대구지방법원 2026타경3735. 논공성원아파트 6동 2층 207호 아파트입니다. 등기만 보면 현재 근저당권은 남아 있지 않습니다. 김제완이 2007.01.17 소유권을 취득하면서 설정했던 국민은행 근저당권도 2024.09.10 해지로 말소됐습니다. 이후 2024.10.18 김정희 앞으로 소유권이 이전됐지만, 신용보증기금이 사해행위취소를 구해 2025.11.06 확정판결을 받았고 2026.05.13 그 소유권이전등기가 말소됐습니다. 현재 등기상 소유자는 다시 김제완입니다.
이번 강제경매는 신용보증기금이 2026.06.02 신청했고, 이 경매개시결정이 제시된 말소기준입니다. 문제는 등기보다 점유·전입관계입니다. 김원식이 2018.11.07 전입한 것으로 조사됐고 매각물건명세서에도 “대항력 여지가 있는 임대차관계 미상의 전입자”가 기재돼 있습니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 대항력을 확정할 수는 없지만, 반대로 인수액 0원이라고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3735 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 논공읍 북리 803-4 논공성원아파트 6동 2층207호 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 25층 중 2층 · 복도식 |
| 소유자 | 김제완 |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 57,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 308,751,465원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선행 전입이 핵심
과거 을구의 근저당권들은 모두 이미 말소돼 현재 근저당은 없습니다. 특히 김제완 명의의 국민은행 근저당권 26,300,000원은 2024.09.10 해지로 말소됐습니다. 이후 김정희 앞으로의 소유권이전과 신용보증기금의 가처분도 사해행위취소 절차를 거쳐 정리됐습니다. 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 전입자 분석 — 보증금 확인 전까지 실질취득액은 미정
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김원식 | 전부 | 2018.11.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 적혀 있습니다. 다만 같은 명세서 비고에는 대항력 여지가 있는 임대차관계 미상의 전입자가 존재한다고 적혀 있어, 명시된 인수권리가 없다는 문구만으로 김원식 관련 위험까지 소멸했다고 볼 수는 없습니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가 57,000,000원과 실질취득액을 동일시하지 않는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,426,000원 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 신용보증기금 | 308,751,465원 | 55,574,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 신용보증기금의 미배당액은 253,177,465원입니다. 다만 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 김원식의 보증금과 우선변제 여부도 확정되지 않았습니다. 따라서 배당 시나리오상 인수액 0원이라는 계산을 실제 매수인 인수액 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 달성군 논공읍 북리 소재 북동초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 용이하며 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 25층 건물 중 2층 207호 복도식 아파트입니다. 도시가스·개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 폭 약 8미터 도로에 접합니다.
- 토지이용. 보전녹지지역·제3종일반주거지역 및 소로2류 접합 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김원식 보증금 확인. 보증금이 얼마인지 확인되지 않으면 실제 인수 가능액과 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일이 말소기준보다 빠르다는 사실만으로 현재 자료상 대항력 有를 확정하지 말고 실제 점유와 임대차관계를 함께 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부를 판단할 핵심 정보가 미상입니다.
- 배당표 해석 주의. 현재 배당 계산의 매수인 인수액 0원은 미상 전입자 보증금이 반영되지 않은 결과입니다.
- 소유권 변동 확인. 2024년 김정희 명의 이전은 사해행위취소 확정판결로 말소됐고 현재 소유자는 김제완입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임대차관계 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기가 깨끗해도 전입자는 따로 본다”
이 사건은 현재 등기만 보면 비교적 단순합니다. 과거 근저당권은 모두 말소됐고, 신용보증기금의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 하지만 2018.11.07 전입한 김원식이 2026.06.02 말소기준보다 앞서며, 보증금과 확정일자가 미상입니다.
따라서 핵심은 57,000,000원이라는 신건 최저가가 아니라 확인되지 않은 임대차관계가 실질취득액을 얼마나 바꿀 수 있는가입니다. 매각물건명세서의 명시 인수권리에는 해당사항이 없지만, 동시에 대항력 여지가 있는 전입자가 명시돼 있습니다. 이 전입자의 보증금·점유·확정일자·배당요구 관계가 확인되기 전까지는 매수인 인수액과 실질취득액을 미정으로 두는 것이 이 사건의 권리분석 결론입니다.
