서울남부지방법원 2025타경13566. 서울특별시 금천구 가산동 대륭테크노타운19차 제13층 제1316호에 대한 임의경매 사건입니다. 소유자는 손병호이며, 2018년 1월 4일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 설정된 국민은행의 채권최고액 516,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 추가 근저당권과 경매개시결정, 압류 및 가압류가 등기되었습니다.
등기상 금융채권은 매각으로 소멸하는 방향이지만, 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 토지 을구 13번 지상권 설정등기가 매수인 인수권리로 기재되어 있다는 점입니다. 추정배당표의 금전 인수액이 0원이라고 해서 모든 권리 부담이 0이라는 뜻은 아닙니다. 지상권의 존속기간·목적·행사범위와 향후 이용 및 처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13566 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 345-29 대륭테크노타운19차 제13층 제1316호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 70 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) |
| 건물 규모 | 지하 3층·지상 20층 건물 중 제13층 제1316호 |
| 소유자 | 손병호 (2018.01.04 소유권이전등기) |
| 감정가 | 661,000,000원 |
| 최저매각가 | 270,746,000원 (4회 유찰 · 감정가의 약 40.96%) |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 신청채권자 | 유아이제사십일차유동화전문유한회사 (양도전: 주식회사 국민은행) |
| 청구금액 | 542,216,666원 |
| 임차인 | 없음 |
| 인수권리 | 토지 을구 13번 지상권 설정등기 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 지상권은 인수
말소기준은 2018.01.04 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 516,000,000원이며, 2024.01.29 추가 설정된 국민은행 근저당권의 채권최고액은 108,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 금천구 압류, 국민은행 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
특히 집합건물의 한 호실을 취득하더라도 토지에 설정된 권리가 존속하면 대지 이용과 처분에 관한 법률관계를 별도로 검토할 필요가 있습니다. 배당표상 인수액 0원은 현금으로 인수하는 채무가 없다는 추정일 뿐, 지상권 부담이 없다는 의미는 아닙니다.
② 가격 분석 — 4회 유찰, 감정가의 40.96%
감정가 661,000,000원이었던 물건은 4회 유찰 후 최저매각가가 270,746,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 최저가 비율은 약 40.96%입니다. 겉으로는 할인 폭이 크지만, 이 수치는 현재 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.
| 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 270,746,000원 | 40.96% | 467,228,546원 |
| 5회 유찰 시 | 216,596,800원 | 약 32.77% | 520,619,657원 |
| 6회 유찰 시 | 173,277,440원 | 약 26.21% | 563,332,546원 |
유찰이 계속되면 최저매각가는 더 낮아지지만 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가합니다. 그러나 가격이 하락해도 토지 지상권 인수 문제는 자동으로 사라지지 않습니다. 따라서 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가격을 산정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 270,746,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,590,444원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 국민은행 | 516,000,000원 | 266,155,556원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 국민은행 | 108,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 국민은행 | 109,384,102원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권총액 | 733,384,102원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 합계 | 266,155,556원 |
| 채권 미배당액 | 467,228,546원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
| 금전 인수 추정액 | 0원 |
| 별도 인수권리 | 토지 을구 13번 지상권 |
집행비용은 매각가를 기준으로 한 추정치입니다. 채권액은 등기상 채권최고액 또는 청구금액 기준이며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 채권 양도·승계에 따른 실제 배당권자와 배당액은 최종 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 4,590,444원을 제외한 266,155,556원이 첫 번째 국민은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권과 가압류 채권에는 배당 여력이 없으며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
신청채권자는 유아이제사십일차유동화전문유한회사이고, 경매개시결정 등기에는 양도전 채권자가 국민은행으로 기재되어 있습니다. 위 추정배당표는 등기상 국민은행 채권을 기준으로 구성되어 있으므로 실제 채권 양도·승계 관계와 배당권자 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 서울가산디지털우체국 남측 인근입니다. 주위는 지식산업센터·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 위치하고, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 물건 표기는 근린시설이지만 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 실제 사용 목적과 공부상 용도에 맞는 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 20층 건물의 제13층 호실입니다. 위생·급배수·승강기·소화·시스템냉난방설비가 구비되어 있습니다.
