서울남부지방법원 2025타경13590. 영등포동2가 이지리움에스 7층 706호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 157,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 100,480,000원, 감정가의 64%입니다. 권리의 핵심은 단순한 후순위 압류가 아니라 2022년부터 대항요건을 갖춘 보증금 143,000,000원 임차권입니다.
다만 이번 사건에는 결정적인 특별매각조건이 붙어 있습니다. 명세서에는 채권자가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 현재 회차 배당계산상 미배당액은 44,726,720원이지만, 이 조건이 그대로 이행되는 한 해당 미배당액을 매수인이 떠안지 않아 실질 인수 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13590 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-117 이지리움에스 제7층 제706호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 제7층 제706호 |
| 소유자 | 박해주 (2022.06.15 매매 · 거래가액 132,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 100,480,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 148,410,492원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 사용승인일 | 2013.02.06 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건이 인수를 끊는다
말소기준은 2023.07.31 구로세무서장 압류입니다. 그 뒤 영등포구 압류, 양천세무서장 압류, 한국토지주택공사 임차권등기, 강제경매개시결정, 강서세무서장 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차권등기 자체가 2024년에 들어왔다는 이유만으로 임차 위험이 없어지는 것은 아닙니다. 한국토지주택공사의 전입은 2022.08.24, 확정일자는 2022.06.17, 점유개시는 2022.07.10으로 말소기준보다 빠르므로 원칙적으로 대항력이 있습니다.
| 신고자 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 | 승계 구분 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 143,000,000원 | 2022.08.24 / 2022.06.17 | 대항력 우선변제 | 승계 신고 |
한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류되므로 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 이 자료에서 집계되는 실제 임차인은 0명이고, 보증금 승계 신고는 1건입니다. 따라서 보증금 143,000,000원을 다른 임차보증금과 더해 이중 계산하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1.0048억 vs 최근 지표 1.55억
이지리움S는 82세대, 사용승인일은 2013.02.06입니다. 대상 면적은 13.37㎡이며, 비교 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 143,916,666원이지만 가격 판단은 과거 거래를 섞은 전체 평균보다 최근 지표를 우선합니다. 시장지표상 최근 12개월 평균은 155,000,000원(1건), 최신 거래도 2024.03 · 155,000,000원입니다. 최근 지표와 과거 구간의 추세는 +8.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 13.35㎡ | 11 | 155,000,000원 |
| 2023.03 | 12.4㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2022.12 | 12.4㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2022.10 | 13.35㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2022.09 | 13.35㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2022.08 | 13.35㎡ | 11 | 155,000,000원 |
| 2022.07 | 13.35㎡ | 10 | 155,000,000원 |
| 2022.06 | 13.37㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 13.37㎡ | 7 | 132,000,000원 |
| 2022.02 | 12.4㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2022.02 | 12.12㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2022.02 | 13.35㎡ | 11 | 155,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 143,916,666원 |
현재 최저매각가 100,480,000원은 최근 지표 155,000,000원의 64.8%입니다. 특별매각조건 때문에 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 보면 실질취득 역시 100,480,000원으로 같아 최근 지표보다 낮습니다. 반대로 특별조건이 없다고 가정해 룰상 미배당 44,726,720원을 그대로 인수한다면 총액은 145,206,720원이 되지만, 이번 매각조건은 그 잔액의 매수인 상대 청구권 포기를 명시하고 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,206,720원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 143,000,000원 | 98,273,280원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 148,410,492원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 한국토지주택공사 보증금의 미배당액은 44,726,720원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 잔액의 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 특별조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 100,480,000원 | 44,726,720원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (51%) | 80,384,000원 | 64,462,912원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (41%) | 64,307,200원 | 80,250,330원 | 0원* |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득 총액이 보증금 수준에서 고정되는 구조를 반드시 경계해야 합니다. 실제로 계산표도 유찰이 늘수록 미배당액이 44,726,720원 → 64,462,912원 → 80,250,330원으로 커집니다. 그러나 이 사건은 그 미배당 잔액에 대한 매수인 상대 청구권 포기가 특별매각조건이므로, 해당 조건이 유효하게 이행되는 범위에서는 낙찰가가 곧 실질취득가가 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포동2가 중마루공원 북측 인근으로 다세대·아파트·각종 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 내 7층 706호이며 사용승인일은 2013.02.06입니다.
- 용도. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며 위생·급배수·난방설비를 갖춘 것으로 추정됩니다.
- 토지. 준주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 서측 및 남동측 포장도로와 접합니다. 공시지가는 6,994,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 82세대 규모이고 비교 거래 12건의 가격 범위가 100,000,000원~160,000,000원으로 넓어 호별 가격 편차를 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금의 매수인 상대 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 명세서에도 유지되는지 확인하세요.
- 대항력 날짜 재확인. 전입 2022.08.24, 확정일자 2022.06.17, 점유개시 2022.07.10으로 말소기준 2023.07.31보다 빠릅니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 한국토지주택공사 신고는 승계 신고로 분류되므로 실제 임차인과 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당순서가 달라질 수 있으므로 세목과 법정기일을 확인하세요.
- 시세 표본 확인. 최근12개월 평균 지표가 1건이고 최신 거래가 2024.03이므로 현재 매물과 개별 호수 상태를 별도로 대조하세요.
- 명도·말소 절차. 특별매각조건에 따른 임차권등기 말소의 이행주체·서류·시점을 매각서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 매각조건이 인수를 끊는다”
표면만 보면 보증금 143,000,000원의 대항력 임차권이 감정가 157,000,000원에 거의 맞먹는 고위험 구조입니다. 현재 최저가 100,480,000원에서는 배당표상 44,726,720원이 남아 일반적인 사건이라면 “최저가 1억”만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.
하지만 이번 사건은 다릅니다. 명세서의 특별매각조건이 배당받지 못한 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있어, 해당 신고의 실질 인수는 0원*입니다. 그러면 현재 실질취득은 100,480,000원으로 떨어지고, 최근 시세지표 155,000,000원의 64.8%가 됩니다. 권리의 핵심은 ‘대항력 유무’가 아니라 그 대항력이 특별매각조건으로 실제 매수인에게 전가되는지 여부입니다. 조건이 원문 그대로 유지·이행된다면 가격 메리트가 분명하지만, 그 조건 확인이 빠지면 분석 결론 전체가 뒤집힐 수 있습니다.
