대구지방법원 2026타경3681. 대구 서구 평리동 문화로 217에 소재한 건물 및 토지의 공유지분 경매입니다. 감정평가상 건물은 지상 2층으로, 1층은 근린생활시설과 화장실, 2층은 주택으로 이용되고 있습니다. 소유자는 김윤정·김준성·김형진·김효진으로, 각각 4분의 1씩 공유하고 있습니다. 이번 강제경매는 그중 김준성의 지분 4분의 1 전부를 대상으로 진행됩니다.
권리구조도 단순하지 않습니다. 김준성 지분에 설정된 오명자의 2023년 근저당권이 말소기준이며, 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 방귀영과 정해순의 전입일은 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 특히 방귀영은 보증금과 확정일자를 확인할 수 없어, 매수인이 부담할 가능성이 있는 임차보증금의 총액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3681 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 평리동 684-29 도로명주소: 대구광역시 서구 문화로 217 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 실제 이용상태: 1층 근린생활시설 및 화장실, 2층 주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트·시멘트벽돌 및 시멘트블록조, 슬래브지붕 및 강판지붕, 지상 2층 |
| 토지 | 대지 198.4㎡ · 제2종일반주거지역 |
| 매각 대상 | 공유자 김준성 지분 4분의 1 전부 · 건물 및 토지 지분 |
| 공유자 | 김윤정 1/4 · 김준성 1/4 · 김형진 1/4 · 김효진 1/4 |
| 취득 원인 | 2018.05.17 상속 · 2018.09.12 소유권이전등기 |
| 감정가 | 161,944,050원 (김준성 지분에 대한 평가액) |
| 최저매각가 | 161,945,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 대구신용보증재단 / 17,998,110원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각(제시외 건물 포함) · 감정평가서상 평가제외 물건 ⓐ는 매각 제외 |
| 공유자 우선매수권 | 행사 1회 제한 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차관계는 별도
말소기준권리는 2023.07.20 접수된 을구 5번 오명자의 근저당권입니다. 김준성 지분 전부에 대한 근저당권으로 채권최고액은 10,000,000원이며, 같은 지분에 2023.08.23 설정된 을구 6번 근저당권도 있습니다. 이후 우리카드·대구신용보증재단·신한카드의 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
종전 대구은행 근저당권들은 2011.02.25 이미 말소되었습니다. 다만 등기상 담보권이 정리되는 것과 선순위 임차인의 보증금 인수 문제는 별개입니다. 이번 경매에서는 말소기준보다 먼저 전입한 임차인이 2명 확인되므로 낙찰 후 인수 여부와 점유권원을 별도로 조사해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수금액 확정 불가
| 임차인 | 전입일 / 점유 | 보증금 / 월세 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 방귀영 | 2013.12.30 점유 범위 확인 필요 |
보증금 미상 월세 미상 |
선순위 전입 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 | 인수 가능성 · 금액 미상 계약 및 점유관계 확인 필요 |
| 정해순 | 2023.02.08 66.00㎡ |
5,000,000원 월 600,000원 |
대항력 有 우선변제권 없음(평가상) 승계 없음 | 5,000,000원 인수 추정 2026.07.14 배당요구 |
인수금액 정리. 현재 예상배당상 정해순 보증금 5,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수 추정액 5,000,000원입니다. 하지만 방귀영의 보증금은 미상입니다. 따라서 5,000,000원을 최종 인수총액으로 확정해서는 안 됩니다.
매각물건명세서의 명시 인수권리는 '해당사항없음'으로 기재되어 있으나, 비고에는 '대항력 여지'가 있고 두 임차인의 선순위 전입 사실도 확인됩니다. 이 차이는 입찰 전 원본 명세서·현황조사·주민등록 및 임대차계약 관계를 대조해 해소해야 합니다. 공유지분만 매각되는 사건인 만큼 임대차계약 체결 주체와 다른 공유자들의 동의·점유관계도 중요합니다.
③ 가격 분석 — 신건 161,945,000원, 지분가치 검증이 우선
이번 감정가는 건물 전체의 평가액이 아니라 김준성 지분 4분의 1에 대한 감정평가액 161,944,050원입니다. 최저매각가는 161,945,000원으로, 신건 상태에서 감정가 수준으로 출발합니다.
