서울남부지방법원 2025타경13712. 서울 강서구 등촌동 가양역더리브아너비즈타워 제12층 제1202호가 경매에 나왔습니다. 감정평가서상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 감정가 392,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 160,563,000원입니다. 감정가와 최저가의 차이만 보면 큰 폭으로 가격이 내려온 물건입니다.
하지만 경매에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율만이 아닙니다. 실제 시장에서 얼마에 거래되는지, 누가 점유하고 있는지, 낙찰자가 추가로 부담할 금액이 있는지를 함께 확인해야 합니다. 특히 이 물건은 현황조사상 법인 점유자가 확인되지만 임대차의 주요 조건이 밝혀지지 않았습니다. 따라서 배당계산상 인수액이 0원으로 표시된다고 해서 실제 인수 위험까지 0원으로 확정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13712 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제12층 제1202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 양천로 532 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 | 15층 건물 중 12층 1202호 · 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트합성구조 |
| 사용승인일 | 2023.03.31 |
| 소유자 | 선영심 (단독소유) |
| 감정가 | 392,000,000원 |
| 최저매각가 | 160,563,000원 (4회 유찰 · 감정가의 40.96%) |
| 청구금액 | 324,347,127원 |
| 경매개시 채권자 | 더블유케이2509유동화전문 유한회사 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 현황조사상 점유자 | 주식회사 올페이즈 대표이사 박병기 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조와 점유 위험은 별개
말소기준권리는 2023.06.28 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 378,000,000원이며, 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 설정된 주식회사국민은행 가압류, 중소기업은행 가압류 및 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차관계 — 가장 중요한 미확정 사항
현황조사에서 확인된 점유자는 주식회사 올페이즈 대표이사 박병기입니다. 조사된 점유 법인은 1곳이지만, 실제 임대차계약이 체결되어 있는지, 보증금이 얼마인지, 대항력이 성립하는지는 확인되지 않았습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 올페이즈 대표이사 박병기 |
1202호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 확인된 점유 법인 1곳 기준입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 일반 점유 조사 내역이며, 임대차관계의 성립과 권리 내용은 별도 확인이 필요합니다.
만약 확인 결과 매수인에게 대항할 수 있는 임차권과 미배당 보증금이 존재한다면, 낙찰자는 그 미배당 금액을 추가 부담할 수 있습니다. 특히 인수해야 할 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어나 실질취득 비용이 크게 줄지 않을 수 있습니다. 따라서 이 사건에서 가격 메리트를 판단하려면 임차권의 존재와 보증금부터 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 저렴해 보여도 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 160,563,000원으로 감정가 392,000,000원의 40.96%입니다. 4회 유찰을 거치며 감정가 대비 가격이 크게 낮아졌습니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 40.96% | 160,563,000원 | 현재 최저가 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 128,450,400원 | 추가 유찰 가정 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 102,760,320원 | 추가 유찰 가정 |
추가 유찰 회차의 가격은 시나리오상 계산값이며 실제 매각기일·최저가 및 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,563,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,047,882원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 378,000,000원 | 157,515,118원 |
| 2. 가압류 · 주식회사국민은행 | 529,394,933원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 57,515,731원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저가 낙찰을 가정하면 집행비용으로 3,047,882원, 국민은행 근저당권에 157,515,118원이 배당되어 매각대금 160,563,000원이 모두 소진됩니다. 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 배당계산상 0원입니다.
| 회차 | 채권 총액 | 채권자 배당액 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 964,910,664원 | 157,515,118원 | 807,395,546원 |
| 5회 유찰 시 | 964,910,664원 | 125,852,094원 | 839,058,570원 |
| 6회 유찰 시 | 964,910,664원 | 100,521,676원 | 864,388,988원 |
미배당액은 채권자가 배당받지 못하는 금액으로, 전부가 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자의 임대차 권리 확정 결과에 따라 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 등촌1동 주민센터 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공장(지식산업센터), 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 수도권 지하철 9호선 증미역이 있습니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 2023.03.31 사용승인된 건물로, 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트합성구조입니다. 기본적인 위생·급배수·전기·소화·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 각각 약 35m, 20m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
- 용도지역·규제. 준공업지역이며 공항 관련 중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 각종 제한이 적용됩니다. 상대보호구역 저촉과 건축선 관련 사항도 확인이 필요합니다.
- 이용상태. 감정평가서상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 일반 주거용 오피스텔이나 아파트로 가정해서는 안 되며, 실제 입주 가능 업종과 사용조건을 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실내 상태와 개별 호실의 실제 사용 현황은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 지식산업센터는 입주 가능 업종과 사업 목적 등에 따라 매수 수요가 제한될 수 있습니다. 주변 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 가격에서의 환금성을 확정하기 어렵습니다. 4회 유찰 이력도 입찰 수요를 검토할 때 참고해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 임대차계약 확인. 주식회사 올페이즈의 점유 근거와 임대차계약 체결 여부, 보증금·차임·계약기간을 확인해야 합니다.
- 대항력·우선변제 확인. 실제 점유 개시일, 사업자등록 등 관련 대항요건, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 실질취득 비용 계산. 최저매각가 160,563,000원 외에 추가로 인수할 보증금이 있는지 확인하고, 취득 관련 비용 및 명도 비용을 합산해야 합니다. 배당표상 인수 0원만을 기준으로 입찰하면 위험합니다.
- 실거래가격 확인. 동일 건물 및 인근 유사 지식산업센터의 최근 거래가격과 실제 매물가격을 대조해야 합니다. 감정가 대비 40.96%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 입주 업종 검토. 지식산업센터의 입주 가능 업종, 관리규약, 실제 사용 목적 및 관련 인허가 조건을 확인해야 합니다.
- 명도 가능성. 법인 점유자가 존재하므로 낙찰 후 점유 이전 과정, 인도명령 적용 가능성 및 명도 협의 비용을 검토해야 합니다.
- 관리비 체납. 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 채권 승계 확인. 등기상 국민은행 근저당권과 경매신청 채권자의 관계, 채권양도·승계 및 배당 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 128,450,400원, 6회 유찰 시 102,760,320원의 가격 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 추가 유찰이 실제로 발생할지는 알 수 없으며, 가격 하락만으로 권리 위험이 해소되지는 않습니다.
- 법원 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 채권 승계서류 및 매각조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
⑦ 종합판단 — 가격보다 권리·점유 확인이 먼저
맺으며 — “감정가의 41% ≠ 안전한 저가 매수”
이 사건의 첫인상은 강렬합니다. 감정가 392,000,000원인 지식산업센터가 4회 유찰되어 160,563,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 이 숫자만으로 성공적인 경매라고 판단할 수는 없습니다.
국민은행 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 실제 점유 중인 주식회사 올페이즈의 임차권과 보증금은 미확정입니다. 시장의 최근 거래가격 역시 확인되지 않았습니다. 인수 위험이 존재한다면 최저매각가가 낮아져도 실질취득 비용은 예상보다 커질 수 있습니다.
결론은 ‘가격 매력은 검증 전, 입찰 판단은 보류’입니다. 점유자의 권리관계와 실제 인수액을 확정하고, 유사 지식산업센터의 최근 거래가격을 비교한 다음에야 현재 최저가 160,563,000원이 합리적인지 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 권리 확인과 실질취득 비용의 정확한 계산입니다.
