대구지방법원 2026타경3687. 대구 달서구 두류동 ‘두류역서한포레스트’ 101동 3층 305호 아파트입니다. 등기상 배준범이 2023.06.12 매매를 원인으로 2025.04.30 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 564,979,000원입니다. 같은 날 주식회사아이엠뱅크가 채권최고액 448,500,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.11.07 국의 가압류, 2026.05.26 주식회사 아이엠뱅크의 임의경매개시결정, 2026.08.20 달서구(대구광역시)의 압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준권리 이후의 등기로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 신청채권액은 397,093,315원이며, 매각물건명세서에 명시된 별도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3687 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 두류동 2369 두류역서한포레스트 101동 3층305호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 34층 건물 중 3층 305호 · 사용승인일 2025.01.15 |
| 소유자 | 배준범 · 거래가액 564,979,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 596,000,000원 / 596,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 397,093,315원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 임차인 최윤정의 전입시점입니다. 전입일 2025.06.23은 말소기준권리인 주식회사아이엠뱅크 근저당권 설정일 2025.04.30보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있으며, 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아닙니다. 배당요구는 2026.07.09 접수됐습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최윤정 | 2025.06.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 기준 — 등기 거래가액은 시세가 아니다
등기에는 본건의 매매 거래가액 564,979,000원이 기록돼 있고, 현재 감정가와 최저매각가는 모두 596,000,000원입니다. 그러나 이 거래의 매매 원인일은 2023.06.12입니다. 최근 12개월 동일 단지·동일 조건 거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않으므로, 이 숫자만으로 현재 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 등기상 거래가액 | 564,979,000원 | 매매 원인 2023.06.12 |
| 감정가 | 596,000,000원 | 현재 감정가 |
| 현재 최저매각가 | 596,000,000원 | 신건 |
| 매수인 인수 | 0원 | 명시 인수권리 해당사항없음 |
| 현재 실질취득 | 596,000,000원 | 최저가 + 인수 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 596,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,360,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사아이엠뱅크 | 448,500,000원 | 448,500,000원 |
| 2. 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 139,140,000원 |
근저당권은 채권최고액 448,500,000원 기준의 배당 시뮬레이션입니다. 국의 가압류는 배당 계산에서 제외되어 있고, 당해세·임차인 최우선변제도 미반영되어 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 596,000,000원 | 448,500,000원 | 0원 | 139,140,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 476,800,000원 | 448,500,000원 | 0원 | 21,132,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 381,440,000원 | 375,299,840원 | 73,200,160원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 두류네거리 남동측 인근으로 아파트단지, 다가구·다세대주택, 업무용빌딩, 병원, 식당 등 근린생활시설과 공원이 함께 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 달구벌대로·두류공원로·서대구로가 인근을 통과합니다. 서측 인근에 두류역(대구2호선), 인근에 시내버스 승강장이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 34층 건물의 3층 305호이며 사용승인일은 2025.01.15입니다. 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 부지는 공동주택(아파트)·오피스텔 건부지로 이용중이며 서측·북서측 약 10미터, 북동측 약 8미터, 남동측 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,877,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 최윤정의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구일 2026.07.09과 함께 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 가격 비교. 현재 최저매각가 596,000,000원을 2023.06.12 거래가액만으로 판단하지 말고, 최근 동일 단지 거래를 확인해 응찰가를 정하세요.
- 배당표 주의. 국의 가압류는 배당 계산에서 제외됐고 당해세·임차인 최우선변제도 미반영되어 있습니다. 소유자 잔여 139,140,000원은 확정 배당액이 아닙니다.
- 후순위 권리. 2025.11.07 가압류, 2026.05.26 임의경매개시결정, 2026.08.20 압류는 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸하는 구조인지 원본 등기와 최종 대조하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인이 먼저
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2025.04.30 주식회사아이엠뱅크 근저당권이 말소기준이고, 임차인 최윤정의 전입일은 2025.06.23으로 그보다 늦습니다. 자료상 대항력은 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 후순위 가압류·경매개시결정·압류 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 신건 최저가 596,000,000원이 현재 시장에서 유리한 가격인지 판단할 최근 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 등기상 거래가액 564,979,000원은 매매 원인일이 2023.06.12인 본건 과거 거래이므로 최근 시세의 대체재로 쓰기 어렵습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수 위험보다 최근 시세 확인과 응찰가 결정입니다.
