산업센터·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 및 7호선 가산디지털단지역이 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)로 이용중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 시스템냉난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 매각물건명세서에 명시된 을구 13번 지상권등기의 권리자·목적·범위·존속내용을 최우선으로 확인해야 합니다.
- 0원 인수의 의미 구분. 예상배당상 금전 인수액 0원과 비금전적 지상권 인수는 서로 다른 문제입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%만으로 싸다고 판단하지 말고 실제 지식산업센터 거래가와 임대·매매 수요를 별도로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 실제 기재는 공장(지식산업센터)이므로 사용 목적이 관련 규정과 맞는지 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 채권 미배당이 316,974,502원이며, 추가 유찰 시 미배당 규모가 커집니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인보다 인수 지상권이 먼저다”
이 사건은 임차인이 없고, 말소기준 이후의 등기상 채권권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 그 한 줄만으로 권리가 깨끗하다고 결론내릴 수는 없습니다. 매각물건명세서가 을구 13번 지상권등기 인수를 명시하고 있기 때문입니다. 현재 최저가는 423,040,000원으로 감정가의 64%까지 내려왔지만, 동일 유형 실거래 근거 없이 그 할인율만 보고 가격 메리트를 단정해서도 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 인수 지상권의 실체와 그 권리가 이용·처분가치에 미치는 영향입니다.
