대구지방법원 2026타경3693. 달성군 논공읍 상리 761-5의 주건축물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 주된 이용은 공장·사무실이고, 제시외 건물은 창고로 파악됐습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 명시돼 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사파워실버이며, 2021년 10월 21일 주식회사대구은행의 근저당권 492,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 두 번째 근저당권과 강제경매개시결정, 기술보증기금·대구신용보증재단의 가압류, 주식회사 아이엠뱅크의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않고, 명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 따라서 제공된 권리관계 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3693 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 논공읍 상리 761-5 · 비슬로264길 55 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장·사무실 · 제시외 창고 |
| 소유자 | 주식회사파워실버 |
| 감정가 / 최저가 | 855,510,050원 / 855,511,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이규원 / 34,246,256원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 말소기준은 2021.10.21. 주식회사대구은행 근저당권 492,000,000원이고, 같은 날 설정된 후순위 근저당권 264,000,000원과 이후 강제경매·가압류·임의경매 등은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 855,511,000원으로 감정가 855,510,050원과 사실상 같은 신건 가격입니다. 다만 이 물건과 비교할 동일·유사 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가나 최저가가 현 시장가보다 낮은지 높은지를 직접 검증할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 855,511,000원 | 844,555,890원 | 129,936,622원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 684,408,800원 | 675,164,712원 | 299,327,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 547,527,040원 | 539,651,770원 | 434,840,742원 |
회차가 내려갈수록 매수인의 권리 인수가 생기는 구조는 아니지만, 채권자 측 미배당은 129,936,622원에서 299,327,800원, 434,840,742원으로 커집니다. 특히 신청채권자 이규원의 34,246,256원은 현재 회차에서는 전액 배당되는 시뮬레이션이지만 1회 유찰 시부터 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 855,511,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,955,110원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 492,000,000원 | 492,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 이규원 | 34,246,256원 | 34,246,256원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 54,309,634원 |
| 5. 가압류 · 대구신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 임의경매개시결정 · 주식회사 아이엠뱅크 | 34,246,256원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 974,492,512원, 채권자 예상 배당액은 844,555,890원, 미배당은 129,936,622원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.3% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 논공읍 상리의 ‘걸미마을’ 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 소규모 공장, 나지, 창고, 상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 일반 차량 접근이 가능하고 국도 주변에 위치합니다. 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 대체로 무난한 편으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 주건축물은 공장·사무실 등으로 이용되고, 제시외 건물은 창고입니다. 주건축물은 일반철골구조 기타지붕 단층이며 처마고는 약 8미터입니다.
- 설비. 주건축물에는 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지 규제. 일반공업지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 아파트와 달리 공장·창고형 부동산은 이용 목적과 시설 상태에 따라 매수층이 제한될 수 있어, 실거래 비교와 현장 확인 없이 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 주건축물뿐 아니라 제시외 창고가 포함되므로 실제 경계·현황과 매각 대상 범위를 현장에서 대조하세요.
- 권리 인수. 명세서상 인수권리·법정지상권은 해당사항 없고, 임차인도 확인되지 않습니다. 입찰 직전 최신 등기와 명세서를 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 855,511,000원이 감정가와 사실상 동일한 신건입니다. 실거래 비교 없이 감정가를 곧바로 시세로 간주하지 마세요.
- 공장 이용성. 일반철골구조, 처마고 약 8미터, 공장·사무실 및 창고 이용상태가 실제 사용 목적에 맞는지 현장 점검이 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 제공된 시뮬레이션상 1회 유찰 시 684,408,800원, 2회 유찰 시 547,527,040원입니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 채권자 미배당이 129,936,622원 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다. 유찰 시 미배당 폭은 더 커집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증 전”
이 사건의 권리 구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2021.10.21. 주식회사대구은행 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인과 별도 인수권리·법정지상권이 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 판단 근거가 충분하지 않습니다. 신건 최저가 855,511,000원이 감정가와 거의 같고, 비교 가능한 실거래가 확인되지 않기 때문입니다. 더구나 본건은 공장·사무실·창고와 토지를 함께 취득하는 일반공업지역 물건입니다. 따라서 권리 안전성과 가격 적정성을 분리해 봐야 하며, 현 단계의 핵심은 “인수 위험은 낮지만 가격 메리트는 별도 검증이 필요하다”는 점입니다.
