대구지방법원 2026타경144. 대구광역시 서구 내당동 1105-2의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층·지상5층으로, 지하층은 기계실 및 근린생활시설(공실), 1층은 홀, 2층부터 5층은 숙박업소 객실로 이용 중입니다. 말소기준은 2021.08.19. 월배농업협동조합 근저당권 3,480,000,000원이고, 이후 설정된 근저당·가압류·압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 임차인 최재동입니다. 보증금 30,000,000원, 차임 5,000,000원, 점유 부분은 1,096.34평방미터이며 전입일은 2026.04.22.입니다. 말소기준권리인 2021.08.19.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리는 해당사항 없음으로 명시되어 매수인이 승계할 임차보증금은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경144 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 내당동 1105-2 · 대구광역시 서구 큰장로 33 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 지하층 기계실 및 근린생활시설(공실) · 1층 홀 · 2층~5층 숙박업소(객실) |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 지하1층, 지상5층 |
| 토지 | 365.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 심은숙 |
| 감정가 / 최저가 | 4,937,965,600원 / 4,937,965,600원 (신건) |
| 청구액 | 2,973,967,506원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 권리관계의 기준점은 2021.08.19. 을구 12번 월배농업협동조합 근저당권입니다. 이후 주식회사드림저축은행, 채상훈, 곽동봉, 정영옥, 대구신용보증재단의 근저당권과 신용보증기금·주식회사 야놀자파트너스·대구신용보증재단· 청운신용협동조합의 가압류, 국과 동구(대구광역시)의 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후입니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 전입일 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최재동 | 1,096.34평방미터 | 30,000,000원 | 5,000,000원 | 2026.04.22 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
최재동의 전입일은 말소기준권리 2021.08.19.보다 뒤인 2026.04.22.이므로 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부에 따른 우선변제 여부는 확인되지 않지만, 대항력 없는 임차인의 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 현재 자료 기준 실질취득액은 최저매각가 4,937,965,600원과 같습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없는 신건
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 4,937,965,600원인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 기준 실질취득액 역시 4,937,965,600원입니다. 다만 최근 12개월 평균, 최신 거래, 거래 추세 등 직접 비교할 실거래 자료가 없어 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,937,965,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 51,779,656원 |
| 1. 근저당 · 월배농업협동조합 | 3,480,000,000원 | 3,480,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사드림저축은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 근저당 · 채상훈 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 4. 근저당 · 곽동봉 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 5. 근저당 · 정영옥 | 500,000,000원 | 176,185,944원 |
| 6. 근저당 · 대구신용보증재단 | 59,160,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 83,300,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 야놀자파트너스 | 86,859,500원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 대구신용보증재단 | 47,187,192원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 청운신용협동조합 | 197,763,013원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 5,684,269,705원, 예상 배당액은 4,886,185,944원, 미배당액은 798,083,761원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구도시철도2호선 반고개역 북동측 인근으로, 간선도로변 상가와 후면 단독주택·아파트단지가 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통시설·생활편익시설·간선도로 접근성을 고려할 때 상업용 토지로서 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 365.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형·중로한면이며 공시지가는 2,324,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 근린상업지역·제3종일반주거지역이며 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)와 관련됩니다.
- 건물 이용. 지하층은 기계실 및 근린생활시설(공실), 1층은 홀, 2층~5층은 숙박업소 객실로 이용 중입니다.
- 현황 차이. 토지 북측 일부는 현황 도로 상태입니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 최재동의 점유 부분은 1,096.34평방미터입니다. 대항력은 없지만 실제 인도 범위와 영업·점유 현황은 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 금액이 있는지 확인해야 배당표의 정확도를 높일 수 있습니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황과 평가 범위를 대조해야 합니다.
- 현황 도로 확인. 토지 북측 일부가 현황 도로 상태이므로 실제 사용면적과 토지 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 수익성 검증. 지하 근린생활시설은 공실이고 2층~5층은 숙박업소로 이용 중입니다. 실거래 자료가 없는 만큼 임대·영업 수익과 공실을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.29.입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 따로 검증해야 한다
이 사건은 권리관계와 가격 판단을 분리해서 볼 필요가 있습니다. 말소기준권리는 2021.08.19. 월배농업협동조합 근저당권이고, 확인된 임차인은 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 측면에서는 최근 실거래 비교자료가 없으므로 4,937,965,600원이 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 현재 회차에서도 채권 미배당액이 798,083,761원이고, 유찰될수록 후순위 미배당은 확대됩니다. 권리 인수 위험보다 실제 숙박업소 운영상태, 지하 공실, 현황 도로, 제시외 건물, 세금 배당순위와 49억대 가격의 적정성 검증이 이 물건의 핵심입니다.
