대구지방법원 2026타경3699. 대구 달서구 대곡동 대곡역금강2단지아파트 202동 15층 1503호입니다. 지하철 대곡역 남서측 인근에 자리한 아파트로, 매각물건명세서에는 매수인에게 인수되는 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없는 것으로 기재되어 있습니다.

등기부에서는 한 가지 중요한 흐름을 짚어야 합니다. 현재 소유자 송형규는 2021년 8월 27일 강제경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 삼성화재해상보험 명의로 채권최고액 195,500,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 이 근저당권이 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 이번 임의경매를 신청했습니다. 과거 춘천시 압류는 이전 경매 매각으로 이미 말소됐으므로 현재의 말소기준권리로 취급해서는 안 됩니다.

가격도 함께 봐야 합니다. 신건 최저가는 최근 12개월 평균을 웃돌며, 전체 실거래 평균보다도 높습니다. 따라서 인수액이 없다는 장점과 가격 경쟁력이 있는지는 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 말소기준과 현재 근저당을 구분해야 한다

현재 등기에서 검토할 주요 권리는 한국자산관리공사의 근저당권, 대구신용보증재단의 가압류, 한국자산관리공사의 임의경매개시결정입니다. 근저당권 이전은 기존 담보권의 권리자 변경으로, 별도 근저당권이 새로 설정된 것은 아닙니다.

임차관계는 별도 확인이 필요합니다. 확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현장 조사 당시 거주인이 부재하여 실제 점유관계와 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 따라서 임차인이 확실히 없거나 소유자가 직접 거주한다고 단정할 수 없습니다. 현황조사서 및 매각물건명세서 원본과 현장 확인을 통해 점유자를 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 102.2%

실거래 비교 대상은 전용 84.98㎡입니다. 실거래 자료상 단지 명칭은 '대구금강맨션2차'로 표기되어 있으므로, 등기부의 '대곡역금강2단지아파트'와 동일한 비교 대상인지 입찰 전 명칭 및 동·면적을 대조할 필요가 있습니다.

전체 12건의 평균은 176,375,000원이지만, 가격 판단에는 보다 최근의 흐름을 우선 적용합니다. 최근 12개월 5건의 평균은 181,100,000원, 최신 거래는 2026년 7월의 192,500,000원입니다.

신건 최저가 185,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.2%입니다. 전체 평균과 비교하면 104.9%입니다. 최근 가격 추세가 +4.7%로 상승한 점은 고려할 만하지만, 최신 거래 한 건이 평균 시세를 대표하는 것은 아닙니다. 신건 가격은 최신 거래가보다 낮아도 최근 5건 평균보다는 높으므로, 현 회차를 시세보다 저렴한 물건으로 평가하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정 · 원본 재검증 필요)

현재 산출값에는 한국자산관리공사의 근저당 배당이 반영되지 않았습니다. 근저당의 실제 피담보채권액과 배당순위를 확인해 재산정해야 하며, 당해세 및 기타 우선배당 항목에 따라 실제 결과가 달라질 수 있습니다. 아래 도넛은 입력된 산출값만 시각화한 것으로 실제 법원 배당 전망이 아닙니다.

④ 회차별 가격 시나리오

현재 신건은 감정가와 최저가가 같습니다. 유찰 시나리오에 따른 매각가격과 인수 추정액을 구분해 비교하면 다음과 같습니다. 아래 금액은 회차별 가정값이며, 실제 다음 매각기일이나 최저매각가격이 확정됐다는 의미는 아닙니다.

현재 회차는 최근 평균보다 높은 반면, 유찰을 가정한 다음 회차부터는 최근 실거래 평균 아래로 진입합니다. 다만 유찰 여부 자체는 확정되지 않았으며, 단지 경매 통계상의 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 따라서 유찰을 당연한 전제로 삼기보다는 현재 가격의 적정성과 후속 회차 가능성을 각각 판단해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달서구 대곡동 소재 지하철 1호선 대곡역 남서측 인근입니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 주택, 학교 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스승강장과 지하철 대곡역이 있습니다. 감정평가서상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 15층 1503호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일 등으로 마감된 것으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스공급설비, 지역난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 12m, 서측과 남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며, 공시지가 1,770,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역과 교육환경 보호 관련 절대·상대보호구역 사항이 있습니다.
• 단지 특성. 실거래 비교 단지는 286세대이며, 준공일은 1991.06.03.입니다. 최근 동일 면적 거래가 확인되지만, 오래된 건물인 만큼 내부 상태와 수선 비용이 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.
• 내부 확인. 감정평가 당시 거주인 부재로 내부 마감상태 및 구조를 확인하지 못했습니다. 구조변경과 내부파손 여부도 구체적으로 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2020년 춘천시 압류는 과거 경매에서 말소됐습니다. 이번 경매의 근저당권은 2021.08.27. 설정된 을구 20번이며, 현재 권리자는 한국자산관리공사입니다.
• 배당 산출 오류 확인. 한국자산관리공사의 근저당권과 신청 청구액 171,920,358원이 배당 산출에 누락된 이유를 확인하고, 실제 피담보채권액을 반영해 재산정해야 합니다.
• 최근 시세 기준 적용. 전체 평균 176,375,000원보다 최근 12개월 평균 181,100,000원을 우선 참고하세요. 신건 최저가는 최근 평균의 102.2%입니다.
• 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고가 없더라도 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 현장 확인으로 실제 점유자 및 명도 필요 여부를 점검해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 최상층 물건이며 감정 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 누수·방수·설비·마감 상태 및 수선 필요성을 확인하세요.
• 단지 명칭 대조. 등기부의 대곡역금강2단지아파트와 실거래 자료의 대구금강맨션2차가 동일 비교 대상인지 확인하세요.
• 관리비 확인. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 금액과 실제 관리비 정산 조건을 관리사무소에 확인하세요.
• 서류 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역의 최신 원본을 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 별개다”

대구 대곡역금강2단지 1503호는 매각물건명세서상 인수권리가 없는 아파트입니다. 현재의 담보권은 2021년 설정된 근저당권이 한국자산관리공사로 이전된 구조이며, 과거 말소된 춘천시 압류를 이번 경매의 말소기준으로 취급해서는 안 됩니다.

가격에서는 신중한 판단이 필요합니다. 최저가 185,000,000원은 최근 12개월 평균 181,100,000원의 102.2%입니다. 최신 거래는 192,500,000원이고 최근 추세도 +4.7%지만, 이는 현재 신건 가격에 충분한 할인 폭이 있다는 뜻은 아닙니다.

특히 이번 자료에서 가장 먼저 바로잡아야 할 부분은 현존 근저당권을 누락한 예상배당입니다. 소유자 잔여금 134,540,000원을 정상적인 배당 전망으로 받아들여서는 안 됩니다. 권리의 소멸 관계, 실제 점유 상태, 내부 상태 및 최근 시세를 함께 확인한 뒤 응찰가격을 판단하는 것이 적절합니다.