대구지방법원 2026타경126. 대구 서구 내당동 당산로 251에 소재하는 토지와 근린시설입니다. 토지면적은 173.3㎡이며, 건물은 지하 1층·지상 3층 구조입니다. 지하층은 다방, 1층은 소매점, 2층은 사무소, 3층은 주택으로 이용되고 있습니다. 매각은 제시외 건물을 포함한 일괄매각으로 진행됩니다.
이 사건에서 먼저 이해해야 할 것은 경매가 시작된 이유입니다. 김윤식 명의였던 부동산은 상속을 통해 공유관계가 형성됐으며, 이후 김상훈 지분이 김유연에게 증여됐습니다. 현재 김귀분·김성애·김유연·김재영·조영희가 공유하고 있고, 2026년 6월 2일 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다.
등기부에 근저당권이나 압류가 확인되지 않는다고 해서 매수인의 부담이 없다는 뜻은 아닙니다. 이 사건은 기존 점유자와 임차보증금의 처리 여부가 권리분석의 실질적인 쟁점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경126 (공유물분할을 위한 경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 내당동 418-14 도로명주소: 대구광역시 서구 당산로 251 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 제시외 건물 포함 일괄매각 |
| 토지 | 173.3㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 중로각지 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트 및 세멘벽돌조 슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 3층 |
| 이용상태 | 지하층 다방 / 1층 소매점 2개호 / 2층 사무소 / 3층 주택 |
| 공유자 | 김귀분 · 김성애 · 김유연 · 김재영 · 조영희 |
| 감정가 | 812,299,260원 |
| 최저매각가 | 812,300,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 경매개시 | 2026.06.02 · 공유물분할을 위한 경매개시결정 · 조영희 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 근저당 없는 공유물분할 경매
기존 소유권 이전과 지분 변동을 거쳐 공유물분할 경매개시결정이 등기된 구조입니다. 근저당권과 압류는 확인되지 않습니다. 말소기준으로 표시된 권리는 갑구 4번 공유물분할 경매개시결정이며, 매각으로 말소되는 것으로 정리돼 있습니다. 앞선 소유권 이력은 채권 담보나 가압류와 구별해야 합니다.
현재 공유지분
| 공유자 | 지분 | 소유권 관련 사항 |
|---|---|---|
| 김귀분 | 28분의 7 | 상속 |
| 김성애 | 28분의 7 | 상속 |
| 김유연 | 28분의 4 | 상속 및 김상훈 지분 증여 |
| 김재영 | 28분의 7 | 상속 |
| 조영희 | 28분의 3 | 상속 · 공유물분할 경매 신청 |
② 임차인 분석 — 인수액 1,800만원으로 끝나는가?
현황조사 및 매각물건명세서에 나타나는 실제 임차인은 박종구·김경순·안원종, 총 3명입니다. 보증금이 확인되는 임차인은 김경순과 안원종이며, 두 사람의 보증금 합계는 18,000,000원입니다. 박종구는 1층 전입자로 확인되지만 임대차 금액이 밝혀지지 않았습니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 배당 |
|---|---|---|---|---|
|
박종구 1층 |
2016.07.07 | 미상 | 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미확인 인수액 미상 |
|
김경순 지하 다방 75.00㎡ |
1999.07.02 | 3,000,000원 | 200,000원 |
대항력 有 우선변제 無 인수 추정 3,000,000원 배당요구 2026.08.10 |
|
안원종 1층 100.24㎡ |
2007.08.07 | 15,000,000원 | 300,000원 |
대항력 有 우선변제 無 인수 추정 15,000,000원 배당요구 2026.08.18 |
임차인별 인수 여부는 매각물건명세서, 대항요건, 계약관계 및 실제 배당 결과에 따라 확정해야 합니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 중복 임차인은 없습니다.
③ 가격 분석 — 최저가가 실질 취득금액은 아니다
감정가는 812,299,260원이며, 신건 최저매각가는 812,300,000원입니다. 다만 임차보증금 인수 추정액을 더하면 매수인의 실제 부담은 최저매각가보다 커집니다.
| 최저매각가 | 812,300,000원 |
|---|---|
| 김경순 인수 추정 | 3,000,000원 |
| 안원종 인수 추정 | 15,000,000원 |
| 확인된 보증금 인수 추정 | 18,000,000원 |
| 박종구 인수 가능액 | 미상 · 별도 확인 필요 |
| 실질취득 추정 | 830,300,000원 + 미확정 부담 |
즉, 현재 추정대로 두 임차인의 보증금을 모두 인수한다면 신건 최저가로 낙찰받더라도 매각대금과 보증금 인수액을 합친 금액은 830,300,000원입니다. 박종구 관련 부담과 별도의 취득·명도·정비 비용은 포함되지 않습니다.
