서울남부지방법원 2025타경13712. 등촌동 가양역더리브아너비즈타워 12층 1202호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 감정가는 392,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 250,880,000원입니다. 등기부의 말소기준은 2023.06.28 설정된 국민은행 근저당권(채권최고액 378,000,000원)입니다. 그 뒤 국민은행 가압류, 경매개시결정, 중소기업은행 가압류는 매각으로 소멸합니다.
등기만 놓고 보면 구조가 비교적 명확하지만, 이 물건의 핵심은 점유관계입니다. 현황조사에는 주식회사 올페이즈 대표이사 박병기가 1202호 점유자로 기재돼 있습니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 “있다” 또는 “없다”로 단정할 수 없습니다. 따라서 현재의 0원 인수 시뮬레이션만 보고 점유 리스크까지 0이라고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13712 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제12층 제1202호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 소유자 | 선영심 |
| 감정가 / 최저가 | 392,000,000원 / 250,880,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구액 | 324,347,127원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 건물 | 15층 건물 내 제12층 제1202호 · 사용승인일 2023.03.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.06.28 국민은행 근저당권입니다. 이후 2025.08.18 국민은행 가압류 529,394,933원, 2025.12.10 임의경매개시결정, 2026.03.23 중소기업은행 가압류 57,515,731원은 매각으로 소멸합니다. 2023.04.19 신한자산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.06.28 선영심 앞으로 소유권이 이전돼 현재 단독소유로 확인됩니다.
② 점유관계 — ‘대항력 있음’으로 단정하면 안 된다
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 올페이즈 대표이사 박병기 | 1202호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 |
③ 가격 — 2회 유찰 64%, 그래도 ‘싸다’고 단정 금지
감정가 392,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 250,880,000원, 감정가의 64%입니다. 다음 회차 시나리오는 200,704,000원(51.2%), 그 다음은 160,563,200원(40.96%)입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 물건인 만큼 응찰 전 실제 거래가격과 점유조건을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 250,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,312,320원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 378,000,000원 | 246,567,680원 |
| 2. 가압류 · 주식회사국민은행 | 529,394,933원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 57,515,731원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 964,910,664원에 대해 채권자 예상배당은 246,567,680원, 미배당액은 718,342,984원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 등촌1동 주민센터 북측 인근으로 공장(지식산업센터), 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수도권 지하철 9호선 증미역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트합성구조의 15층 건물 내 12층이며 사용승인일은 2023.03.31입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·소화·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 준공업지역의 공장용지로, 공시지가는 8,834,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 약 35m, 20m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 신분 확인. 주식회사 올페이즈 대표이사 박병기의 점유 근거와 계약관계를 확인하세요.
- 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 매수인 인수 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.
- 대항력 확인. 전입신고일이 확인되지 않아 현재는 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 현황을 대조하세요.
- 시세 확인. 감정가의 64%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 실제 거래가격을 확인하세요.
- 회차 시나리오. 현재 250,880,000원, 3회 유찰 시 200,704,000원, 4회 유찰 시 160,563,200원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “64% 할인보다 점유관계가 먼저”
이 사건은 감정가 392,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 250,880,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 말소기준 이후의 가압류·경매개시결정은 소멸하므로 권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 하지만 현황조사상 1202호 점유자가 있고 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 핵심 변수가 남아 있습니다.
또한 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 시세 메리트를 평가할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기권리는 정리되지만 점유관계는 미확정, 가격은 시세 검증 필요로 보는 것이 적절합니다. 입찰의 순서는 “할인율 확인”보다 점유자·보증금·대항력 확인이 먼저입니다.
