대구지방법원 2024타경72112. 예천군 호명읍 산합리 1320의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 제1종근린생활시설(소매점)·단독주택·계단실, 2층 단독주택으로 이용되고 있고, 토지는 대 311.3㎡입니다. 등기부의 말소기준은 2022.04.22 점촌농업협동조합 근저당권이며, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리 바깥의 점유관계입니다. 임차인 4명 중 박종선·김형준·이빈희의 전입은 말소기준 이후지만, 김운기의 전입은 2021.11.24입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없지만, 반대로 인수 위험을 0원으로 단정해서도 안 됩니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 김운기의 실제 임대차관계·보증금·점유 지속 여부 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경72112 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1320 · 경상북도 예천군 호명읍 양지5길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 제1종근린생활시설(소매점)·단독주택·계단실 · 2층 단독주택 |
| 토지 | 대 311.3㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 586,400원/㎡ · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 남명희 |
| 감정가 / 최저가 | 1,263,658,980원 / 1,263,658,980원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이빈희 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 특이사항 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공부상 슬라브지붕이나 현황 징크판넬지붕 · 1층 16.53㎡가 2022.10.04 증축되어 현황 170.9㎡ |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 선순위 가능 점유가 핵심
② 임차인 현황 — 실제 임차인 4명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 / 월세 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김운기 | 201호 · 주거 | 미상 / 미상 | 2021.11.24 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이빈희 | 2층 중 별지도면 표시 부분 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 / - | 2022.05.06 / 2022.05.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박종선 | 36㎡ | 1,000,000원 / - | 2024.01.31 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김형준 | 1층 117㎡ | 20,000,000원 / 500,000원 | 2024.03.06 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
이빈희는 2022.05.06 전입·확정일자를 갖고 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤지만, 말소기준일보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 또한 이빈희는 이 사건의 경매개시결정 채권자이면서 임차권등기권자이기도 하므로, 동일 인물의 관계는 원본 서류에서 함께 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격·회차 — 신건 가격을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,263,658,980원으로 신건입니다. 실거래 비교값은 확인되지 않아 이 가격이 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 실질취득비용에 김운기의 미상 보증금이 더해질 가능성이 있으므로, 감정가 대비 유찰 폭만으로 가격 매력을 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,263,658,980원 | 1,063,500,000원 | 0원 | 185,122,390원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,010,927,184원 | 998,417,912원 | 65,082,088원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 808,741,747원 | 798,254,330원 | 265,245,670원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,263,658,980원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,036,590원 |
| 2. 근저당 · 점촌농업협동조합 | 530,000,000원 | 530,000,000원 |
| 3. 근저당 · 점촌농업협동조합 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 4. 근저당 · 권태진 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 5. 근저당 · 김수진 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 6. 가압류 · 임병길 | 13,500,000원 | 13,500,000원 |
| 7. 경매개시결정 · 이빈희 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 185,122,390원 |
현재 회차 가정에서는 기재된 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여가 185,122,390원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 김운기의 보증금은 미상이라 이 배당표에도 반영되지 않았습니다.
⑤ 건물·토지·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 제1종근린생활시설(소매점)·단독주택·계단실, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 호명초등학교 남측 인근으로 주상용부지·아파트단지·근린생활시설이 형성돼 있으며, 주위환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근 도로 여건을 포함한 교통사정도 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 2층 건물이며 외벽 대리석·복층유리, 내벽 벽지도배 및 일부 타일, 도시가스보일러 난방설비 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 311.3㎡의 대지로 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·도청이전신도시 개발예정지구에 포함되고, 중로1류·소로1류·소로3류에 접합니다.
- 현황 차이. 감정요항표의 공부와의 차이는 없음으로 적혀 있으나, 매각물건명세서 비고에는 공부상 슬라브지붕과 현황 징크판넬지붕의 차이 및 1층 16.53㎡ 증축이 별도로 적시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김운기 임대차 원본 확인. 2021.11.24 전입이 실제 임대차에 기한 것인지, 보증금 규모와 확정일자, 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 보수적으로 계산. 현재 최저가 1,263,658,980원에 김운기의 미배당 보증금이 추가될 가능성을 열어 두고 상한가를 계산해야 합니다.
- 이빈희 관계 확인. 보증금 100,000,000원의 임차권등기권자이면서 경매개시결정 채권자이므로 관련 서류의 당사자 관계와 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 포함 범위 및 현황 1층 170.9㎡ 부분을 현장과 원본 문서에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교값이 확인되지 않아 감정가 1,263,658,980원의 시세 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 세금·배당 변동 확인. 국 및 예천군 압류 이력이 있고, 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않아 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “등기부 소멸”과 “인수 위험 0원”은 다르다
이 사건은 말소기준 이후의 근저당·가압류·임차권등기·경매개시결정이 매각으로 정리되는 점만 보면 비교적 단순합니다. 하지만 201호 김운기의 전입일 2021.11.24가 말소기준보다 빠르고, 보증금·확정일자가 미상이라는 사실이 판단을 바꿉니다. 따라서 현재 시나리오의 매수인 인수 0원을 확정값처럼 받아들이기 어렵습니다.
또한 현재 최저가는 감정가와 같은 1,263,658,980원이고, 실거래 시세 비교값이 없어 가격 메리트도 확인할 수 없습니다. 이 물건은 “권리상 후순위 등기는 소멸하지만, 선순위 가능 점유자의 보증금이 확인되기 전에는 실질취득비용이 확정되지 않는 사건”으로 정리하는 것이 적절합니다.