감정평가서는 공유지분의 개별 위치와 경계를 확인할 수 없어 전체면적을 기준으로 한 평균단가에 지분비율을 적용했다고 밝히고 있습니다. 이는 실제 공유지분의 거래가격이나 낙찰 후 처분 가능성을 보장하는 평가방법이 아닙니다. 특히 전체 건물의 일부 지분은 단독 소유 부동산과 달리 이용·처분에 제약이 생길 수 있습니다.
| 가격 검토 항목 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 161,944,050원 | 매각지분 1/4 평가액 |
| 현재 최저매각가 | 161,945,000원 | 신건 · 감정가 수준 |
| 정해순 보증금 인수 추정 | 5,000,000원 | 배당액 0원으로 계산 |
| 실질취득 추정 | 166,945,000원 + α | 방귀영 관련 인수금액 및 취득부대비용 별도 |
④ 예상배당표 (매각가 161,945,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,067,230원 |
| 임차인 정해순 보증금 | 5,000,000원 | 0원 · 인수 추정 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 오명자 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 오명자 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사우리카드 | 35,850,230원 | 35,850,230원 |
| 4. 가압류 · 대구신용보증재단 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 5. 가압류 · 신한카드주식회사 | 23,547,587원 | 23,547,587원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 대구신용보증재단 | 미상 | 0원(계산 제외) |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 64,479,953원 |
제시된 예상배당 계산에서는 집행비용 3,067,230원, 채권자 배당 94,397,817원, 소유자 잔여 64,479,953원으로 매각대금이 배분됩니다. 방귀영의 보증금, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다. 실제 배당액과 인수금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수위험은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 정해순 인수 추정 | 소유자 잔여 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 161,945,000원 | 0원 | 5,000,000원 | 64,479,953원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 129,556,000원 | 0원 | 5,000,000원 | 32,544,399원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 103,644,800원 | 0원 | 5,000,000원 | 6,995,956원 |
유찰되면 입찰 기준가격은 내려가지만 임차인의 보증금과 공유지분의 법적 특성이 함께 사라지는 것은 아닙니다. 제시된 시나리오에서는 정해순의 보증금 5,000,000원이 각 회차에서 동일하게 매수인 인수로 추정됩니다. 방귀영의 보증금이 확인되지 않았으므로 어느 회차에서도 최종 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 평리동 평리광명네거리 북동측 인근입니다. 단독주택·아파트·다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 지상 2층 건물로 1층은 근린생활시설 및 화장실, 2층은 주택입니다. 위생·급배수설비와 2층 도시가스설비가 있습니다.
- 토지. 면적 198.4㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 평지의 세로장방형 토지로 중로한면에 접합니다.
- 용도지역 및 제한. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가 1,635,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 가장 큰 제약은 건물의 입지보다 공유지분 거래라는 점입니다. 매각지분의 물리적 경계를 특정할 수 없고, 다른 공유자와 이용·관리·처분 문제를 협의해야 할 수 있습니다. 단독 소유권 물건과 동일한 기준으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 공유지분 매각범위 확인. 매각 대상은 김준성 지분 4분의 1 전부입니다. 건물 전체 소유권이나 특정 층의 독립적인 소유권을 취득하는 것으로 오인하지 않아야 합니다.
- 방귀영 임대차 조사. 2013.12.30 전입자의 실제 계약관계, 보증금, 확정일자, 점유 범위 및 현재 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 정해순 보증금 검증. 보증금 5,000,000원·월세 600,000원, 2026.07.14 배당요구 내역을 확인하고 확정일자 및 배당 가능성과 실제 인수 여부를 검토해야 합니다.
- 명세서와 점유관계 대조. 명시 인수권리 '해당사항없음'과 비고의 '대항력 여지'를 함께 검토하고 임차인의 실제 점유 부분 및 임대차계약의 효력을 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 행사 1회 제한이 있으며, 다른 공유자의 우선매수 의사 및 매각기일의 절차 진행 상황을 점검해야 합니다.
- 공유물분할 및 사용관계. 지분 낙찰 이후 공유자 간 협의, 건물의 이용·관리, 수익배분 및 공유물분할 문제와 관련 비용을 검토해야 합니다.
- 매각 제외 부분 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물과 평가제외 물건 ⓐ의 범위를 감정평가서 및 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가는 지분비율을 반영한 평가액입니다. 공유지분의 거래 가능 가격과 선순위 보증금 인수를 함께 검토하지 않고 최저가만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 최종 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 문건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “지분 1/4에 선순위 임차인 2명, 가격보다 권리확인이 먼저다”
이 물건은 건물 전체가 아니라 김준성의 공유지분 4분의 1을 취득하는 경매입니다. 말소기준 이후의 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 이를 근거로 인수 위험이 전혀 없다고 판단할 수는 없습니다.
정해순의 보증금 5,000,000원은 예상배당상 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 신건 최저가에 이 금액만 더해도 실질취득 추정액은 166,945,000원이며, 방귀영의 보증금은 미상입니다. 따라서 이는 전체 취득비용의 확정액이 아닙니다. 공유자 우선매수권, 공유지분의 낮은 환금성, 제시외 건물 매각범위와 미확정 임차관계까지 추가로 검토해야 합니다.
결론은 가격 메리트 판단 보류 및 선순위 임차관계 확인 우선입니다. 유찰에 따라 최저가가 낮아지더라도 공유지분의 취득범위와 선순위 임차인의 법적 지위가 자동으로 달라지는 것은 아닙니다. 방귀영의 보증금과 실제 인수 여부, 정해순의 배당 및 인수관계, 다른 공유자들과의 이용·분할 가능성이 확인된 이후에야 실질취득비용과 가격의 적정성을 판단할 수 있습니다.