동일 지역의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 이 실질취득금액이 주변 시세보다 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다. 특히 근린시설과 토지의 일괄매각이므로 상가 수익성, 건물 상태, 토지가치, 주택 부분의 점유관계를 함께 검토해야 합니다.
회차별 추정 시나리오
| 구분 | 예상 매각가 | 보증금 인수 추정 | 소유자 잔여 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건·100%) | 812,300,000원 | 18,000,000원 + 미상 | 801,777,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 649,840,000원 | 18,000,000원 + 미상 | 640,941,600원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 519,872,000원 | 18,000,000원 + 미상 | 512,273,280원 |
④ 예상배당표 (매각가 812,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,523,000원 |
| 인수 · 김경순 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 안원종 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 조영희 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 801,777,000원 |
위 배당표는 집행비용 추정액을 제외한 잔여금을 소유자에게 교부하는 단순 계산입니다. 조영희 관련 채권액은 확인되지 않아 계산에서 제외됐으며, 임차인 최우선변제와 당해세도 반영되지 않았습니다. 예상배당 0원은 실제 권리나 채무가 없다는 뜻이 아닙니다. 임차보증금 인수액 또한 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인의 별도 부담을 가정한 것입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 내당동 소재 대구과학기술고등학교 북서측 인근입니다. 주변은 노선상가, 후면 주택지 및 아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 지하층 다방, 1층 소매점, 2층 사무소, 3층 주택으로 구성된 복합용도 건물입니다. 상업용 부분과 주택 부분의 임대차 및 점유관계를 각각 확인해야 합니다.
- 토지. 대지 173.3㎡, 평지·정방형·중로각지입니다. 개별공시지가는 1,796,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업용으로 표시돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 실제 사용 목적에 따라 관련 건축 및 교육환경 규제 확인이 필요합니다.
- 건물 상태. 지하 1층·지상 3층의 철근콘크리트 및 세멘벽돌조 슬래브지붕 건물입니다. 위생·급배수설비, 옥내 소화전 및 주택 부분 도시가스 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 환금성. 토지와 근린시설을 함께 취득하는 구조로, 향후 매각 시 임차관계, 상업시설 수익성, 주택 부분의 활용 가능성 등이 가격에 영향을 줄 수 있습니다. 최근 비교거래가 확인되지 않아 시장가격과 처분 용이성은 추가 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박종구 임대차관계 확인. 1층 전입자의 실제 점유, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 대항요건 충족 여부를 확인해야 합니다. 현재 추정 인수액에 포함되지 않은 위험입니다.
- 김경순·안원종 보증금 처리. 보증금 3,000,000원 및 15,000,000원의 실제 배당 가능성과 낙찰 후 미배당 보증금 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 명시 인수권리 ‘해당사항 없음’ 기재와 추정배당상 18,000,000원 인수 계산 사이의 차이를 반드시 해소해야 합니다.
- 현장 점유 조사. 지하층 다방, 1층 소매점, 2층 사무소, 3층 주택의 실제 점유자와 계약관계가 서류 기재와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서와 매각대상 목록, 건축물대장 및 현장 상태를 대조해야 합니다.
- 실질취득비용 산정. 최저매각가뿐 아니라 확정되는 임차보증금 인수액, 취득 관련 비용, 명도비용 및 정비비용을 별도로 계산해야 합니다.
- 시세 검증. 주변 토지 거래사례, 유사 근린시설 매매사례와 실제 임대수익을 확인한 뒤 적정 응찰가격을 정해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당은 없지만, 임차관계는 끝나지 않았다”
대구 내당동 418-14는 일반적인 담보권 실행 경매가 아닌 공유물분할 경매입니다. 등기상 근저당권이나 압류가 확인되지 않는다는 점은 권리구조를 이해하는 데 도움이 됩니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기부 밖의 임대차관계에 있습니다.
김경순과 안원종의 보증금 합계 18,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 가정하면 신건 실질취득금액은 830,300,000원입니다. 여기에 박종구의 미상 보증금이 추가될 가능성을 배제할 수 없습니다. 특히 매각물건명세서와 추정배당의 차이는 반드시 입찰 전에 검증해야 합니다.
결론은 가격보다 임차관계의 확정이 먼저라는 것입니다. 근린시설과 토지를 일괄취득하는 물건인 만큼, 인수금액과 점유관계를 확인하고 주변 거래 및 임대수익을 통해 실질취득가격의 적정성을 검토하는 접근이 필요합니다. 최저매각가가 낮아지는 경우에도 미배당 보증금 인수 위험은 별도로 고려해야 합니다.
