대구지방법원 2025타경207. 상주시 낙양동 명지아파트 103동 6층 608호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차인이 있다”가 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금이 현 매각대금에서 전액 배당되는지입니다. 이영경은 임대차계약일 2020.01.13, 확정일자 2020.01.20, 전입 2020.01.30, 점유개시 2020.02.05로 기재되어 있고, 보증금은 40,000,000원입니다. 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되어 있으며, 2023.09.25 임차권등기까지 마쳤습니다.
현재 회차 예상매각가 77,000,000원에서는 집행비용 1,786,000원 다음으로 임차인 보증금 40,000,000원이 전액 배당되고, 경매신청채권 관련 배당으로 35,214,000원이 배정되어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서는 이 임차권에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 “대항력 임차인이 있으나 현재 회차에서는 배당으로 해소되는 구조”라고 보는 것이 정확합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경207 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 상주시 낙양동 199-1 명지아파트 103동 6층608호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 59.74㎡ · 철근콘크리트조 슬랩브지붕 6층 중 6층 608호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 정기동 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 77,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이영경 / 42,012,054원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 배당 여부가 핵심
권리 흐름상 2020.06.03 상주시 압류가 말소기준권리로 제시되어 있고, 임차인 이영경의 전입일 2020.01.30은 그보다 앞섭니다. 임차권등기에도 보증금 40,000,000원, 확정일자 2020.01.20, 전입일 2020.01.30, 점유개시일 2020.02.05가 명시되어 있어 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다. 2023.09.25 배당요구도 확인되어 우선변제권 행사 구조입니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이영경 | 건물 전유부분 전부 | 40,000,000원 | 2020.01.30 / 2020.01.20 | 대항력 有 우선변제 미배당 잔액 인수 |
또한 상주시 압류와 국민건강보험공단 압류 이력이 있고, 자료에는 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당이 달라질 수 있다는 경고가 있습니다. 따라서 현재 계산상 임차보증금이 전액 배당된다는 점과, 실제 배당표가 그대로 확정된다는 점은 구분해서 봐야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 77,000,000원은 최근 시세의 110%
명지1차 동일 면적 59.74㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 70,000,000원, 최신 거래도 70,000,000원이며, 신건 최저가는 77,000,000원입니다. 자료상 최저가 대비 최근 시세 비율은 110.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.74㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2026.09 | 59.74㎡ | 3 | 76,800,000원 |
| 2026.08 | 59.74㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2026.08 | 59.74㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2026.07 | 59.74㎡ | 6 | 43,000,000원 |
| 2026.07 | 59.74㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2026.06 | 59.74㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 59.74㎡ | 2 | 84,000,000원 |
| 2026.04 | 59.74㎡ | 3 | 70,700,000원 |
| 2026.03 | 59.74㎡ | 5 | 59,000,000원 |
| 2026.03 | 59.74㎡ | 2 | 76,500,000원 |
| 2026.03 | 59.74㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 평균 | 59.74㎡ | 12건 | 70,000,000원 |
실거래 범위는 43,000,000원에서 84,000,000원까지이고, 최근 12개월 평균은 70,000,000원입니다. 현재 최저가 77,000,000원은 이 평균과 최신 거래 70,000,000원을 모두 웃돌기 때문에 신건을 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다. 현재 회차 예상 인수액이 0원이므로 현 회차 실질취득액도 77,000,000원으로 보며, 시세 비교 역시 이 금액을 기준으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,786,000원 |
| 1. 임차인 이영경 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 갑구 19번 경매개시결정 · 이영경 | 42,012,054원 | 35,214,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 계산에서는 임차보증금 40,000,000원이 전액 변제되어 매수인 인수는 0원입니다. 신청채권 관련 미배당은 6,798,054원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권 관련 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 77,000,000원 | 35,214,000원 | 6,798,054원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 61,600,000원 | 20,091,200원 | 21,920,854원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49,280,000원 | 7,992,960원 | 34,019,094원 | 0원 |
제시된 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오에서는 모두 임차보증금이 우선 배당되어 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서의 조건은 별개입니다. 실제 배당 과정에서 보증금 40,000,000원이 전액 변제되지 않으면 그 미배당 잔액은 매수인 인수로 전환됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상주공업고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·주택·학교·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 및 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 서측 폭 약 35미터, 북측 약 12미터, 남측 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 이용·설비. 아파트로 이용 중이며 위생·급배수, 보일러 난방, 승강기, 소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역 관련 제한이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 기반. 명지1차는 468세대, 준공일 1994.07.23이며 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 전액배당 여부. 이영경 보증금 40,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 배당순위와 세금채권을 함께 확인해야 합니다.
- 임차인·신청채권 관계. 임차인과 강제경매 신청채권자 이름이 모두 이영경으로 기재되어 있으므로 임대차채권과 신청채권의 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 신건 77,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 70,000,000원보다 높고 자료상 최근 시세 대비 110.0%입니다.
- 유찰 시나리오. 자료상 1회 유찰 시 61,600,000원, 2회 유찰 시 49,280,000원이며 두 시나리오 모두 예상 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다.
- 세금 압류 변수. 당해세에 해당하는 세금채권이 있으면 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있으므로 실제 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금채권 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “현 회차 인수 0”과 “권리위험 없음”은 같은 말이 아니다
이 사건은 현 회차 77,000,000원 매각 가정에서는 대항력 임차인의 보증금 40,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 제시된 1회·2회 유찰 시나리오에서도 예상 인수액은 0원입니다. 다만 매각물건명세서는 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있어, 최종 배당표 확인이 핵심입니다.
가격도 신건에서 유리하지 않습니다. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가 모두 70,000,000원인데 현재 최저가는 77,000,000원, 즉 자료상 110.0%입니다. 따라서 현재 회차는 “인수 0”만 보고 접근하기보다 대항력 임차권의 실제 배당 결과와 시세보다 높은 신건 가격을 동시에 확인해야 하는 물건입니다.
