🏷 감정·최저 162,682,400원 🧾 매수인 인수 0원 🏠 확인된 임차인 0명 ⚠️ 청구 29,684,975원
대구지방법원 2025타경5243. 경상북도 예천군 예천읍 고평리 582-5 가동, 도로명주소 가수내길 5의 주택입니다. 감정평가상 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로 주택으로 이용 중이며, 토지면적은 242.0㎡입니다. 소유자는 박찬경이고, 2022.12.28. 예천축산업협동조합의 채권최고액 96,000,000원 근저당권이 설정되어 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2025.02.28. 강제경매개시결정과 2025.05.14. 예천축산업협동조합 가압류 11,479,450원은 매각으로 소멸합니다.
매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 확인된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유·임대관계 확인은 구분해 볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5243 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 예천읍 고평리 582-5 가동 · 경상북도 예천군 예천읍 가수내길 5 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 · 주택으로 이용중 |
| 건물구조 | 경량철골조 판넬지붕 단층 · 사이딩판넬 외벽 · 벽지 및 타일 등 내벽 · 데코타일 및 타일 등 바닥 · 샷시창호 |
| 소유자 | 박찬경 |
| 토지 | 242.0㎡ · 대 · 단독 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 162,682,400원 / 162,682,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김인식 / 29,684,975원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.12.28. 설정된 예천축산업협동조합 근저당권 96,000,000원입니다. 2025.02.28. 김인식의 강제경매개시결정, 2025.05.14. 예천축산업협동조합의 가압류 11,479,450원은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없는 것으로 기재되어 있습니다.
② 시세 비교 — 실거래 자료 없이 가격 단정 금지
이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 현재 최저매각가 162,682,400원이 시세 대비 저렴한지 또는 비싼지를 수치로 단정할 근거가 없습니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 않고, 현재 확인 가능한 것은 감정가와 최저가가 동일한 162,682,400원이라는 점입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 162,682,400원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 130,145,920원 | 9,640,548원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 104,116,736원 | 35,305,323원 | 0원 |
유찰 시 채권자 미배당액은 증가하지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 채권자의 배당 부족분과 매수인의 인수 부담을 구분해야 한다는 뜻입니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,682,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,077,554원 |
| 1. 근저당권 · 예천축산업협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김인식 | 29,684,975원 | 29,684,975원 |
| 3. 가압류 · 예천축산업협동조합 | 11,479,450원 | 11,479,450원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,440,421원 |
현재 회차 매각가 162,682,400원 가정 시 제공된 배당 시뮬레이션에서는 채권자 청구가 모두 배당되고 소유자 잔여가 22,440,421원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 물건 자체 리스크 — 제시외 건물과 인접토지
⑤ 입지·토지이용 메모 (감정요항표·토지자료 기준)
- 용도. 감정평가상 주택으로 이용 중인 경량철골조 판넬지붕 단층 건물입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 바닥 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 242.0㎡의 대지로, 토지이용상황은 단독, 평지·부정형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 용도지역. 농림지역이며 농업진흥구역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)에 포함되고, 도로구역 및 소로1류에 접합니다.
- 공시지가. 40,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되어 있지 않고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 대조하세요.
- 제시외 건물. 다용도실 및 테라스 20.4㎡, 가추 36.7㎡, 창고 15㎡의 실제 위치·상태·사용관계를 확인하세요.
- 인접필지 연결. 고평리 582-1 건물과 연결된 부분의 물리적 경계와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 매각 제외 시설. 고평리 582-3에 있는 태양광시설과 조경수는 매각 제외이므로 목적물과 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없으므로 주변 거래사례를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 현장 경계가 더 중요하다
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2022.12.28. 예천축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 이 물건은 제시외 건물이 함께 매각되고, 그중 일부가 인접필지 건물과 연결되어 있으며, 목적물 밖 인접토지의 태양광시설과 조경수는 매각에서 제외됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 등기상 인수 위험보다는 현장 경계·연결부·제외 시설·실제 점유관계 확인입니다. 최근 실거래 자료가 없으므로 현재 162,682,400원의 가격 수준에 대해서도 시세상 유불리를 단정하지 않는 접근이 필요합니다.
