서울중앙지방법원 2025타경101375. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 5층 501호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 박승준은 2022년 4월 12일 매매를 원인으로 거래가액 265,000,000원에 취득했고, 2022년 5월 18일 소유권이전등기를 마쳤습니다.
이 사건의 핵심은 임차보증금 265,000,000원의 임차권자 신다영입니다. 신다영은 2022년 4월 20일 확정일자를 받고 2022년 5월 18일 전입·점유를 시작해, 2025년 2월 3일 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 현재 매각가 258,000,000원 가정 시 집행비용을 제외한 예상배당은 253,588,000원으로, 룰상 배당 부족분은 11,412,000원입니다.
그러나 매각물건명세서에는 신청채권자가 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 기재돼 있습니다. 따라서 신다영의 부족분은 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 0원*으로 판단합니다. 단, 이 조건은 신다영의 임차권에만 적용되며, 별도로 기재된 점유자 기사항전에게까지 확대 적용할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경101375 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 난곡로 298, 5층501호 (신림동,더위일관악파크뷰) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 5층 |
| 사용승인 | 2021.12.13 |
| 소유자 | 박승준 (2022.04.12 매매, 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 258,000,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 주임차인은 확약, 별도 점유는 미상
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유·용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신다영 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) 전입·점유 2022.05.18 · 확정 2022.04.20 | 265,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* 룰상 11,412,000원 |
| 기사항전 | 주거 전입·점유일 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 특별매각조건에 따른 0원 판단은 신다영의 배당 부족분 및 임차권등기에 한정됩니다. 기사항전의 미상 권리는 별도 확인 대상입니다.
③ 가격 판단 — 11회 유찰이어도 현재 최저가는 감정가와 같다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 258,000,000원입니다. 등기상 확인되는 소유자의 2022년 취득 거래가액은 265,000,000원이지만, 이는 동일 물건의 과거 취득가일 뿐 현재 시세를 확정하는 최근 비교거래로 볼 수 없습니다.
| 비교 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 2022.04.12 소유자 취득가 | 265,000,000원 | 등기상 과거 거래가액 |
| 감정가 | 258,000,000원 | 현재 최저가와 동일 |
| 현재 최저매각가 | 258,000,000원 | 11회 유찰 표기 · 감정가 100% |
| 실질취득 | 258,000,000원* | 신다영 확약 반영 · 미상 점유 제외 |
④ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,412,000원 |
| 1. 임차인 신다영 보증금 | 265,000,000원 | 253,588,000원 |
| 2. 구로신용협동조합 근저당 항목 | 2,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신다영의 룰상 미배당액은 11,412,000원이지만 특별매각조건에 의해 매수인에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 0원*입니다. 구로신용협동조합 근저당은 2022.03.29 해지를 원인으로 말소된 기록이 있으므로 매수인 인수 권리로 보지 않습니다. 당해세·최우선변제 및 기사항전의 미상 권리는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 신림고등학교 북서측 인근이며 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설과 학교가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 신림역이 소재해 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 서측 폭 약 25미터 내외 도로와 동측 폭 약 3미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 10,840,000원/㎡입니다.
- 건물. 2021.12.13 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물로 승강기·도시가스 난방·급배수·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 11회 유찰 이력은 매수층과 가격 수용성이 제한적일 가능성을 보여주는 핵심 경고 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 신다영의 미배당 잔액 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건으로 확정돼 있는지 매각기일 공고와 명세서 원본을 대조하세요.
- 기사항전 점유 조사. 전입세대확인서·주민등록전입세대·현황조사·점유관계·임대차계약서를 통해 전입일과 보증금을 반드시 특정해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.18 등기된 민간임대주택 관련 의무의 현재 상태와 말소 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔이므로 대출·세금·전입·임대 가능 여부를 실제 공부와 함께 검토하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 258,000,000원이 감정가와 동일합니다. 최근 오피스텔·근린시설 실거래와 임대수익을 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하지 마세요.
- 11회 유찰 사유 확인. 반복 유찰이 권리·점유·용도·금융·매각조건 중 무엇에서 비롯됐는지 사건기록과 변경·연기 내역을 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분, 당해세와 체납처분 여부를 관리주체와 관할기관에서 확인하세요.
맺으며 — “주임차인 확약만 보고 안전형으로 보면 안 된다”
신다영의 보증금은 최저가보다 크지만, 특별매각조건 때문에 그 임차인의 미배당 잔액은 실질 0원*입니다. 이 조건만 놓고 보면 대항력 임차인의 보증금을 낙찰자가 추가로 떠안는 전형적인 인수형 사건은 아닙니다.
하지만 별도 점유자 기사항전은 전입일과 보증금이 모두 미상이고, 특별매각조건의 적용 대상도 아닙니다. 여기에 사건 용도와 실제 이용상태가 근린시설·오피스텔로 교차하고, 현재 최저가가 감정가와 동일한데도 11회 유찰됐습니다. 최근 시세 근거도 없어 가격이 싸다고 평가할 수 없습니다. 결론은 주임차인 위험은 조건부 해소, 미상 점유와 가격은 미해소입니다. 원본 확인 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
