서울남부지방법원 2025타경14037. 강서구 화곡동 강서 동도센트리움 101동 620호로, 감정평가상 아파트 형태의 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 전용면적은 14.677㎡, 지상 20층 건물 중 6층이며 현재 소유자는 주식회사한울컨설팅입니다.
권리분석의 핵심은 2024년 5월 등기된 한국토지주택공사의 선순위 주택임차권 116,000,000원입니다. 전입일과 점유개시일은 2022년 5월 20일, 확정일자는 2022년 4월 25일로 말소기준인 2024년 8월 23일 압류보다 앞섭니다. 일반 원칙대로라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있지만, 이 사건은 특별매각조건으로 그 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14037 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1161 강서 동도센트리움 101동 제6층 제620호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 아파트(도시형생활주택) · 전용 14.677㎡ · 지상 20층 중 6층 |
| 소유자 | 주식회사한울컨설팅 (2022.04.12. 거래가액 96,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 79,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 119,702,465원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.08. 등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약 조건이 핵심
말소기준권리는 2024년 8월 23일 남부천세무서장 압류입니다. 그보다 앞선 한국토지주택공사의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않고, 현재 회차 예상배당 후 부족분 38,625,600원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 다만 매각물건명세서의 특별매각조건은 채권자가 해당 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 매각 조건으로 두고 있습니다.
② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명·보증기관 승계 신고 1건
| 신고 명의 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 116,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2022.05.20 | 우선변제 있음 확정 2022.04.25 · 배당요구 | 보증기관 승계반환청구 포기 임차권등기 말소 조건 |
한국토지주택공사는 보증기관 승계 성격의 신고이므로 실제 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다. 따라서 이 자료에서 확인되는 구성은 실제 임차인 0명, 보증기관 승계 신고 1건입니다. 보증금도 한 차례만 계산합니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 실질취득은 최근 시세의 84.3%
강서동도센트리움 전용 14.68㎡의 최근 12개월 거래는 3건이며 평균은 94,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 6월의 92,000,000원, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 0.4%입니다. 현재 최저가 79,200,000원은 최근 12개월 평균의 84.3%로, 특별매각조건이 유효하게 이행된다는 전제에서는 최근 시세보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 14.68㎡ | 5 | 92,000,000원 |
| 2026.05 | 14.68㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2026.05 | 14.68㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2025.05 | 14.68㎡ | 5 | 89,000,000원 |
| 2025.05 | 14.68㎡ | 7 | 93,000,000원 |
| 2025.04 | 14.68㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2024.12 | 14.68㎡ | 6 | 89,000,000원 |
| 2024.12 | 14.68㎡ | 8 | 99,000,000원 |
| 2024.12 | 14.68㎡ | 8 | 97,000,000원 |
| 2023.11 | 14.68㎡ | 4 | 89,000,000원 |
| 2023.11 | 14.68㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2023.10 | 14.68㎡ | 7 | 87,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.68㎡ | 3건 | 94,000,000원 |
전체 12건 평균은 93,750,000원이지만 가격 판단은 최신성이 높은 최근 12개월 평균 94,000,000원과 최신 거래 92,000,000원을 우선했습니다. 최근 거래 범위는 85,000,000원~105,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,825,600원 | - |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 116,000,000원 | 77,374,400원 | 38,625,600원 |
| 2. 서울보증보험 강제경매 청구 | 119,702,465원 | 0원 | 119,702,465원 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 특별매각조건 적용 | - | - | 실질 0원* |
예상배당 계산상 한국토지주택공사의 부족분은 38,625,600원이지만, 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 룰상 인수는 증가
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 79,200,000원 | 38,625,600원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 | 63,360,000원 | 54,180,480원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 | 50,688,000원 | 66,624,384원 | 실질 0원* |
선순위 임차보증금이 존재하는 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄어 룰상 미배당 인수액이 증가합니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 이 사건은 반환청구권 포기 조건이 있어 그 구조를 실질적으로 해소하는 형태입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서구청 북동측 인근으로 업무시설, 아파트, 관공서, 숙박시설, 다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 북측 근거리에 지하철 9호선 가양역이 있으며, 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 20층 건물로 위생·급배수·도시가스 난방·승강기· 화재탐지·스프링클러·기계식주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역· 원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성. 2012.11.22. 준공된 138세대 규모이며 전용 14.68㎡ 거래 12건의 가격 범위는 85,000,000원에서 105,000,000원입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각 조건에 포함되는지 다시 확인해야 합니다.
- 말소 이행 주체. 한국토지주택공사 명의 임차권등기가 잔금납부 후 어떤 절차로 말소되는지 확인해야 합니다.
- 실제 점유. 보증기관 승계 신고와 현재 점유자는 다를 수 있으므로 현황조사와 현장 방문으로 점유 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 의무를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 기계식주차장. 주차 가능 차량 규격과 사용 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 당해세와 체납 관리비, 공용부분 부담 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 감정가보다 최근 12개월 평균 94,000,000원과 최신 거래 92,000,000원을 우선 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
맺으며 — “확약이 확인될 때만 7,920만원짜리 물건”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 116,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 79,200,000원을 크게 웃도는 전형적인 대항력 인수형입니다. 일반 원칙만 적용하면 현재 회차에서 38,625,600원의 미배당액을 매수인이 인수할 수 있어 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.
그러나 매각물건명세서에는 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있습니다. 이 조건이 실제로 이행되면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 79,200,000원으로 최근 12개월 평균 94,000,000원의 84.3%입니다. 결론은 명확합니다. 가격은 매력적이지만, 그 가격 메리트는 확약의 유효성과 말소 이행을 확인한 뒤에만 인정할 수 있습니다.
