대구지방법원 2026타경3669. 대구 달서구 죽전동 와룡네거리 남서측 인근에 위치한 어린이집 이용 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 일반철골조·시멘트벽돌조 슬라브지붕 3층 구조이며, 토지는 492.4㎡입니다. 소유자는 주식회사천우종합상사이고, 중대구새마을금고의 채권최고액 2,040,000,000원 근저당을 기초로 임의경매가 진행됐습니다.

등기부상 과거 신한은행·북대구농업협동조합 등 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.06.19 설정된 중대구새마을금고 근저당입니다. 그 이후 설정된 유한회사브이피에이치아이와 이형숙의 근저당, 신용보증기금 및 서울보증보험주식회사의 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다.

다만 이규형의 전입일은 2023.06.19로 말소기준보다 앞섭니다. 전입 선후관계만으로 보증금 인수액을 계산할 수는 없습니다. 실제 점유·사용관계와 임대차 성립 여부, 보증금 및 배당관계를 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입에 주목

말소기준권리는 을구 29번 중대구새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,040,000,000원이며 동일 소재지 토지를 공동담보로 설정했습니다. 후순위 근저당과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 점유·임차관계 — 보증금이 확인되지 않았다

현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 실제 전입자는 이규형 1명입니다. 전입일은 2023.06.19로 말소기준일보다 빠릅니다. 다만 어린이집 이용 건물의 점유·사용 형태, 임대차 목적과 실제 보증금이 명확하지 않아 대항력 및 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

실제 점유 부분, 점유 개시 경위, 임대차계약서, 확정일자 및 배당요구 내역을 확인해야 합니다. 특히 어린이집 운영 관계자와 전입자의 관계도 확인 대상입니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,578,710,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 한 채권 배당 추정입니다. 임차인의 보증금 및 우선변제 가능성은 반영되지 않았으므로 실제 배당표나 확정 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.

집행비용은 추정치이며 채권액은 근저당 채권최고액 및 가압류 청구금액 등을 기준으로 합니다. 당해세, 임차인 최우선변제 및 확정 배당액은 반영되지 않았습니다. 을구 31-1번 신용보증기금의 95,246,382원 일부이전은 을구 31번 근저당권에 포함된 채권양도이므로 별도 채권으로 중복 합산하지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수 위험은 별개

신청채권자의 청구액은 1,751,737,041원입니다. 제시된 채권최고액 기준 시뮬레이션에서는 신건과 1회 유찰 시 신청채권이 충족되는 것으로 표시되지만, 2회 유찰 시에는 충족되지 않는 것으로 계산됩니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달서구 죽전동 와룡네거리 남서측 인근입니다. 주변은 노변 근린생활시설 등이 형성된 노선상가지대로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가 당시 아동관련시설인 어린이집으로 이용 중입니다. 일반 주거용 아파트와는 다른 수요층과 사용 조건을 가진 물건입니다.
• 건물. 일반철골조·시멘트벽돌조 슬라브지붕 3층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 및 몰탈 위 페인팅 등, 내벽은 벽지·타일·인테리어 등으로 마감됐습니다. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 면적 492.4㎡, 지목은 대이며 사다리형 평지입니다. 광대로한면에 해당하고, 공시지가는 ㎡당 1,740,000원입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 대로1류(폭 35m~40m)에 접합니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 다만 매각에는 제시외 건물이 포함되므로 매각 범위와 현황을 대조해야 합니다.
• 환금성. 어린이집으로 이용되는 토지·건물 일괄매각 물건인 만큼, 일반 공동주택보다 활용 목적과 매수 수요가 제한될 가능성이 있습니다. 용도변경 가능성, 기존 시설 활용 여부 및 매각 후 운영·인허가 조건을 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입자 확인. 이규형의 전입일 2023.06.19는 말소기준일 2025.06.19보다 빠릅니다. 실제 점유 및 임대차 성립관계를 조사해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 임대차계약서와 배당요구 내역을 확보해 우선변제 여부 및 매수인 승계 가능액을 계산해야 합니다.
• 명세서 원본 대조. 명시적인 인수권리가 없다는 기재와 선순위 전입자의 실제 권리관계를 함께 대조해야 합니다.
• 공동담보 확인. 중대구새마을금고를 비롯한 주요 근저당에 토지 공동담보가 설정돼 있습니다. 건물과 토지의 등기사항을 각각 확인하고 일괄매각 범위를 대조해야 합니다.
• 근저당 일부이전 확인. 유한회사브이피에이치아이 근저당 중 95,246,382원이 신용보증기금에 일부 이전됐습니다. 해당 금액을 별도 근저당으로 중복 계산하지 않도록 유의해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 감정평가 내역, 실제 점유 및 소유관계를 확인해야 합니다.
• 어린이집 운영관계. 시설 이용자, 실제 운영 주체, 관련 인허가 및 매각 이후 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 자금계획. 낙찰대금 외 선순위 임차인 보증금 인수 가능액, 명도비용, 체납 관리비 및 시설 정비비용 등을 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장 및 건축물대장을 입찰 전 재확인해야 합니다.

맺으며 — 핵심은 낙찰가보다 선순위 점유관계

이 사건은 등기상 말소기준이 비교적 명확합니다. 중대구새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 전입일이 말소기준보다 앞선 이규형의 임대차관계가 아직 확정되지 않았다는 점에서 권리분석을 마무리할 수 없습니다.

특히 보증금이 확인되지 않아 낙찰가 외에 추가로 부담할 금액을 산정할 수 없으며, 현재 제시된 배당 추정도 임차인 배당을 반영하지 않았습니다. 어린이집 이용 건물·토지의 일괄매각이라는 특성상 일반 주택보다 활용도와 환금성 검토도 중요합니다.

선순위 임차관계와 보증금 확인 전에는 인수액 0원이나 가격 메리트를 전제로 입찰하기 어렵습니다. 실제 임대차관계, 토지·건물 공동담보, 제시외 건물의 매각 범위를 확인한 뒤 실질취득비용을 계산하는 것이 이 사건 분석의 핵심입니다.