대구지방법원 2026타경132. 대구광역시 서구 비산동의 비산시영 제2동 5층 501호와 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 소유자는 이금옥이며, 1998년 증여를 원인으로 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 2014년 설정된 한국외환은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 추가 근저당권과 하나은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 매각으로 소멸하는 권리가 중심이며 명세서에도 인수권리는 명시되어 있지 않습니다.

문제는 가격과 환금성입니다. 비산시영은 1979년 준공된 110세대 단지로, 최근 거래가격은 과거보다 낮아지는 흐름을 보입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균은 8,580만원이지만 최근 12개월 평균은 7,400만원이고, 2026년 3월 거래가는 6,800만원입니다. 따라서 전체 평균만 근거로 현재 최저가 8,000만원을 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2014년 한국외환은행 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2014.05.26 접수된 을구 7번 한국외환은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 28,800,000원이었으나, 같은 근저당권은 2014.09.24 변경등기를 통해 22,470,000원으로 감액되었습니다. 이후 설정된 을구 9번 근저당권 13,200,000원과 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 가격

비산시영에서 확인되는 거래사례는 전용 44.23㎡ 거래입니다. 다만 대상 물건의 전용면적과 해당 거래 표본의 면적 일치 여부는 확인되지 않았으므로, 아래 거래가격은 단지 내 참고 시세로 보아야 합니다. 대상 호수의 정확한 면적과 거래 표본의 비교 가능성을 별도로 확인할 필요가 있습니다.

전체 거래 평균은 85,800,000원으로 감정가보다 높습니다. 그러나 이 평균에는 2021~2022년의 상대적으로 높은 거래가격이 포함되어 있어, 이를 현재 시세의 단독 기준으로 삼기는 어렵습니다.

최근 12개월 평균은 74,000,000원, 최신 거래가는 68,000,000원입니다. 최저가 80,000,000원은 최근 평균보다 6,000,000원 높고, 최신 거래가보다는 12,000,000원 높습니다. 최근 거래가격과 이전 거래가격의 비교 추세도 -16.6%입니다.

③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정 · 최초 근저당 설정금액 기준 추정)

위 표는 최초 설정금액을 사용한 잠정 배당 추정입니다. 을구 7번 근저당권은 변경등기로 채권최고액이 22,470,000원으로 감액되었으므로, 위 표의 28,800,000원은 현재 등기금액과 일치하지 않습니다. 실제 배당액과 소유자 잔여액은 변경등기, 실제 채권액 및 배당순위 등을 반영해 재산정해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 조정에 따른 변화

현재 최저가는 감정가와 동일한 80,000,000원입니다. 유찰에 따른 가격 변동을 가정하면 다음과 같습니다. 다만 실제 다음 매각가격과 일정은 법원의 매각공고를 통해 확인해야 합니다.

기존에 확인된 말소대상 근저당권의 경우, 가정한 회차에서 미배당액이 발생하더라도 매각으로 소멸할 권리라는 점은 달라지지 않습니다. 현재는 배당 추정상 채권 전액 배당이 가능한 구조지만, 실제 배당액과 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 서구 비산동 소재 대구비봉초등학교 서측 인근입니다. 주변은 아파트와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 시내버스승강장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 스래브지붕의 지상 5층 건물 중 5층 501호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 인테리어 및 일부 타일 마감이고 샷시 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 공용 위생 및 급배수설비, 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 부정형의 완경사지대 내 자체 지반이 대체로 평탄한 주거용 건부지입니다. 동측과 서측으로 폭 약 8m 내외의 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 소로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 960,000원/㎡입니다.
• 공부 확인. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 1979년 준공된 110세대 단지이며 최근 12개월 거래 표본은 2건입니다. 최근 거래 추세 -16.6%와 최신 거래가격 6,800만원을 고려하면 과거 거래 평균만으로 향후 매도가격을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 평균 85,800,000원보다 최근 12개월 평균 74,000,000원과 최신 거래 68,000,000원에 우선 주목해야 합니다. 신건 최저가는 최근 평균의 108.1%입니다.
• 면적 일치 여부 확인. 실거래 비교 표본은 전용 44.23㎡이지만 대상 호수의 전용면적 일치는 확인되지 않았습니다. 집합건축물대장과 감정평가서 원문을 대조해야 합니다.
• 근저당권 변경등기. 을구 7번 근저당의 최초 채권최고액 28,800,000원과 변경 후 22,470,000원을 구분하고 실제 배당액을 다시 확인해야 합니다.
• 점유자 및 임대차 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유관계를 확인하고 필요한 명도 절차 및 비용을 검토해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 아파트와 토지가 일괄매각되므로 대지권·토지지분·건축물대장 및 매각목록을 대조해야 합니다.
• 노후 건물 점검. 준공일이 1979.09.15인 단지인 만큼 누수·방수·배관·전기설비·공용부분 보수 상태와 예상 수선비를 확인해야 합니다.
• 체납 관리비. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 관리비 승계 가능성을 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 신건 80,000,000원과 유찰 가정가격 64,000,000원·51,200,000원을 각각 최근 거래가격과 비교하되 실제 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리보다 가격과 노후도가 관건”

대구 비산시영 501호는 말소기준권리 이후의 근저당권이 매각으로 소멸하고, 명세서상 매수인 인수권리도 없는 물건입니다. 다만 임대관계가 미상이므로 실제 점유관계 확인은 반드시 필요합니다.

가격은 신중하게 접근해야 합니다. 최저가 8,000만원은 최근 12개월 거래 평균 7,400만원의 108.1%이고, 최신 거래가는 6,800만원입니다. 최근 거래 추세도 -16.6% 하락하고 있습니다. 또한 1979년 준공된 단지 특성상 노후도에 따른 보수비용과 환금성 문제를 함께 고려해야 합니다.

결론적으로 권리 인수 부담은 제한적이지만 신건 가격 메리트는 확인되지 않는 물건입니다. 과거 전체 거래 평균보다 낮다는 이유로 현재 최저가를 저렴하다고 볼 수는 없습니다. 유찰 이후 가격 조정 가능성을 검토하되, 비교 거래의 면적 일치 여부와 실제 점유상태, 변경 근저당권 및 건물 상태를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.