대구지방법원 2026타경3717. 경북 성주군 금수강산면 영천리 374 소재 근린시설 및 토지가 일괄매각으로 나왔습니다. 감정평가상 주된 건물은 철근콘크리트조 지상 4층으로, 1층은 카페, 2층은 카페와 숙박시설, 3·4층은 숙박시설(펜션)로 이용 중입니다. 별도의 경량철골조 단층 건물도 펜션으로 이용되고 있습니다.

소유자는 정현숙이며, 2001년 임의경매 낙찰로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리관계의 기준은 2012년 5월 9일 설정된 대구대건신용협동조합의 근저당권입니다. 같은 금융기관의 후순위 근저당권과 경북 신용보증재단·농협은행의 가압류, 성주군 압류 등이 뒤따르고 있습니다.

이들 등기상 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 매각물건명세서에도 인수권리가 없다고 기재되어 있습니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계까지 확정된 것으로 보아서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2012년 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2012.05.09 설정된 을구 5번 대구대건신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 650,000,000원이며, 토지 영천리 374가 공동담보로 기재되어 있습니다.

이후 같은 금융기관이 설정한 을구 6·7·8·9번 근저당권도 모두 말소기준권리 이후의 권리입니다. 경북 신용보증재단과 농협은행의 가압류, 경매개시결정 및 성주군 압류 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 확인된 등기권리와 명세서 및 배당 추정을 기준으로 한 금액이며, 실제 점유관계에 대한 사전 확인을 대신하지는 않습니다.

② 가격 분석 — 감정가 21.54억, 수익성 검증이 먼저

감정가는 2,154,192,400원, 신건 최저매각가는 2,154,193,000원입니다. 최저매각가는 감정가를 천 원 단위로 표시한 수준으로, 현재 회차에서는 감정가 자체가 입찰 기준입니다.

인수 추정액 0원을 전제로 하면 최저가 낙찰 시 실질취득금액은 약 2,154,193,000원입니다. 취득세, 등기비용, 명도비용 및 기타 부대비용은 별도입니다.

회차별 금액은 제시된 매각가 시나리오입니다. 실제 유찰 여부와 향후 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다. 실질취득 추정에는 취득 부대비용과 확인되지 않은 점유관계 관련 비용을 포함하지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,154,193,000원 가정)

현재 회차 매각가를 기준으로 집행비용 23,941,930원, 채권자 배당총액 1,306,700,617원을 반영하면 소유자에게 823,550,453원이 남는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 기준의 근저당권 배당액은 합계 1,272,000,000원입니다.

위 배당은 근저당권 채권최고액 및 가압류 청구금액을 적용한 추정입니다. 성주군 압류의 실제 조세채권액 및 법정 배당순위, 당해세, 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채권잔액과 배당요구, 조세채권에 따라 배당액 및 소유자 잔여금은 변동될 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액 1,143,403,406원과 위 근저당권 배당 추정액은 서로 다른 기준의 금액입니다.

회차별 배당 시나리오

제시된 시나리오에서는 2회 유찰을 가정하더라도 채권자 배당에 부족액이 발생하지 않습니다. 다만 매수인이 시세보다 저렴하게 취득하는지 여부는 이 배당 결과만으로 판단할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성주군 금수강산면 영천리 아랫선바위 마을 남동측 인근으로, 성주호 상류 대가천(무흘계곡)변에 위치합니다. 주변에는 음식점, 숙박시설(펜션), 농경지 및 임야 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 관내 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다. 도로접면은 소로한면입니다.
• 건물 이용. 주된 4층 건물의 1층은 카페, 2층은 카페 및 펜션, 3·4층은 펜션으로 이용 중입니다. 별도 단층 건물도 숙박시설로 이용되고 있습니다.
• 건축·설비. 주된 건물은 철근콘크리트조이며, 부속 건물은 경량철골조입니다. 급배수 및 위생설비가 있고 숙박시설 부분에는 전기판넬 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 면적 2,713㎡, 지목 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 지형은 저지·부정형이며 공시지가는 73,500원/㎡입니다.
• 토지 규제. 보전관리지역, 가축사육제한구역 및 국도 30호선 접도구역에 해당합니다. 도로구역과 하천구역에 접하며 접도구역에는 저촉되어 있어 토지 활용 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 제시외 건물 포함 여부와 실제 시설 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 계곡 인근 카페·펜션 복합시설은 일반 주택과 달리 시설 운영 및 관광·숙박 수요에 영향을 받는 용도입니다. 매매 시 잠재 매수층과 자산 활용 가능성을 별도로 검토할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유 및 임대차 확인. 카페와 펜션의 현재 운영자가 누구인지, 소유자 직접 운영인지, 임차 또는 위탁운영 관계인지 확인하세요. 보증금·사업자등록·실제 점유 여부와 임대차계약 원본을 대조해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물의 위치·구조·사용상태와 매각 포함 범위를 감정평가서 및 현장에서 확인하세요.
• 공동담보 확인. 근저당권에 영천리 374 토지가 공동담보로 기재되어 있으므로 건물뿐 아니라 토지 등기사항 및 매각목록 전체를 대조하세요.
• 영업수익 검증. 카페 및 숙박시설의 실제 매출, 운영비, 시설 유지관리비와 보수 필요성을 검토하세요. 감정가와 시설의 영업가치는 동일하지 않습니다.
• 토지 이용규제. 보전관리지역·접도구역·하천 관련 제한을 확인하고 증축이나 용도변경, 추가 시설 설치 가능 여부를 관할기관에 확인하세요.
• 숙박시설 인허가. 현재 숙박시설의 영업신고·인허가 상태와 낙찰 후 승계 또는 재신고 필요사항을 확인하세요.
• 조세채권. 성주군 압류가 등기되어 있습니다. 매각에 따른 압류 소멸과 별개로 실제 조세채권액 및 배당순위가 예상배당표에 미치는 영향을 확인하세요.
• 시설 관리비 및 명도. 전기·수도·시설 유지관리비의 미납 여부와 운영자 및 점유자에 대한 인도·명도 절차를 점검하세요.
• 가격 검증. 최근 유사 시설의 매매 사례와 토지·건물의 개별 가치, 실제 영업수익을 함께 검토하세요. 유찰 후 가격 역시 시장가치와 비교해야 합니다.
• 원본 확인. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지이용계획확인원을 대조하세요.

맺으며 — “권리 소멸과 투자 적정성은 별개”

이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2012년 대구대건신용협동조합의 근저당권이 말소기준이며, 후순위 근저당권과 가압류 등은 매각으로 소멸할 예정입니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없고 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 입찰 판단에서 중요한 것은 약 21.54억 원에 카페·펜션 복합시설과 토지를 취득하는 것이 경제적으로 타당한지입니다. 실제 임대관계와 영업수익이 확인되지 않았고, 제시외 건물과 보전관리지역·접도구역 등의 활용 제약도 살펴야 합니다.

현재 회차와 제시된 유찰 시나리오에서 모두 채권자 미배당은 0원으로 추정되지만, 이는 가격 적정성을 입증하는 지표는 아닙니다. 등기상 인수 부담은 낮으나 가격과 사업성은 미검증 상태입니다. 현장 점유관계, 제시외 건물의 매각 범위, 인허가와 실질 수익을 확인한 후 입찰가격을 판단하는 것이 핵심입니다.