대구지방법원 2026타경3729. 달성군 다사읍 세천리, 세천로 141 소재 집합건물 101호의 근린시설 경매입니다. 본건은 지상 2층 건물 중 상층과 하층으로 구성된 복층 구조이며, 감정평가 당시 공실로 조사됐습니다.

등기부를 살펴보면 과거 칠곡농업협동조합과 농협은행의 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2025.02.13 설정된 아이엠뱅크 근저당권입니다. 채권최고액은 1,248,000,000원이며, 이후 발생한 임의경매개시결정과 한국캐피탈 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건의 중요한 변수는 권리관계만이 아닙니다. 상업용 부동산의 가격과 환금성입니다. 현재 확인되는 실거래 비교가격이나 임대수익 정보가 없어, 신건 최저가 13.41억을 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 아이엠뱅크 근저당이 말소기준

핵심은 2025.02.13 접수된 을구 5번 아이엠뱅크 근저당권입니다. 채권최고액은 1,248,000,000원이며, 경매신청채권자 역시 아이엠뱅크입니다. 이 근저당권을 기준으로 이후 발생한 경매개시결정과 한국캐피탈 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다.

과거 을구 1번 칠곡농업협동조합 근저당권(채권최고액 1,068,000,000원)은 2019.08.16 말소됐고, 을구 3번 농협은행 근저당권(채권최고액 1,116,000,000원) 역시 2025.02.13 말소됐습니다. 이미 등기상 말소된 과거 담보권을 현존하는 매수인 인수권리로 계산해서는 안 됩니다.

② 가격 검토 — 신건 13.41억의 적정성은 별도 검증

본건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 1,341,000,000원입니다. 소유자의 2025년 소유권이전 등기에는 거래가액 1,300,000,000원이 기재돼 있습니다. 다만 과거 취득가격만으로 현재의 적정시세를 확정할 수는 없습니다.

특히 일반 아파트와 달리 근린시설은 점포의 입지, 접근성, 가시성, 실제 사용 가능한 면적, 임대료 및 공실기간이 가격 형성에 중요합니다. 현재 임대사항이 미상이고 감정 당시 공실이었으므로, 임대수익에 근거한 적정 매수가 산정에도 추가 확인이 필요합니다.

유찰 회차는 가격 및 배당 검토를 위한 가정이며 향후 실제 매각결과를 의미하지 않습니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,341,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 15,810,000원을 제외한 배당에서 아이엠뱅크와 한국캐피탈의 산정 채권액이 전액 배당되고, 소유자에게는 52,941,345원이 남는 구조입니다.

아이엠뱅크 배당액은 근저당 채권최고액 1,248,000,000원 기준의 시뮬레이션입니다. 실제 경매 청구액은 1,085,298,716원으로 서로 다르며, 확정 채권액과 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 소재 대구세천초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 2층 건물 중 복층 제101호입니다. 외벽은 전면 강화유리 및 드라이비트 마감, 내벽은 시멘트 몰탈 마감, 바닥은 시멘트 몰탈 마감이며 복층유리 창호가 설치돼 있습니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·화재경보설비 등이 구비돼 있습니다.
• 도로 접근. 서측 완경사지에 위치한 사다리형 상업건물부지이며, 남측 약 30m 및 북측 약 8m 포장도로와 접합니다.
• 토지이용규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(7층 이하), 대로2류 및 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 토지구획정리사업지구에 해당합니다.
• 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 감정평가 당시 공실인 복층 근린시설이므로 임대차 확보 가능성과 실제 영업수요가 중요합니다. 임대사항이 미상인 상태에서 안정적인 임대수익이나 원활한 재매각을 전제해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 감정가의 적정성. 신건 최저가 1,341,000,000원이 현재 시장가격에 부합하는지 주변 근린시설의 실제 거래사례를 확보해 검토하세요.
• 공실 및 임대차 확인. 감정평가 당시 공실이지만 임대사항은 미상입니다. 현재 점유상태와 사업자등록, 임대차 관련 서류 및 실제 영업 여부를 확인하세요.
• 복층 구조 확인. 상층·하층으로 구성된 제101호의 실제 사용면적, 내부 구조, 출입동선 및 활용 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 권리 원본 대조. 2025.02.13 아이엠뱅크 근저당을 말소기준으로 확인하고, 과거 칠곡농협·농협은행 근저당의 말소 상태와 후순위 가압류 관계를 최신 등기부에서 재확인하세요.
• 배당 산정 확인. 아이엠뱅크의 경매 청구액과 근저당 채권최고액은 서로 다릅니다. 배당표는 채권최고액 기준의 추정이므로 실제 채권액을 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 신건 1,341,000,000원, 1회 유찰 시 1,072,800,000원, 2회 유찰 시 858,240,000원을 기준으로 별도의 자금계획을 세우되, 유찰 자체를 시세 대비 저평가의 증거로 해석하지 마세요.
• 관리비 및 부대비용. 공실 기간 중 관리비 체납, 공용부분 부담 및 취득 후 사용에 필요한 비용을 확인하세요.
• 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현재 매각진행 상태를 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 공실이 변수다

본건은 아이엠뱅크 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없으며, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

반면 감정평가 당시 공실이었고 임대사항은 미상입니다. 본건이 근린시설이라는 점을 고려하면 가격 판단에는 실제 임대수익, 향후 공실 해소 가능성, 복층 활용도 및 주변 상업용 부동산의 거래가격을 함께 반영해야 합니다.

신건 최저가 1,341,000,000원이 합리적인 수준인지는 아직 확인되지 않았습니다. 유찰 후에도 가격이 하락한다는 이유만으로 투자 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 공실과 시세 검증이 선행되어야 하는 근린시설 경매로 정리할 수 있습니다.