대구지방법원 2025타경217. 상주시 무양동 ‘대림다미아S’ 제3층 제304호로, 공부상 용도는 의원이고 감정평가 당시 의원(공실)로 이용 중인 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사산들집이며, 2019.09.10. 앞선 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 현 경매의 말소기준은 2025.04.11. 설정된 김동수의 근저당권(채권최고액 26,000,000원)이고, 2025.08.27. 김동수의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 이 두 권리는 현 매각으로 소멸 예정이며, 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권은 없습니다.
권리구조는 비교적 간단하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 165,000,000원이고 아직 유찰 전입니다. 최근 거래 데이터의 평균은 이보다 크게 낮지만, 그 거래들은 분석대상과 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 “1.65억이 주변 거래보다 두 배이니 무조건 비싸다”라고 단정할 수도 없고, 반대로 감정가만 믿고 가격상 저렴하다고 평가할 근거도 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경217 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 상주시 무양동 281-4 3층304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 의원(공실) |
| 분석대상 면적 | 87.63㎡ |
| 소유자 | 주식회사산들집 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김동수 / 21,111,415원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.11. 김동수 근저당권 · 채권최고액 26,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 현 경매 기준 인수 0원
2015~2019년에 설정됐던 함창새마을금고·권재천 근저당과 농협은행·오엔건설·한국주택금융공사 가압류, 당시 임의경매개시결정 및 압류는 과거 경매·해지 과정에서 이미 말소됐습니다. 주식회사산들집은 2019.09.10. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 신한은행 근저당(88,800,000원) 역시 2025.04.16. 해지로 말소됐습니다.
따라서 현재 살아 있는 핵심 권리는 2025.04.11. 김동수 근저당과 그에 기초한 현 임의경매입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이고, 매각물건명세서에도 별도 인수권리 및 법정지상권이 없는 것으로 기재돼 있습니다. 감정평가상 이용상태는 공실이고 임대관계는 미상입니다.
② 시세 비교 — 거래는 있지만 면적이 맞지 않는다
‘무양동대림다미아S’의 최근 거래 12건은 2025.05~2026.09 사이에 확인되며 거래금액은 75,000,000원~85,000,000원입니다. 최근 12개월 10건 평균은 82,300,000원, 최신 거래는 2026.09 83,000,000원입니다. 최근 12개월 흐름은 이전 구간 대비 3.2%로 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 22.4㎡ | 12 | 83,000,000원 |
| 2026.07 | 24.57㎡ | 6 | 83,000,000원 |
| 2026.05 | 24.57㎡ | 8 | 83,000,000원 |
| 2026.04 | 24.57㎡ | 12 | 81,000,000원 |
| 2026.02 | 24.57㎡ | 7 | 81,000,000원 |
| 2025.12 | 24.57㎡ | 10 | 85,000,000원 |
| 2025.12 | 22.4㎡ | 8 | 84,000,000원 |
| 2025.11 | 24.57㎡ | 8 | 81,000,000원 |
| 2025.11 | 24.57㎡ | 7 | 81,000,000원 |
| 2025.10 | 24.57㎡ | 6 | 81,000,000원 |
| 2025.08 | 24.57㎡ | 9 | 84,500,000원 |
| 2025.05 | 24.57㎡ | 6 | 75,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 82,300,000원 |
수치만 놓고 보면 현재 최저가 165,000,000원은 최근 12개월 평균의 200.5%입니다. 그러나 분석대상 면적은 87.63㎡이고 위 거래들은 22.4~24.57㎡여서 같은 면적의 비교사례가 아닙니다. 따라서 이 비율을 그대로 “시세의 두 배”라고 해석하는 것은 부정확합니다. 다만 면적이 맞는 비교사례가 확인되지 않은 상태에서 신건 165,000,000원에 가격 가점을 줄 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,110,000원 |
| 1. 근저당 · 김동수 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 135,890,000원 |
현재 최저가 165,000,000원 가정 시 근저당 채권최고액 26,000,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여금은 135,890,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상주시 무양동 ‘상주터미널’ 남동측 인근이며, 주변은 아파트와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도·공실. 공부상 용도는 의원이며 감정평가 당시에도 의원 상태이나 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하1층·지상15층 건물이며 승강기·주차·소화·화재탐지·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 4차선, 동측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역이며 토지이용상황은 주상용입니다. 공시지가는 1,630,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 근린시설이고 현재 공실이므로, 매각가 판단에서 임대수요와 상가 거래사례 확인 비중이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 동일 면적 시세 확인. 현재 거래표본은 22.4~24.57㎡이고 대상은 87.63㎡입니다. 같은 면적대 근린시설 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 의원 공실 상태이므로 예상 임대료·공실기간·관리비를 확인해 수익환원 관점에서 165,000,000원을 검증해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 공실이고 임대관계는 미상입니다. 매각 전 실제 점유·열쇠·시설물 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 시뮬레이션상 인수 0원이지만 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 항목은 매각기일 전 원본서류로 확인해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 165,000,000원, 1회 유찰 시 132,000,000원, 2회 유찰 시 105,600,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실제 현장을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 더 중요하다
이 사건은 권리만 보면 단순합니다. 현 말소기준은 김동수 근저당이고, 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 가격입니다. 최저가 165,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 82,300,000원의 200.5%지만, 그 거래들은 전용 22.4~24.57㎡이고 대상은 87.63㎡이므로 직접 비교가 어렵습니다. 게다가 물건은 의원 용도의 공실 근린시설입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리 해소 여부가 아니라 동일 면적 근린시설 시세와 임대수익으로 1.65억의 적정성을 검증하는 것입니다. 현재 자료만으로 신건 가격에 “싸다”는 결론을 붙일 근거는 부족합니다.
