대구지방법원 2026타경3789. 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 서재우방타운 103동 16층 1610호 아파트입니다. 현재 소유자는 오일석이며, 2020.05.04 소유권을 이전받을 당시 등기된 거래가액은 137,000,000원입니다. 같은 날 주식회사우리은행 명의로 채권최고액 66,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 주식회사우리카드의 27,053,828원 가압류, 서민금융진흥원의 10,575,000원 가압류, 2026.06.16 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸합니다. 삼성카드의 6,114,231원 가압류는 2025.08.26 이미 말소됐습니다. 임차인은 없고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3789 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 146-7 서재우방타운 103동 16층1610호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중임 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 19층건 중 16층 1610호 |
| 소유자 | 오일석 · 2020.05.04 소유권이전 · 거래가액 137,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 48,864,634원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금이 없고, 예상 인수액도 0원입니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 해당사항 없으며, 법정지상권도 해당사항 없습니다. 따라서 현재 확인된 권리관계에서 매수인이 떠안을 등기상 부담은 없습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교는 보류
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 110,000,000원인 신건입니다. 다만 동일 단지·동일 평형의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않아 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지 높은지를 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 주식회사우리카드 | 27,053,828원 | 27,053,828원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,575,000원 | 10,575,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,031,172원 |
현재 회차 110,000,000원 가정에서는 배당 대상 채권 103,628,828원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 4,031,172원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 110,000,000원 | 103,628,828원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 88,000,000원 | 86,016,000원 | 17,612,828원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 70,400,000원 | 68,732,800원 | 34,896,028원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 측 미배당액은 늘지만, 현재 확인된 구조에서는 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 1회 유찰 시에도, 2회 유찰 시에도 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서재중학교 북동측 인근. 주변은 대단위아파트단지, 주택, 각종 근린생활시설, 학교, 임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스승강장이 있고 간선도로 접근성 등을 고려한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 19층 건물 중 16층 1610호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 장판지 및 일부 타일, 창호는 알루미늄새시 유리창입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 서측 하향 완경사지대에 자체지반을 평탄하게 조성한 부정형 토지로, 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남측 폭 약 12미터, 서측 및 북측 폭 약 8미터, 동측 및 서측 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·준주거지역이며 소로2류·소로3류·중로3류와 접하고, 가축사육제한구역 및 교육환경 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2020.05.04 주식회사우리은행 근저당권이 기준이며, 이후 가압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기와 다시 대조하세요.
- 임차관계 확인. 현재 임차인은 없고 명시 인수권리도 없지만, 입찰 직전 현황조사서와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 가격 확인. 감정가·최저가 110,000,000원이 실제 시장가격보다 유리한지는 최근 동일 단지·동일 평형 실거래와 비교해야 합니다.
- 배당표 유의. 현재 회차 가정 잔여 4,031,172원은 당해세 등 실제 배당요소에 따라 달라질 수 있습니다.
- 현장 확인. 아파트 이용 상태와 내부 상태, 관리비 등 실제 점유·관리 상황을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인 필요
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.05.04 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 우리카드·서민금융진흥원 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 회차 110,000,000원에서는 제시된 배당 대상 채권이 전액 배당되고 4,031,172원이 남습니다.
다만 가격 측면에서는 판단 근거가 충분하지 않습니다. 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 없으므로 신건 110,000,000원이 싸다고도, 비싸다고도 단정하지 않는 것이 맞습니다. 이 물건은 권리위험보다 실제 시장가격 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
