대구지방법원 2026타경3825. 대구 달서구 본동 3차그린맨션아파트 310동 2층 202호, 전용 131.10㎡ 아파트입니다. 말소기준권리는 2023.06.22. 한화생명보험주식회사 근저당권으로 채권최고액은 339,600,000원입니다. 이후 2026.01.14. 삼성카드 주식회사 가압류 13,431,919원과 2026.06.22. 한화생명보험 주식회사의 임의경매개시결정이 등기됐고, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원이고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상이므로, 임차인 목록이 없다는 사실만으로 실제 점유관계까지 단정해서는 안 됩니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3825 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 본동 276 3차그린맨션아파트 310동 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 131.10㎡ · 방4·욕실2·거실·주방 등 · 13층 중 2층 · 남향 |
| 소유자 | 신식조 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 287,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2023.06.22. 근저당권 · 한화생명보험주식회사 · 채권최고액 339,600,000원 |
| 청구액 | 285,159,114원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현재 권리관계의 기준은 2023.06.22. 한화생명보험주식회사 근저당권입니다. 그 뒤의 삼성카드 주식회사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 등기된 전세권과 근저당권 가운데 여러 권리는 이미 등기부상 말소됐으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 봐야 한다
그린맨션3차 동일 면적 131.10㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 339,000,000원이지만 2024년 372,000,000원·360,000,000원·390,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 131.10㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2025.06 | 131.10㎡ | 6 | 293,000,000원 |
| 2024.08 | 131.10㎡ | 9 | 372,000,000원 |
| 2024.08 | 131.10㎡ | 12 | 360,000,000원 |
| 2024.03 | 131.10㎡ | 10 | 390,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 131.10㎡ | 2건 | 286,500,000원 |
최근 12개월 거래 2건의 평균은 286,500,000원, 최신 거래는 280,000,000원입니다. 신건 최저가 287,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.2%로 평균보다 500,000원 높고, 최신 거래보다 7,000,000원 높습니다. 더 중요한 점은 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -23.4%라는 것입니다. 따라서 전체 평균 339,000,000원 대비 84.7%라는 수치만 보고 이 물건을 싸다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,818,000원 |
| 1. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 339,600,000원 | 282,182,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 13,431,919원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 353,031,919원 중 예상 배당액은 282,182,000원이며, 미배당액은 70,849,919원입니다. 신청채권자 청구액 285,159,114원도 현재 회차 배당만으로는 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구남송초등학교 북동측 인근이며, 구마로 남측 일대의 3차그린맨션·1차그린맨션·2차그린맨션·한양수자인더팰리시티 등 아파트단지와 상업시설, 주택, 주상용건물, 근린생활시설, 학교가 혼재합니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고, 학산로 및 구마로변 시내버스정류장이 도보 약 4~6분 거리에 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 2층이며 사용승인일자는 1988.12.26.입니다. 승강기·급배수·옥내소화전·지역난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·아파트지구이며 소로1류·중로1류·중로2류와 접하고, 교육환경 보호구역 및 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 2,042,000원/㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 거래성. 그린맨션3차는 822세대이며, 동일 면적 실거래 5건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 2건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 339,000,000원보다 최근 12개월 평균 286,500,000원과 최신 거래 280,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -23.4%를 감안하면 신건 최저가 287,000,000원을 단순 할인 물건으로 보기 어렵습니다.
- 점유 확인. 임차인 목록은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 명도 필요 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2023.06.22. 말소기준 근저당, 2026.01.14. 가압류, 2026.06.22. 경매개시결정의 현재 상태와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 배당 한계. 신건 가격에서도 채권 총액 353,031,919원을 모두 배당하지 못하고 70,849,919원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 신건 가격 메리트”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.06.22. 한화생명보험주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리도 없어 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 가격은 별개입니다. 최근 12개월 평균 286,500,000원에 비해 신건 최저가가 287,000,000원으로 100.2%이고, 최신 거래 280,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -23.4%입니다. 따라서 과거 거래가 포함된 전체 평균 339,000,000원만 보고 “시세보다 싸다”고 판단할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 현재 하락한 실거래 수준에 비해 얼마에 취득하느냐입니다.
