매력지수 B등급 · 3회 유찰로 가격은 낮아졌으나 임대 미상과 상가 이용 리스크 확인 필요
말소기준 이후 권리는 소멸하고 인수액은 0원이지만 임차 보증금 미상 및 판매시설 이용 상태 확인 필요성으로 종합 B
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 가격은 크게 조정됐습니다. 권리는 단순하고 인수금액은 0원이지만, 핵심은 가격보다 임대관계와 실제 이용상태 확인입니다. 현황상 판매시설로 이용 중이며 임대내역은 미상으로 조사되어 입찰 전 확인이 필요합니다.
감정가
510,000,000원
최초 평가액
최저가
174,930,000원
3회 유찰
매수인 인수
0원
말소기준 이후 소멸
핵심지표
임대 미상
보증금 확인 필요
의정부지방법원 2024타경6417. 남양주시 별내동 힐스테이트별내역 판매시설동 2층 205호 도시형생활주택 물건입니다. 감정가는 5.10억이었지만 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 1.7493억까지 내려왔습니다. 권리 구조는 하나은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 상가형 집합건물은 가격만 보고 판단하면 안 됩니다. 현황조사에서는 판매시설 이용, 임대 중인 것으로 탐문되나 임대내역은 미상으로 확인됐습니다. 보증금·임대차 조건 확인이 실제 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
사건번호
의정부지방법원 2024타경6417
소재지
경기도 남양주시 별내1로 6, 판매시설동 2층205호 (별내동, 힐스테이트별내역)
물건종류
도시형생활주택 · 판매시설동 제2층 제205호
소유자
최광원
감정가 / 최저가
510,000,000원 / 174,930,000원
신청채권자 / 청구
주식회사 하나은행 / 337,656,837원
매각기일
2026.07.16
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 2022.01.21 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 414,000,000원이며 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신탁등기는 이미 말소된 상태이고, 낙찰자가 승계하는 등기상 권리는 없습니다.
② 임차·이용 관계 — 보증금 미상 확인 필요
점유자
전입일
보증금
대항력
비고
주식회사 영광에너지건설
2023.01.16
미상
없음
전입신고가 말소기준권리 이후 · 임대내역 미상
⚠️ 임차 리스크 전입신고는 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력은 없습니다. 다만 보증금 정보가 확인되지 않아 실제 임대차 조건은 매각물건명세서 및 현황 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (현재 최저매각가 174,930,000원 기준)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,249,020원
하나은행 근저당
414,000,000원
171,680,980원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
유찰 회차별 가격
3회 유찰 후 현재 최저가 174,930,000원
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 등기상 매수인 인수금액은 0원입니다.
⛔ 확인 관점 판매시설 이용 중이며 임대내역이 미상입니다. 가격이 낮아진 만큼 실제 점유·임대차·관리비 관계 확인이 중요합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 별내역 서측 인근 별내택지지구 내 위치하며 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 형성된 지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 별내역(지하철 8호선·경춘선)과 버스정류장이 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.
이용상태. 감정평가 기준 판매시설(상가)로 이용 중입니다.
환금성. 별내택지지구 상업시설로 입지는 양호하나 개별 점포의 임대수요 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임대차 확인. 보증금 미상 점유자가 있어 현장 확인과 관리주체 확인이 필요합니다.
권리 확인. 하나은행 근저당 이후 권리는 소멸하므로 인수 부담은 없습니다.
현황 확인. 판매시설 이용 여부와 실제 업종·영업 상태를 확인해야 합니다.
자금 계획. 현재 최저가는 174,930,000원이며 입찰보증금은 최저매각가의 10% 기준으로 약 17,493,000원입니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 상가는 확인이 먼저”
이 물건은 3회 유찰로 가격 조정 폭이 커졌고, 권리 분석상 매수인 인수 부담은 없습니다. 그러나 도시형생활주택·판매시설형 집합건물은 단순히 낙찰가만으로 판단하기 어렵습니다. 임대관계와 실제 이용상태를 확인한 뒤 가격 메리트를 판단해야 하는 물건입니다.
사건 개요
같은 단지 3건 동시 경매
소재지
경기도 남양주시 별내1로 6, 판매시설동 2층205호 (별내동,힐스테이트별내역)
법원·사건
의정부지방법원
남양주지원·2024타경6417
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-16 10:30
·제101호 경매법정
물건
힐스테이트별내역 판매시설동 2층205호
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 남양주시 별내1로 6, 판매시설동 2층205호 (별내동,힐스테이트별내역)
2025-01-22 17:20
현장 방문 시 폐문부재로 아무도 만나지 못하였으나, 상가건물임대차 현황서에 등재된 자를 임차인으로 추정하여 보고함
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