- 접근도로. 토지는 인접 필지 및 도로 대비 평탄한 정방형이며 공업용 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 폭 약 20m의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 토지이용 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역에 해당합니다. 과밀억제권역과 고도 관련 제한도 기재되어 있어 실제 용도 및 사업활동에 관한 제한을 검토해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물로 표시되지 않았으며, 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 이는 토지 지상권 인수 문제와 별개입니다.
- 환금성. 일반 주거용 아파트와 달리 지식산업센터의 매수수요는 용도·업종·이용조건에 영향을 받을 수 있습니다. 특히 이 물건은 4회 유찰과 별도 지상권 인수 문제가 있으므로 재매각 가능성과 매수자 범위를 신중하게 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원본 확인 — 최우선. 매각물건명세서에 인수권리로 명시된 토지 을구 13번 지상권 설정등기의 권리자·설정 목적·존속기간·행사범위 및 대지권에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율과 시세 구분. 최저매각가 270,746,000원은 감정가의 약 40.96%이지만 실제 시장가치의 40.96%라는 의미는 아닙니다. 동일 건물의 최근 실거래와 임대료를 확인한 뒤 응찰가격을 산정해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 점검. 4회 유찰된 물건인 만큼 가격 수준뿐 아니라 권리 부담·이용 제한·물건 상태·시장 수요 등을 종합적으로 확인해야 합니다.
- 용도 및 입주요건 확인. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)인 점을 고려하여 매수인의 업종과 사용계획이 해당 시설의 이용조건에 부합하는지 확인해야 합니다.
- 배당권자 확인. 등기상 국민은행 근저당권과 유아이제사십일차유동화전문유한회사의 채권 양도·승계 관계, 실제 배당청구 내용 및 확정채권액을 대조해야 합니다.
- 공부·현황 확인. 제13층 제1316호의 실제 이용상태, 건축물대장상 용도, 대지권 및 토지 등기사항을 함께 검토해야 합니다.
- 관리비 및 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유현황과 미납 관리비, 공용부분 체납 여부는 관리사무소 및 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 향후 회차 시나리오. 5회 유찰 시 최저가 216,596,800원, 6회 유찰 시 173,277,440원으로 낮아지는 시나리오입니다. 다만 가격이 낮아져도 지상권 인수 부담은 별도의 확인과 평가가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 관련 토지 등기 원본을 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰 = 안전한 저가매수”는 아니다
이 사건의 외형적 숫자는 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 661,000,000원의 물건이 4회 유찰되어 270,746,000원까지 내려왔기 때문입니다. 임차인이 없고 근저당·압류 등 금전채권이 매각으로 소멸한다는 점 역시 긍정적인 요소입니다.
하지만 결론을 바꾸는 것은 토지 을구 13번 지상권의 인수입니다. 이 권리가 향후 대지 이용과 매각에 어떤 영향을 미칠지 확인되지 않은 상태에서 단순히 금전 인수액 0원만 보고 권리가 깨끗하다고 평가할 수는 없습니다.
또한 물건의 실제 이용상태가 공장(지식산업센터)이므로 일반 아파트보다 이용조건과 수요층을 면밀하게 검토해야 합니다. 감정가 대비 약 59%의 가격 하락이 발생했더라도, 최근 실거래 시세와 비교하지 않고서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
결론은 ‘금전채권 소멸은 긍정적, 지상권 인수는 중대한 확인사항, 가격 판단은 보류’입니다. 토지 지상권의 구체적인 부담을 해소하거나 그 영향을 충분히 평가하고, 지식산업센터의 실제 시장가격과 이용 가능성까지 확인한 후에야 입찰 여부를 결정할 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 많이 유찰되었느냐가 아니라 어떤 권리를 인수하고 실제로 얼마의 가치가 있는 자산을 취득하느냐입니다.
