대구지방법원 2026타경3801. 대구 달서구 두류동 두류역아이작큐브오피스텔 25층 2508호입니다. 물건종류는 근린시설로 표시돼 있지만, 감정평가서상 실제 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 동양종합건설주식회사이며, 주택도시보증공사가 청구금액 253,032,746원으로 강제경매를 신청했습니다.

등기부에는 다수의 가압류와 압류가 기재돼 있습니다. 그러나 매수인이 가장 먼저 살펴야 할 권리는 이 채권들의 규모보다 2024년 3월 20일 등기된 강규혁의 주택임차권입니다. 전입신고와 확정일자가 말소기준권리인 신용보증기금 가압류보다 앞서므로, 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하면 부족액이 매수인에게 승계되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다

말소기준권리는 2024년 6월 7일 신용보증기금 가압류입니다. 그 이후의 국민건강보험공단 압류와 여러 채권자의 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

반면 강규혁의 임차권은 2024년 3월 20일 등기되어 말소기준보다 앞섭니다. 임차인의 전입일은 2020년 9월 25일이고 최초 확정일자는 2020년 9월 8일입니다. 매각물건명세서는 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

② 임차인 분석 — 배당 부족액을 매수인이 인수

임차보증금은 낙찰가보다 큽니다. 따라서 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액을 임차인이 우선 배당받더라도 보증금 전액을 회수할 수 없습니다. 이 부족액이 매수인에게 넘어갑니다.

③ 회차별 시나리오 — 유찰되어도 실질취득은 약 2.1억

이 사건은 최저매각가만 비교하면 가격을 잘못 판단할 수 있습니다. 낙찰대금과 매수인이 인수할 임차보증금을 합쳐 계산해야 합니다.

각 회차의 실질취득 부담은 예상 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합산한 금액입니다. 회차별 차이는 매각대금에서 먼저 공제되는 추정 집행비용의 차이에서 발생합니다. 실제 배당 및 인수금액은 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

1회 유찰하면 최저가가 139,200,000원으로 낮아지지만, 인수액은 73,548,800원으로 증가합니다. 2회 유찰 가정에서도 낙찰가 111,360,000원에 보증금 인수액 100,999,040원을 더해야 합니다. 최저가 하락분이 대부분 인수금 증가로 상쇄되는 구조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)

집행비용 3,236,000원을 공제한 나머지 170,764,000원이 선순위 임차인에게 배당되는 추정입니다. 임차보증금 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이며, 매각대금에서 추가로 배당되는 금액은 아닙니다. 후순위 채권자 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 미반영된 추정치입니다.

⑤ 가격 판단 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 봐야 한다

본건은 동일 물건의 최근 실거래 비교 가격을 확인할 수 없는 상태이므로, 실질취득액 213,236,000원이 시장가격보다 낮은지 또는 높은지를 확정할 수 없습니다. 감정가 174,000,000원을 기준으로 단순히 가격 메리트가 있다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

가격 검토의 기준은 다음과 같습니다. 이 물건의 현재 최저매각가는 174,000,000원이지만 선순위 임차보증금 인수까지 합친 부담은 213,236,000원입니다. 감정가와 낙찰가의 차이만 보는 것이 아니라, 실제 주거용 오피스텔 거래가격과 이 실질취득 부담을 비교해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달서구 두류동 소재 두류네거리 동측에 접하여 위치합니다. 주위는 아파트, 업무시설, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 26층 건물 중 25층 2508호입니다. 외벽은 화강석 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 강마루 및 타일 마감이며 시스템 창호와 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 평탄한 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 폭 약 50m, 남측으로 폭 약 4m의 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며, 상대보호구역과 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공시지가는 5,346,000원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 실제 매수 수요와 환금성을 판단할 때에는 동일 건물의 거래 사례뿐 아니라 선순위 보증금 인수 부담도 함께 반영해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 계산. 현재 최저가 낙찰 시 예상 인수액은 39,236,000원입니다. 입찰자금 계획은 낙찰가뿐 아니라 이를 합친 213,236,000원을 기준으로 검토해야 합니다.
• 선순위 임차권 원본 확인. 강규혁의 전입신고·확정일자·임차권등기 및 보증금 잔액을 확인해야 합니다. 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액은 매수인이 인수합니다.
• 유찰 후 실질취득액 확인. 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가하므로, 회차별 최저가만 기준으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
• 배당 변동 가능성. 국민건강보험공단 압류와 세금 관련 우선배당 사항을 확인해야 합니다. 실제 배당액이 달라지면 임차보증금 인수액도 달라질 수 있습니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 확인된 물건으로, 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다. 임차권 인수와 점유 이전 문제를 구분해 검토해야 합니다.
• 실거래 확인. 감정가보다 실질취득 부담이 큰 구조입니다. 동일 건물의 주거용 오피스텔 거래가격을 확인하고 이를 기준으로 입찰가를 검토해야 합니다.
• 관리비·원본 대조. 관리비 미납액과 공용부분 부담 여부를 확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “1.74억에 낙찰받아도 1.74억짜리 물건은 아니다”

이 사건의 핵심 위험은 여러 후순위 가압류의 숫자가 아니라 그보다 앞선 강규혁의 주택임차권입니다. 선순위 보증금 210,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인에게 승계됩니다.

신건 최저가 174,000,000원에 낙찰되는 경우에도 예상 인수액 39,236,000원을 더한 실질취득 부담은 213,236,000원입니다. 이후 유찰되더라도 낙찰가 하락분을 임차보증금 인수액 증가가 대부분 상쇄하므로, 가격 부담이 크게 줄어들지 않습니다.

실거래 비교 가격이 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인이나 시세 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 선순위 임차권이 실제 취득원가를 결정하는 물건이라는 점을 먼저 반영하고, 실질취득액을 기준으로 매입 가능성과 환금성을 판단해야 합니다.