165,120,000원
서울중앙지방법원 2025타경101375. 서울 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 5층 501호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 258,000,000원에서 현재 최저매각가는 165,120,000원, 13회 유찰 상태입니다. 소유자 박승준은 2022년 4월 12일 매매를 원인으로 2022년 5월 18일 소유권을 취득했고 거래가액은 265,000,000원입니다.
권리의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 64%”라는 숫자가 아닙니다. 선순위 임차권의 미배당액이 원칙적으로 매수인에게 이어지는 구조인지, 그리고 이번 매각에서 붙은 특별조건이 그 부담을 실제로 제거하는지입니다. 이 사건은 주된 임차권은 특별조건으로 정리되는 대신, 별도 점유정보의 불확실성이 남아 있는 형태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경101375 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 난곡로 298, 5층501호 (신림동,더위일관악파크뷰) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 내 5층 501호 · 2021.12.13 사용승인 |
| 소유자 | 박승준 · 2022.04.12 매매 · 2022.05.18 소유권이전 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 165,120,000원 |
| 유찰 | 13회 · 현재 회차 감정가 64% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
과거 구로신용협동조합의 채권최고액 2,200,000,000원 근저당권은 2022.03.29. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 사건의 말소기준은 2025.02.03. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 신다영의 전입·점유는 2022.05.18., 임차권등기는 2023.08.31.로 모두 그보다 앞섭니다.
② 임차인·점유 — 특별조건 밖의 미상 정보가 핵심
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신다영 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.18 | 2022.04.20 | 265,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 배당·회차 구조 (현재 최저가 165,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,111,680원 |
| 1. 임차인 신다영 보증금(우선변제) | 265,000,000원 | 162,008,320원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 신다영 보증금 부족분은 102,991,680원입니다. 이 금액은 권리구조만 보면 매수인 인수액이지만, 이번 사건은 특별매각조건에 따라 신다영 관련 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 13회 유찰 · 64% | 165,120,000원 | 102,991,680원 | 신다영 실질 0원* |
| 14회 유찰 시 · 51% | 132,096,000원 | 135,553,344원 | 신다영 실질 0원* |
| 15회 유찰 시 · 41% | 105,676,800원 | 161,602,675원 | 신다영 실질 0원* |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다.
- 입지. 신림고등학교 북서측 인근. 단독주택·다세대주택·오피스텔·각종 근린생활시설과 학교가 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능. 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 신림역이 소재하며 전반적인 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 5층 501호, 2021.12.13 사용승인. 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역, 업무용 토지. 공시지가 10,840,000원/㎡, 토지면적 294.6㎡입니다.
- 접도. 서측 약 25미터 내외, 동측 약 3미터 내외 도로와 각각 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이 없음. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 신다영 관련 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건에 정확히 포함돼 있는지 매각기일 서류를 다시 대조해야 합니다.
- ‘기사항전’ 점유정보 확인. 전입일·보증금·확정일자가 미상이므로 대항력 없음으로 처리하지 말고 현황조사·명세서 원문에서 실체를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 3-1에 2022.05.18. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 13회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 감정가의 64%이지만 유찰 횟수 자체가 가격 메리트를 보장하지 않으므로 응찰 전 물건 상태와 수요를 별도로 점검해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 신다영 임차권 말소 조건과 별개로 실제 점유자가 누구인지, ‘기사항전’ 기재와 현황이 일치하는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 잔여 점유는 미확정”
이 사건을 숫자만 보면 감정가 258,000,000원에서 최저가 165,120,000원까지 내려온 13회 유찰 물건입니다. 그러나 핵심은 가격보다 권리입니다. 신다영은 말소기준보다 앞선 대항력 임차권자이고 현재 회차 배당만 적용하면 102,991,680원이 미배당됩니다. 그럼에도 이번 매각은 채권자가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어, 신다영 관련 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
다만 여기서 분석이 끝나지는 않습니다. 별도 기재된 ‘기사항전’은 보증금·전입일·확정일자가 모두 미상이라 대항력 가능·미상으로 남습니다. 즉 주된 선순위 임차권은 특별조건으로 정리됐지만, 확약 밖 점유 리스크까지 0이라고 단정할 수는 없습니다. 권리의 큰 산은 넘었지만, 마지막 미상 점유 확인이 입찰 전 필수인 물건입니다.
